Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Как сдать квартиру в аренду быстро, подробное руководство, содержащее инструкцию для собственника, в которой разберем, как самостоятельно сдавать жилье арендатору правильно, выгодно, без посредников, чтобы получать хорошую цену в Москве и Санкт-Петербурге и других городах, как подобрать хороших квартирантов и предусмотреть важные нюансы.

Руководство для людей, которые хотят сдать свою квартиру в аренду: как написать объявление и найти достойных арендаторов, как подготовить квартиру и на что обратить внимание. Владельцы, сдающие свои квартиры в аренду, по опыту знают, как трудно это сделать самому. Вы должны разместить правильное объявление, поговорить с потенциальными жильцами по телефону, показать квартиру и многое другое.

Антон Величко

Автор проекта: учеба и опыт работы специалистом по недвижимости 3 года. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"

Регулярно взаимодействуя с менеджерами по аренде выявил закономерности, которые позволяют облегчить сдачу жилплощади и получать адекватную стоимость за нее. Поэтому поделюсь только самыми рабочими рекомендациями.

Пошаговая инструкция

Эксперты рекомендуют, чтобы для минимизации рисков и легального получения прибыли от сдачи объекта в аренду, необходимо строго следовать установленному алгоритму.

Шаг первый. Исследование рынка (анализ конкурентов, цены)

Для того, чтобы дорого сдавать квадратные метры, важно точно определить стоимость, которую планируете указывать в объявлении. Цель – не указать явно заниженную, чтобы не прогадать и не завышенную, чтобы объект не простаивал и приносил прибыль.

Перед тем, как сдавать квартиру, необходимо изучить рынок аренды и провести хотя бы минимальный анализ конкурентов.

При изучении основных сайтов недвижимости обращайте внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника находится в квартире.

На стоимость аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, доступностью транспорта и рядом других факторов. Желательно сравнить уровень цен на проживание с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием мебели и бытовой техники. Вы также, вероятно, знаете, к какому типу относится Ваша квартира: эконом класс, бизнес-класс или люкс.

В целом, проведенное вами исследование не только поможет определить стоимость аренды квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Кстати, узнайте, как правильно выбрать квартирантов

На что обратить внимание:

1. Тип объекта (эконом, бизнес, элитный) ;
2. Район (ваш и близлежащий);
3. Состояние жилья;
4. Наличие мебели и бытовой техники;
5. Этаж и этажность;
6. Площадь и планировка;
7. Наличие парковки рядом;
8. Из каких позиций состоит комплект мебели и бытовой техники;
9. Преимущества, привлекательные для потенциальных постояльцев.

В результате, вы сравните свою квартиру с похожими предложениями на рынке аренды и примерно определите «вилку цены».

Совет: имейте ввиду, что многие объявления от риэлторских компаний т.н. «утки» или несуществующие объекты, которые выставляются по заведомо заниженной стоимости, поэтому не включайте их в анализ. Рассматривайте только те объявления, которые выставлены не от посредников.

Шаг второй. Подготовка квартиры к сдаче в аренду

Цель: показать самые выгодные стороны жилья и нивелировать (замаскировать) недостатки. Создать ощущение ухоженности, новизны, уюта.

В зависимости от типа недвижимости определяются затраты на ремонт. Например, для бизнес или элит-класса важно хорошее состояние и вложения могут окупиться. В эконом-классе можно сделать недорогую «косметику» и использовать мебель и технику в среднем ценовом сегменте, иначе вложения не окупятся из-за амортизации.

Чем комплектовать объект? Выполняя предыдущий пункт по анализу объявлений аналогов вы уже примерно определили, список необходимой мебели и техники.

Как подготовить квартиру для новых жильцов?

Если мы говорим о квартире эконом класса, то главное, чтобы она была презентабельной, но не переусердствуйте с ремонтом, потому что ваши расходы могут не окупиться в течение длительного времени.

