Распространенные риски при купле-продаже квартиры

Купля-продажа квартиры риски для покупателя. Напомню, что в прошлой статье мы знакомились с тем «Как правильно принять квартиру у застройщика«, а сегодня я вас познакомлю с мифами, которые, возможно и не все, но обязательно встретятся Вам на пути к инвестированию денег в недвижимость.

 Развенчание этих мифов при купле-продаже квартиры, поможет вам сэкономить не только время, день и нервы, но и понять суть процесса сделки купли-продажи недвижимости и самостоятельно контролировать его.

Если вы примите решение инвестировать деньги в недвижимость, то в любом случае встретитесь в теми или иными заблуждениями, которые вам будут навязывать и от которых необходимо избавляться, если есть желание достичь успеха в инвестировании.

Для начала ознакомьтесь с несколькими статьями из этой рубрики: «Залоговое имущество, процесс продажи«, «Недвижимость, как инвестиция и заработок«, «Инвестирование без стартового капитала«.

Купля-продажа квартиры, риски

Аванс при работе с АН

При продаже или покупке вами квартиры вы можете иметь дело  агентствами недвижимости Хабаровска и здесь надо быть внимательными. При покупке квартиры, вас попросят заключить договор подбора. В этом случае вносится аванс (предоплата) за определенные действия риэлтора.

Какие? Вот здесь внимательнее. Будьте осторожны, чтобы не оплатить т.н. «информационные услуги» (т.е. вам скажут что сделать или куда пойти и взять) — такого рода договора ни что иное, как развод на деньги.

В результате вы только потеряете деньги и время, а реальной квартиры так и не увидите.

Что делать:

1. если вы плохо ориентируетесь на рынке недвижимости или просто нашли риэлтора по рекомендации, всё-равно, внимательно смотрите, кто будет заниматься решением вашего вопроса по купле-продаже квартиры (его компетенция).
2. Внимательно читайте, представленный вам, договор — за что вы платите.
3. Не вносите всю сумму за услугу сразу — часть при подписании, удовлетворившего вас своей ясностью договора, остальную по результату, т.е. на сделке.

Проверка юридической чистоты

Сразу скажу, что этим агентства недвижимости, что в Хабаровске, что в других регионах — не занимаются. Любое агентство недвижимости может проверить квартиру на «юридическую чистоту» доступными и вам способами — взять выписку из ЕГРП и копию поквартирной карточки.

Эти два документа могут рассказать вам о том, что, во-первых, на квартире не никаких обременений со стороны банка, суда и прочее и во-вторых, вы узнаете кто реально был зарегистрирован в продаваемой квартире.

Что делать:

1. Получить выписку ЕГРП вы можете самостоятельно в юстиции, при наличии паспорта, адреса покупаемой квартиры и оплаченной госпошлины, либо в электронном виде на сервисе получения ЕГРП.
2. А вот копию поквартирной карточки может взять только собственник продаваемой квартиры.

Справка с ПНД (психо-неврологического диспансера)

При покупке квартиры в Хабаровске вам обязательно надо попросить продавца взять справку с ПНД. В настоящее время у многих банков это является обязательным требованием.

Почему? Потому что нередки случаи расторжения сделок по причине признания продавца психически нездоровым, другими словами — недееспособным.

А это значит, что вы легко можете потерять не только купленную квартиру, но и не вернуть ваши деньги.

Что делать:

• просите продавца съездить в ПНД и взять там справку. Помните, что наличие водительских прав не является гарантией дееспособности продавца на сделке купли-продаже квартиры. В результате, в будущем вы сэкономите свое время и деньги.

Срок исковой давности по сделкам купли продажи квартиры — 3 года

Да, действительно, срок исковой давности по сделкам купли-продажи квартиры именно такой, но только он может исчисляться не только с момента, как вы заключили сделку купли-продажи квартиры, но и с момента, когда заинтересованное лицо (истец) узнал, что были нарушены его права.

Классический пример: товарищ сидел в местах лишения свободы, потом освободился и узнал, что без его ведома продали его квартиру или квартиру, в которой он имел долю.

Его отсидка — прямое доказательство того, что он не мог знать о том, что его права нарушаются. Это значит, что суд признает сделку купли-продажи квартиры — недействительной.

