Инструкция: как правильно выбрать застройщика

Как правильно выбрать застройщика в новостройке, надежного и без перспективы сделать вас обманутым дольщиком разберем сегодня, как и обещал в прошлой статье Как правильно принять новостройку у застройщика.  

Принимая решение купить квартиру, любого покупателя терзают сомнения: какой девелопер более надежный? где взять и как найти доступными способами информацию о нем?

Распространенные риски покупки квартиры от подрядчика

На рынке недвижимости появилось достаточно много строящихся объектов, идет массированная реклама и призывы участвовать в долевом строительстве, но нет полной, а самое главное достоверной информации?

Квартира в новостройке — экономичное решение, но чтобы оно стало таковым на практике, необходимо выбрать достойного застройщика.  

Ни для кого не секрет, что в отдельных регионах достаточно часто идет пополнение армии обманутых дольщиков. Новобранцы, пополняют стройные ряды своих братьев по несчастью, а все из-за того, что не соблюдали нехитрые правила, о которых будете  знать вы.

Как правильно выбрать застройщика: пошаговый алгоритм

Для начала Вам надо предпринять самостоятельные шаги, которые предусматривают следующее:

1. Найти информацию из официальных источников

• сайт девелопера;
• форумы в Интернет;
• «черные» списки

2. Провести анализ на рынке недвижимости

3. Выяснить сведения из неофициальных источников

• найти и расспросить знакомых, которые уже успешно приобрели хотя бы одну, а лучше несколько квартир в новостройках и выбрать, основываясь на их данных — по крайней мере достоверных;
• отзывы жильцов уже заселенных новостроек.

4. Добыть информацию непосредственно у самого застройщика

• как давно работает на рынке недвижимости;
• кто является инвестором и проверить статус и репутацию самого инвестора(это правильно, но не всегда возможно);
• имеет ли аккредитацию хотя бы одного местного отделения банка;
• состояние офиса, наличие охраны, где располагается;
• уровень сервиса (как общаются с клиентами) и даже внешний вид кабинетов и сотрудников;
• статус земли под застройку дома.

5. Проконсультироваться с юристом

• по договору долевого участия (работает ли застройщик в соответствии с ФЗ №214, который исключает залог и двойную продажу квартиры);
• проверка юридического лица (правильно, но при необходимости).

Как правильно выбрать застройщика при покупке квартиры в новостройке

Каждый уважающий себя застройщик имеет свой сайт — это правильно по отношению к дольщикам. Как минимум это сайт-визитка, который содержит основную информацию, как максимум это корпоративный сайт со всеми необходимыми атрибутами — разделами «вопрос-ответ», представителем на сайте, который консультирует клиентов онлайн, перечнем объектов, возможностью выбрать дом, этаж, квартиру..

Ведь так или иначе, публичность только на руку девелоперу, если он добропорядочный.

Что вы можете узнать на сайте? Конечно, все что он там выложил для общего сведения:)) Больше того вы узнать не сможете. К примеру, должно быть опубликовано:

1. Свидетельство о допуске к работам по строительству с приложением для публичного просмотра. Иначе на каком основании девелопер ведет строительство объектов;
2. Описание истории организации от начала образования до сегодняшних дней;
3. Описание построенных, сданных в эксплуатацию объектов и строящихся в настоящее время с фотографиями и описанием;
4. К правильно строящимся объектам должны иметься для публичного доступа проектные декларации — их наличие поможет выбрать девелопера и дом. Посмотрите когда планировалась сдача строящихся объектов и нет ли признаков затягивания сроков;
5. Могут быть отдельные рубрики, типа «Отзывы в СМИ», «Награды и Дипломы», «Состав руководства» и т.д.

Чем больше доступной для обычного пользователя информации предоставляет застройщик, тем меньше сомнений в его стабильности и надежности. Сайт может многое сказать: если он достаточно информативен, хорошо организован и полон исчерпывающей информации, значит застройщик открыт, не «боится» публичности.

Если вы будете наводить справки через этот информационный канал, то уже на этом этапе можете сделать определенные выводы «за» или «против».

Следующий этап добычи информации для решения вопроса, как правильно выбрать застройщика: поездка на стройку. Разгуливать там свободно, как будущему собственнику не дадут, но побеседовать с рабочим, который побежал за пирожками в соседний магазин вполне реально. Проявите смекалку — это в ваших интересах:)

У рабочего, особенно если он хорошо говорит на русском (это шутка), можно выведать как быстро они возводят этажи (Допустим вы не располагаете временем в течении недели наблюдать за стройкой.

Хороший показатель, если сроки возведения в панельном доме три-четыре этажа/месяц, в монолите — один-два этажа/месяц), как регулярно им платят заработную плату, чем еще помимо строительства занимается этот девелопер (может ремонтно-отделочными работами, сдачей в аренду помещений и прочее).

Возможно, вам придет в голову задать в процессе еще правильные вопросы, которые позволят выяснить вам насколько данный застройщик стабилен в своей работе, насколько он «крепко стоит на ногах», как у него дебет с кредитом сходится, пусть даже на словах — это тоже поможет выбрать..

Одним из этапов выбора застройщика — мониторинг цен на продаваемую им недвижимость.

Часто заниженные цены на недвижимость косвенно свидетельсвуют, что фирма недостаточно надежна

Всем давно понятно, что бесплатные яблочки, часто с червячком, типа нате боже, что нам не гоже:) Вы должны ориентироваться в ценах на недвижимость, как заправский дачник в огурцах! Не поленитесь изучить рынок новостроек в своем городе — пригодится еще ни раз! Увидите низкие цены на новостройки, где девелопер работает себе в убыток — правильно оцените риски. Напротив стабильно работающий застройщик, в период понижения спроса на рынке недвижимости, может позволить делать небольшие скидки на новостройки — разово, ограничиваясь в количестве или времени.