Первое, что нужно сделать, это убрать весь мусор. Затем проверьте водопровод и электрическую систему — это защитит и вас, и вашего арендатора от возможных проблем. Сколько времени прошло с тех пор, как вы сменили обои? Линолеум бесполезен, на потолке есть пятна от старых протечек? Поменяй его!

Даже при незначительном косметическом ремонте Ваша квартира будет выглядеть аккуратнее и чище, что окажет наилучший эффект при поиске жильцов.

Обязательно вымойте, погладьте и отполируйте все, что сможете — пусть блестит и сверкает!

Оборудуйте квартиру предметами первой необходимости и не забудьте бытовую технику: холодильник, стиральная машина, телевизор. Но помните, если вы арендуете дешевую квартиру и ставите в нее дорогую бытовую технику, то арендная плата не сильно возрастет. Но если арендаторы сломают вашу супер-электронику, вы понесете значительные потери. Но в любом случае, вы не должны переполнять квартиру. Нередко арендаторы не нуждаются ни в мебели, ни в бытовой технике — они переезжают со всем, что у них есть.

Если в квартире остались какие-то личные вещи, лучше всего их забрать. Оплатите все неоплаченные счета, отключите стационарный телефон или, по крайней мере, номер 8.

Если это квартира более высокого класса, желательно, чтобы она была полностью отремонтирована. Таким образом Вы повысите его статус и найдете подходящих арендаторов.

Совет: рекомендую укомплектовать квартиру по минимальному списку, а при показах спрашивать потенциальных квартиросъемщиков, что им еще необходимо и обещать докупить (если это будет обоснованно).

Шаг третий. Фотографии для объявлений

Подробно с примерами рассказываю, как фотографировать квартиру для продажи правильно

Пословица «по одежке встречают и провожают так же плохо» 100% работает на рынке аренды недвижимости.

Выбор квартиры начинается с фотографий, поэтому этот шаг очень важен. Фотографии, которые Вы используете вместе с Вашим объявлением, в значительной степени определяют, как быстро Вы найдете арендаторов. Вам нужно показать преимущества квартиры. Я не настаиваю на профессиональных фотографиях, за которые приходится платить деньги. Но если хочешь, можешь сам сделать хорошие снимки.

Прежде чем фотографировать, еще раз взгляните на квартиру, сделайте ее уютной. Заставьте себя захотеть сфотографировать вашу квартиру! Лучше всего фотографировать в солнечную погоду. Не скупитесь, сделайте много выстрелов, много хороших. Не забудь про ванную, кухню и коридор. Чем красивее и качественнее фотографии, которые Вы добавляете в объявление, тем легче арендаторам будет принять решение и сдать Вашу квартиру в аренду!

Совет: помните, что решение о звонке и просмотре квартиры принимается будущим жильцом только на основе фотографий, поэтому настоятельно рекомендую прочитать указанную мною статью.

Шаг четвертый. Подготовить объявления

Цель: написать такой текст объявления, который учтет потребности квартиранта и укажет общепринятые плюсы объекта.

Нашей целью является написание отличного объявления об аренде квартиры. Практически шедевр. Для этого мы указываем в объявлении все преимущества. И в деталях. Обязательно напишите, если вы сделали ремонт. Балкон, отдельная или комбинированная ванная комната, кухонный уголок — все это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать колесо заново, выбирайте пять лучших объявлений на сайте. Найдите тот, который подходит для вашей квартиры и добавьте больше информации о мебели, бытовой технике и отличных соседях.

Если Вы не желаете сдавать свою квартиру жильцам с детьми, домашними животными, курильщиками, предпочитаете жильцов определенной национальности — все это также должно быть указано в объявлении.

В идеале ваше объявление должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Это должно быть так, чтобы жильцы не только захотели снять Вашу квартиру, но и срочно захотели взять телефон и позвонить Вам, опасаясь, что их квартира будет украдена из-под их ног.

При составлении объявления не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Для выполнения задачи вам надо определиться, кто ваши жильцы: семейные пары, молодые пары, одинокие, семья (мама, папа, ребенок), командировочные, иностранцы, вахтовые рабочие, нелегалы и т.д.