Что делать:

1. Быть внимательнее при проверке документов на квартиру.
2. Адекватно реагировать на слишком низкую цену квартиры, относительно аналогов.
3. С подозрением отнестись к тому, если вас будут торопить заключить с ними сделку купли-продажи квартиры, ссылаясь, например, на срочную необходимость хозяев уехать.

Добросовестный покупатель

При покупке квартиры и заключении сделки будь то юрист или риэлтор не могут вам гарантировать на 100% того, что вы будете добросовестным покупателем, хотя утверждать это могут.

В статье 302 Гражданского кодекса РФ говорится, что приобретенное имущество может быть востребовано обратно собственником в случае, если продавец не имел право его продавать.

Например, если вы покупаете квартиру в Хабаровске по доверенности, а сам хозяин находится в другом регионе.

Что делать:

• иметь дело только с самим собственником
• не покупать квартиру по доверенности, вам же спокойнее. Откажитесь и поищите другой вариант, либо рискуйте, но при покупке квартиры финансовый риск велик.

Страхование титула защитит от всего

При купле-продаже квартиры чаще всего подобным шаблоном блещут банки и страховые компании, но вам не надо так быстро соглашаться с этим утверждением и на это есть несколько весомых причин.

Первая причина — у страховых компаний есть свой перечень случаев, которые они к страховым не относят и этот перечень для вас может быть не доведен.

Например, если сделка купли продажи квартиры расторгается из-за иска вдруг появившегося наследника — это может быть признано не страховым случаем.

Вторая причина касается банков, об этом подробнее в моей статье «Работает ли страхование титула» — вам будет очень полезно с ней ознакомиться. В результате вы можете избежать рисков выплаты денег за квартиру, которую у вас могут отобрать.

Кстати, узнавать полезную информацию о том, как инвестировать деньги в недвижимость удобно, если подписаться на рассылку блога.

Что делать:

• внимательно читайте предоставленный договор, который подписываете со страховой компанией, особенно то, что написано мелким и неразборчивым без очков шрифтом.

Ни так давно слушал, что мелкий шрифт в договорах будут отменять, по крайней мере такую инициативу законодатель уже принял.

Сделка до 1 000 000 рублей

Как правило при покупке квартиры такое предложение будет вам поступать от продавцов, в чьей собственности продаваемая ими квартира находится менее трех лет. Связанно это, как вы сами понимаете, с нежеланием платить налог за получение прибыли с продажи квартиры.

Вам может понравится покупаемая вами квартира настолько, что вы готовы согласиться на это предложение — показать в договоре купли-продажи квартиры — 1 млн. рублей. Но подумайте о себе… что если по каким-то причинам (например, которые мы рассмотрели выше и рассмотрим еще ниже) сделка купли-продажи квартиры будет признана недействительной?

В результате вы получите то, что указано в договоре купли-продажи, а именно 1 млн. рублей, а остальные, например 3 млн. рублей вам «простят». Не очень хорошая ситуация, не правда ли? Откровенно говоря отвратная. Тем более, статистика показывает, что каждая шестая подобная сделка признается недействительной.

Вы же не хотите попасть в статистику? Тем более налоговые службы очень внимательно изучают сделки купли-продажи квартир, которые были проведены до 2 млн. рублей, чтобы выявить незаконное обогащение.

Что делать:

• не идти на поводу у продавцов квартиры, либо подыскать другую квартиру.

Ответственность агентства, юриста, риэлтора

Если вас будут убеждать риэлторы или юристы в том, что они несут ответственность за осуществление сделки купли-продажи — это миф. Они могут нести ответственность за составление документов, например, договора купли-продажи квартиры, но полностью за всю сделку — нет.

Ни агентство недвижимости Хабаровска, ни юрист не отвечают за сделку, т.к. по определению не являются ее сторонами. За все действия несете ответственность только вы, специалисты лишь могут подсказать правильный алгоритм действий и правильно составить для вас документы, если они грамотные и добросовестные риэлторы и юристы.

При неблагополучном исходе вы можете попробовать с ними судиться, но как показывает практика многого этим не добьетесь, т.к. договора, которые вы с ними заключаете слишком «общие» и действуют только до момента заключения сделки.