Но вернемся к вопросу, как правильно выбрать застройщика! Стабильно развивающемуся и работающему девелоперу нет необходимости продавать дешево построенную им недвижимость, некоторые фирмы даже способны строить новостройки, как говориться «не под заказ», а с расчетом на то, что продадут в течении какого-то неопределенного времени. На застройщиков, которые могут себе подобное позволить, стоит обратить внимание.

Когда вы будете смотреть конкретные новостройки, обязательно обратите внимание на то, чтобы именно на эту новостройку было разрешение на строительство. Этот документ выдается органами исполнительной власти субъекта РФ или федеральным органом исполнительной власти и разрешает осуществлять строительство новостройки.

В имеющемся разрешении обратите внимание какие сроки там указаны. Может статься, что девелопер ведет строительство нескольких новостроек, но разрешение имеется только на одну и как раз на ту, в которой вы планируете купить квартиру. В этом случае есть риск иметь проблемы в будущем — принимайте правильное решение.

Далее, что вы можете узнать у самого застройщика: имеет ли право застройщик возводить на данном участке объект, а так же целевое назначение земли, на которой интересующую вас новостройку будут возводить.

Как назло, часто случается, особенно у не особенно крупных застройщиков, которые ведут строительство новостроек на землях сельхозназначения, затем дольщики, которые имели оплошность выбрать не подумав, имеют проблемы с заселением в свои квартиры, либо инвесторы теряют в деньгах, и это правильно, т.к. ликвидность подобных объектов резко уменьшается.

Т.е. теперь вы поняли, что земля у застройщика должна быть в собственности (документ это подтверждающий — Свидетельство о праве собственности) или аренде и формулировка об участии в торгах по ее приобретению отражается в преамбуле договора долевого участия (если земля под новостройку в собственности). Это запомните, как отче наш!

Можно добыть некоторую информацию у самого застройщика. Например, почитать договор долевого участия. Это может происходить в офисе, но правильнее взять экземпляр с собой, чтобы подробнее изучить его дома или с вашим юристом и выбрать подозрительные пункты.

Если договор вам на руки не дадут — это уже должно вызвать у вас подозрение. Так же будьте готовы к тому, что почитать могут дать одну форму договора, а подписывать дадут другую, поэтому если решитесь на подписание договора долевого участия — проверяйте соответствие! Немного полезной информации вы можете почерпнуть из статьи «Как заключить договор«.

Кстати, если у вас еще нет своего грамотного юриста, который преследуя только ваши интересы рассмотрит документы и даст ценные рекомендации, исходя из своего богатого опыта работы по делам с застройщиками, он может у вас появиться.

Просто кликните на вкладку «Специалисты» и найдите его в своем городе

Если же вы решили рискнуть и обойтись без консультации юриста, то должны знать следующее:

При прочтении договора долевого участия вы можете не обратить, а точнее не знать, весь ли объем прав и обязанностей в нем указан, поэтому будьте внимательнее. В любом случае после заключения договора долевого участия, вы имеете право расторгнуть его в одностороннем порядке и это правильно.

Сам договор долевого участия может быть признан недействительным в случае:

• если в договоре нет указания на строящийся объект, проще говоря, какую новостройку возводит и собирается при завершении строительства вам передать (правильно сразу отказаться от такого документа);
• срок, на который вы заключаете договор долевого участия;
• цена договора, т.е. сумма, которую вы должны выплатить застройщику при покупке квартиры в новостройке. Нередки такие случаи, когда участникам долевого строительства предлагают по завершению строительства новостройки доплатить определенные суммы и эти требования оказываются законными, т.к. были невнимательно прочитаны дольщиком — будьте внимательны прежде чем выбрать;
• указание в договоре долевого участия гарантийного срока.

Это основные пункты, которые должны содержаться в договоре долевого участия. Одной из гарантий его правильности является факт регистрации договора в юстиции, но помните, что соблюдение ваших интересов прежде всего в ваших интересах. Вот такой каламбур:)

Что касается конкретно договора долевого участия, то подробно разбирать его я буду в следующей статье, как правильно анализировать и на сто обратить внимание. Оформите подписку и получайте, интересующие вас статьи первыми.

Нередки случаи, когда девелоперы участвуют в инвестиционных программах при участии местных или федеральных органов власти. Вам надо будет проверить, чтобы выбранный вами застройщик, в этом случае имел действующий договор с властями, иначе планируемая вами к покупке квартира может быть продана без вас.

Даже если вы уже не в первый раз видите договор долевого участия и умеете правильно выбрать, полезно будет обратиться за консультацией к грамотному юристу, заполнив форму заявки, чтобы он проконсультировал вас и подсказал нюансы, опираясь на действующее законодательство и свою юридическую практику.

Теперь вы знаете как выбрать застройщика, если решите купить новостройку. В подписке и разделах сайта узнаете еще больше полезного материала, касающегося недвижимости и всего, что с ней связано.

В конце статьи о том, как правильно выбрать застройщика, предлагаю посмотреть видео, где ваш покорный слуга рассказывает основное, как правильно проверить девелоперов, их надежность и строящиеся объекты.

Кстати, не судите строго — в прямом эфире выступал впервые:) Это был понедельник 08:20 утра, после выходных, на которых я за сутки спал 4 часа — выезжал на природу (по моему фейсу это видно), но я постарался уверенно передать основную мысль:)) В общем, смотрите и пишите отзывы в комментариях!