Так же сразу определить ограничения, при которые вы принципиально не будете сдавать квартиру, например, наличие детей, животных, курение постояльцев, запрет на сдачу в субаренду и т.д.

И дополнения, например, оплата депозита на покрытие возможных повреждений или сроки сдачи на длительный срок или посуточно.

Что относят к общепринятым плюсам:

• Балкон, а лучше лоджия;
• Свежий ремонт;
• Раздельный санузел;
• Большая кухня;
• Средний этаж;
• Парковка или метро рядом.

Многое вы можете почерпнуть, анализируя объявления конкурентов и фиксируя себе то, что относится к вашей квартире.

Результат: объявление, составленное вами должно вызывать желание набрать указанный номер и напроситься на просмотр. В итоге вам только останется отсеивать и выбирать себе клиента из входящего «потока».

Нет смысла публиковать ваше предложение на 100+ сайтах, воспользуйтесь топовыми площадками, т.к. они уже имеют хорошую посещаемость.

Даже, если время не поджимает воспользуйтесь платным продвижением вашего объявления внутри агрегатора, потому что это сэкономит ваше время и позволит быстро сдать квартиру.

Шаг пятый. Разместить объявление на сайте

Я рекомендую размещать объявления на основных сайтах. Все они хорошо известны. В случае сомнений спросите знакомых или коллег, какие базы они используют при поиске квартиры или сдаче в аренду вашей. Нет необходимости размещать свое объявление на десятках сайтов. Обычно этого достаточно, чтобы поставить его на несколько ресурсов оценки.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в аренду в этом случае увеличивается во много раз.

О, и не забудьте фотографии! Лучшие. И самые качественные!

Пригодится: как правильно фотографировать квартиру для сдачи в аренду

Шаг шестой. Прием звонков и общение по телефону

Принимая входящие звонки от потенциальных квартирантов задавайте вопросы, которые позволят отсеять нежелательных арендаторов и выявить мошенников и проходимцев.

А теперь ждем первых звонков. Говорите спокойно и уверенно. Не только отвечайте на ваши вопросы, но и спрашивайте. Вы можете быть недовольны арендаторами во время телефонного разговора, так зачем тратить время на проверку? Убедитесь, что вы знаете состав семьи или количество арендаторов.

Даже, если вы указали в тексте объявления, что у вас нельзя держать питомцев — переспросите у звонящего, есть ли у них животные. Не затягивайте общение, назначайте встречу.

Если Вы и потенциальные арендаторы довольны всем, договаривайтесь о встрече, чтобы осмотреть квартиру.

Совет: составьте график показов и старайтесь назначать встречу не сразу в день звонка а в удобный для вас день, стараясь все просмотры вместить в один день с промежутками по 15 – 25 минут. Это убережет вас от напрасной потери времени, что особенно актуально в Москве и Санкт-Петербурге (СПБ).

По моему опыту не все приходят на просмотр. Можете ли вы представить, как это расстраивает, когда вы тратите время впустую, приезжаете и никто не появляется? Так что не стесняйтесь: это рынок. Уверяю вас, что даже арендаторы записываются на прием к нескольким арендодателям на день и выбирают тот, который им подходит.

Что способствует тому, что вы можете комфортно для себя назначать день и время просмотра? Правильно, точное выполнение предыдущих пунктов этой статьи!

Седьмой шаг. Показать квартиру

Приходите в квартиру немного раньше первого показа, проветриваете, включаете везде свет, слегка попшикайте освежителем в туалете, сварите себе кофе, откройте шторы или включите свет, добавьте приятную музыку — чтобы создать ощущение тепла и уюта.

При показе отвечайте на вопросы и задавайте в ответ, стараясь выяснить, что для квартиранта важно при съеме жилплощади и найти подтверждение его потребностям в ваших квадратных метрах.

Старайтесь быть на позитиве, обращайтесь с улыбкой, доброжелательно, как будто встретили друга. Не обращайте внимание, если посетители будут не в настроении или молчаливы. Это совершенно не значит, что в другое время они не улыбаются. Поймите, дорога и пробки выматывают кого угодно.