Что делать:

• Самостоятельно перепроверять все данные по сделке.
• В идеале сам специалист обязан подробно посвящать вас во все детали сделки и разъяснять непонятные нюансы.
• Если ваш специалист не такой — ищите другого, помните ваши риски при покупке квартиры велики и поэтому ваше право найти грамотного специалиста.

Специальная база квартир

Когда вы будете вести поиски выгодного объекта недвижимости на рынке, некоторые агентства недвижимости будут говорить вам о том, что у них некая закрытая база объектов, в которой выставлены на продажу квартиры, не имеющиеся в свободном доступе. Знайте — это тоже очередной миф.

Как вариант, вам могут говорить о мультилистинге (подобные базы квартир имеются в США, но там это реальные базы), но в России эта система в зачаточном состоянии и для ее полноценной работы понадобится лет так 50, по моим оптимистичным прогнозам:)

Еще. возможно, будут подразумевать квартиры, которые продаются по эксклюзивным договорам, но они в любом случае есть в свободном доступе, например на AVITO, в Презент, Вся Недвижимость и других источниках.

Что делать:

• просто игнорировать данные выпады и не терять свое драгоценное время.

Комиссионное вознаграждение

Здесь речь тоже пойдет об агентствах недвижимости Хабаровска. Если вы решите иметь с ними дело, тогда вам будут поступать предложения о низких комиссионных, дабы склонить к сотрудничеству. Например, скажут, что у них самый низкий процент — 2% по городу или ставка не больше 100 тыс. рублей.

Лучше всего в этом случае обратиться к знакомому риэлтору, о котором у вас есть положительные отзывы и договориться с ним о скидке. Если такого варианта у вас нет, то вам надо знать следующее.

Старая система работы риэлторов по продаже квартир, о которой я рассказывал в статье «Как правильно продать квартиру» имеет еще один существенный недостаток о котором я не упоминал в этой статье — скрытая комиссия.

Вам могут сказать, что оказывают услугу по покупке или продаже недвижимости за разницу между, например, ценой, которую вы хотите за свою квартиру и ценой, за которую квартиру купит покупатель.

Получается так, что вы хотите, например, 3900 тыс. рублей за продаваемую квартиру, а риэлтор нашел покупателя за 4100 тыс. рублей, при этом комиссия составит 200 тысяч. Об этом вы узнаете только тогда, когда будете подписывать, предоставленный договор купли-продажи в юстиции, а если не согласитесь, то рискуете потерять покупателя.

Налицо упущенная вами выгода. Поэтому на Западе давно перешли на процентную ставку комиссионных, по которой, в том числе работаю и я — в этом случае вы видите за какую цену ваша квартира продается и точно знаете какую комиссию платите, к тому же риэлтор заинтересован продать вашу квартиру как можно дороже  — от этого зависит размер его комиссионных.

Что делать: Мы живем в мире, где за любую работу и потраченное на решение вашей проблемы время надо платить.

• За качественную и профессиональную работу платят дорого, поэтому подозрительно маленькая комиссия должна вас смущать.
• В тоже время некомпетентные специалисты, которые стараются «взять подороже» попадаются сплошь и рядом, а значит только отзывы о работе риэлтора и рекомендации, а также собственная интуиция, могут вам помочь в выборе специалиста для продажи или покупки квартиры.

При аренде квартиры заключить договор на 11 мес, чтобы не платить налог

Это ерунда, т.к. согласно статьи 57 Конституции России, налоги надо платить всегда, сдаете вы квартиру на год, месяц или час — это получение прибыли.

Что делать — честно платить налоги. У вас есть несколько путей:

• платить раз в год 13%. как физ лицо;
• платить 6% как ИП;
• купить патент (это определенная сумма) на определенный срок — все что выше стоимости патента — ваше.

Итак, начав инвестировать деньги в недвижимость, вы познакомившись с основными мифами при покупке и продаже квартиры вы знаете как избежать мошеннических схем, где действовать одному, а где надо подыскать грамотного специалиста. 

Эта информация поможет вам не делать много лишних действий и контролировать процессы покупки и продажи квартиры. Свежие статьи, как всегда в моей подписке — получайте сообщения о новых статьях на свой e-mail!

Успехов вам!