Шаг восьмой. Подписать договор

А вот и наши идеальные арендаторы! Цель достигнута, вы сошлись по цене, обговорили условия, вас и арендатора все устроило. Достаньте заранее два экземпляра распечатанного договора.

Совет: «рыбу» договора рекомендую составлять с грамотным и опытным юристом, который специализируется на недвижимости или договорам с ней связанными.

Сделайте фото документов, удостоверяющих личность (-ти) жильцов, внесите показания счетчиков, подпишите акт приема-передачи мебели, бытовой техники, указав недостатки, определите и возьмите под расписку сумму депозита.

Поздравляю, вы прошли по шагам всю инструкцию, которая отрабатывает на «отлично» процесс сдачи жилья в короткие сроки по выгодной цене!

Дополнения можете написать в комментариях, мне будет очень интересно узнать ваше мнение!

Правила быстрой сдачи квартиры в аренду

Пришло время рассказать всю правду о ситуации с арендодателем. Для начала мы изучили опыт наших читателей, которые сдавали или сдают в аренду свои дома, и составили небольшой свод правил, чтобы помочь любому, кто решит зарабатывать деньги на недвижимости.

Правило № 1 Проверка платежеспособности

Ирина, 21 год,
Что сдавала: практически элитная трехкомнатная квартира в пяти минутах езды от станции метро «Маяковская» в Санкт-Петербурге.
Сколько это стоило: 70 000 руб.

В среднем, чтобы снять квартиру надежным арендаторам, требуется месяц. Но нам нужно было срочно найти арендаторов, и мы не просили доказательств платежеспособности — как правило, справку с работы об уровне зарплаты или из банка о доходах.

Сначала арендаторы поменяли замки без нашего ведома. Мы узнали об этом месяц спустя. Затем квартиру использовали как офис, хотя в договоре было четко указано, что это запрещено. Арендатор обещал все исправить и утверждал, что у него есть временные трудности. Позднее он потребовал снизить арендную плату, так как она была в две тысячи раз выше, чем в среднем по площади. Он ремонтировал вещи самостоятельно, вычитая стоимость ремонта из арендной платы без предоставления квитанций.

Когда мы собирались выселить его, то увидели, что в квартире беспорядок: паркетные полы и обои в одной из комнат нужно было полностью заменить, два других — полировать полы и менять мебель, душ не работал. Мы сфотографировали и сразу же приступили к ремонту.

Через месяц, когда ремонт был завершен, появился арендатор и потребовал вернуть залог, заявив, что мы не делали ремонт, а только убирали квартиру, и что в любом случае это наша ответственность.

Он подал в суд, утверждая, что одним из его банковских переводов в середине аренды был депозит. Даже если бы это была обратная арендная плата плюс арендная плата за новый месяц за вычетом денег, которые он якобы потратил на ремонт котла — в общей сложности около 120 000 рублей.

Так как мы сохранили все квитанции, фотографии и корреспонденцию после ремонта квартиры, в которой было указано, что 120 тысяч — это не залог, мы предоставили их в качестве доказательства и потребовали вернуть все потраченные деньги — а это почти миллион — плюс моральный ущерб. Общая сумма иска составляет 1,5 миллиона.

Судебного решения пока нет, но квартиросъемщик все же иногда посылает письма с просьбой вернуть залог.

Правило № 2 Следите за счетами

Алексей, 34 года,
Что сдавал: просторная двухкомнатная квартира в жилом районе Екатеринбурга.
За сколько: 14 500 руб.

Мы договорились с первыми арендаторами, что все счета они будут оплачивать сами и за свой счет. Они казались благими намерениями: муж и жена с малышом и брат жены. Однако в какой-то момент жильцы сказали, что квитанции об оплате квартиры не поступают, и они съезжают. Сначала они платили арендную плату за последний месяц, а потом прожили еще месяц без оплаты.

В конце концов, из-за нашей доверчивости и небрежности, они оставили задолженность по счетам в 17 000 рублей.

Правило № 3 Согласившись на ремонт, доведите его до конца

Кэтрин, 40 лет
Что сдавала: комнату в общей квартире в Туле.
За сколько: 2000 рублей на момент ремонта, 4000 — после.

Я унаследовала комнату в трехкомнатной общей квартире. Она была в ветхом состоянии, но у меня не было денег на ремонт, поэтому я не собиралась сдавать ее в аренду. Друг-агент по недвижимости убедил меня, что я могу арендовать его по более низкой цене и с условием, что в первые два-три месяца арендатор будет ремонтировать ее в счет арендной платы.

Молодой парень снял комнату, мы договорились, что он постелет линолеум и поклеит обои, принесет свою мебель, а потом заберет ее обратно, когда съедет. Он прожил в комнате два года, регулярно перечислял деньги на мою карточку, хорошо себя вел, другие соседи на него не жаловались.

Я встречалась с ним только один раз лично: через два месяца я поехал посмотреть, не сделал ли он что-нибудь из ремонта. В комнате были белые обои, и рулон линолеума у стены. Ладно, я доверяла ему и решила, что он доделает начатое.

Когда он ушел, я вошел в комнату и чуть не упала: стены были выкрашены в черный цвет, на стене висел кусок цепи, подвешенный к радиатору, и плакат с изображением Иисуса. Было страшно представить, что он там делал.

Кстати, линолеум лежал только на половине комнаты. Так что полы и стены пришлось перекрашивать позже. Но в целом это был беспроблемный арендатор. Вам придется искать такие.

Правило № 4 Не делать больших отсрочек по платежам

Мария, 38 лет, жалеет арендаторов…
Что сдавала: однокомнатная квартира в сибирском городе в жилом районе с хорошей инфраструктурой.
Сколько это стоило: 12 000-13 000 руб.

Мой первый опыт работы с арендаторами был очень неудачным. Девушка жила после развода. Она начала новые отношения. Но новые отношения не сложились. В разочаровании она не платила арендную плату четыре месяца. Мне было ее жаль. Поэтому она переехала с долгами — ее пришлось выселить за неуплату. Теперь я не даю никому из жильцов льготный период.

Правило № 5 Не верьте никому на слово

Вика, 29 лет
Что сдавала: частный дом на окраине Краснодара.
Сколько это стоило: 24 000 руб.

Я сдавала частный дом на окраине Краснодара. Искала в качестве квартирантов семью с детьми.

Была пара, которая хотела снять дом на три месяца и заплатить полную сумму сразу. Мне очень понравилось это предложение: я подготовила новую квартиру, мне нужны были деньги.

16-летний мальчик, брат мужа будущей квартирантки, пришел посмотреть дом. В течение пяти минут он быстро осмотрелся, предложил заплатить мне 50%, чтобы я зарезервировала дом и сняла объявление. Я отказалась от депозита, сказав, что по доброте душевной, я сниму объявление. Мы договорились, что они переедут через неделю.

Я пыталась выяснить у него, что за люди мои новые арендаторы, но не получила много информации: он сказал, что они работают в цирке и у них много денег.

В то время я все еще жила в доме и не торопилась переезжать в новую квартиру. Сдача аренды была обещана в размере 72 тысячи рублей! За пять дней я собрала все свои вещи, привела все в порядок и переехала. За три дня до того, как они должны были переехать, я позвонила, чтобы узнать, точно ли они переезжают. Они сказали: «Да». Никто не отвечал на звонки в день перед заездом. Потом позвонил брат и сказал, что обстоятельства изменились.

Самое обидное: я отвергла несколько семей из-за этих работников цирка. Но с другой стороны, нет никаких сомнений: я быстро освободила дом!

Правило № 6 Проверьте, те ли арендаторы живут в квартире

Елена, 42 года

Что сдавала: однокомнатная квартира с хорошим ремонтом в центре Саратова.
Сколько это стоило: 15 000 рублей

Я сдала квартиру женщине средних лет. Сначала она устроила там прачечную: стиральная машина работала почти круглосуточно и, конечно же, в конце концов сломалась. А потом она начала сдавать квартиру без нашего разрешения. Мы узнали случайно: мы приехали в квартиру и там было двое мужчин, которые нас не знали. Они не хотели уходить, т.к заплатили!

В то же время в Саратове есть особенность: квартиры сдаются без залога, иначе никто их не сдаст. Так что все потери только твои. Моя мама сдавала десять лет, у нее было три квартиры посуточно в Саратове, но сейчас она продала их все и с радостью избавляется от этого «бизнеса», который в регионах убыточный и нервный.

Как быстрее сдать жилье: советы специалистов

В то время как некоторые месяцами упорно ждут своего арендатора, другим хозяевам жилья удается быстро сдать квартиру. Таким образом, если объект является ликвидным и его соотношение цены и качества является оптимальным, период экспозиции сокращается и составляет в среднем 5 дней.

Для того, чтобы повысить ликвидность вашей квартиры, вам придется много работать. Вы должны держать свою квартиру в «товарном состоянии». Если необходим ремонт, то как правило, косметический, но часто можно обойтись без хорошей генеральной уборки. Даже самая дешевая квартира выиграет только в том случае, если вы оснастите ее необходимой бытовой техникой (стиральная машина, микроволновая печь, телевизор и т.д.) и вложите в нее мебель, необходимую для проживания (кровати, шкаф для одежды, стол, стулья).

Кроме того, специалисты традиционно рекомендуют избавляться от «бабушкиной» мебели. Выбрасывайте старую мебель советской эпохи и покупайте новую мебель у той же IKEA. Помещение, выполненное в стиле минимализма, будет выглядеть очень аккуратно и элегантно, а спрос будет расти.

Если у вас есть деньги и желание обновить интерьер, купите нейтральную и функциональную современную мебель, такую как раскладной диван, стол-трансформер, шкаф-купе. Такая мебель не очень дорогая и подойдет практически любому арендатору, если говорить об экономическом сегменте. Не загромождайте квартиру, снимайте ковры, убирайте с балконов «зимнюю» резину и прочий мусор, заберите с собой личные фотографии и вещи.

Однокомнатная квартира ждала своего клиента более двух месяцев. Наконец, был сделан косметический ремонт, и арендатор был найден. А в квартире стоимостью 45 000 рублей в месяц нужно было повесить новые шторы и добавить новый гардероб, а квартиру сделать более привлекательной с помощью дизайнерских решений, чтобы сдать ее быстрее.

Вы можете ускорить поиск арендатора, смягчив требования к нему, т.е. количество, национальность и наличие животных. Пример: после того, как квартира была выставлена на поиск квартирантов в течение 2 недель и не было никаких результатов, владелец рассмотрел вопрос о размещении двух молодых пар. На следующий день клиент был найден. Они были дружелюбными, платежеспособными молодыми людьми в возрасте около 30 лет. Арендодатель был рад сдать жилье в аренду, не теряя денег и экономя время.

В другом случае арендодатель сделал уступку, согласившись предоставить временную регистрацию. Поскольку семья с ребенком была заинтересована в квартире, это было решающим преимуществом: с регистрацией легче было зарегистрировать ребенка в детском саду.

Кроме того, эксперты предлагают арендодателям уменьшить или разделить сумму депозита при подписании договора аренды. Залог, который возвращается арендатору по окончании срока аренды, служит гарантией выполнения обязательств по договору и составляет арендную плату за один месяц аренды квартиры. Таким образом, сократив сумму или разделив эту сумму, предложение будет выгодно по сравнению с другими аналогичными опциями.

Однако наиболее эффективным и проверенным способом ускорить этот процесс является снижение арендной платы. Рекомендуется заглянуть в базы данных аналогичных предложений в районе и установить цену ближе к нижней границе рынка. Если в течение недели или двух квартира не найдет арендатора, вам придется дополнительно снизить цену.