Основные риски инвестирования в недвижимость

риск инвестирования в недвижимость Инвестору

Риски инвестирования в недвижимость, которые выявлены мной на основе личного опыта при покупке квартир и земельных участков.

Риск инвестирования в недвижимость: критичные

Риск №1

Неадекватная оценка ликвидности объекта инвестирования при эмоциональной покупке

Очень часто решения принятые на эмоциях оказываются неверными. И все мы знаем об этом, но продолжаем делать покупки, поддавшись первому впечатлению.

Приведу пример из своей жизни
Пару лет назад я купил земельный участок у реки в Псковской области, 3 гектара. На тот момент у меня появились свободные 200 тысяч рублей, слетать на Бали не захотел, в банк нести деньги тоже не захотел, наверное, вы поняли почему)).

Обратился к знакомому, тот посоветовал купить земельный участок. Почему нет?! Как получилось: я встретился с человеком, который профессионально занимается куплей-продажей земли, тот предложил мне несколько вариантов: один из них был участок в лесу, рядом с дорогой регионального значения, стоимость одного гектара – 200 000 рублей. Я взял паузу на раздумье.

Через несколько дней мне звонит еще один знакомый и предлагает в том же месте 3 гектара, но только возле реки, за те же 200 000 рублей! Итог предсказуем.

Я стал счастливым обладателем 3 гектаров земли возле реки. Даже поехал туда посмотреть свои владения. Прошло полгода, и я попытался продать эту землю, оказалось, что она никому не нужна (рыночная стоимость земли была гораздо ниже).

Получив информацию от двух-трех человек, я ограничился анализом и принял решение. В итоге оказалось, что земля в том районе стоит очень дешево и я поторопился.

Риск №2

Риск получения недостоверной информации об объекте инвестирования при отсутствии соответствующего анализа рынка

Не ленитесь хорошенько изучить рынок, прежде чем на нем инвестировать. Пример с моими родственниками. Лет семь назад они купили недвижимость в Болгарии, и это уже была инвестиция не в 200 тысяч рублей, а в 90 тысяч евро.

Сразу скажу: там еще все обошлось! Брали недвижимость для себя и в плане комфорта — не прогадали. Но ошибка была на лицо: хотелось взять апартаменты у моря, побывали на двух-трех выставках по зарубежной недвижимости и приняли решение.

А ведь нужно было проанализировать рынок!

Быть может, был бы шанс понять, что начинается кризис на рынке недвижимости Болгарии. Негативные тенденции в экономике отразились на ценах недвижимости. В итоге, потери могли бы быть очень серьезными, если бы на встречу не пошел сам застройщик, снизив цену (да, такое бывает).

Резюме: изучайте досконально рынок, на котором хотите инвестировать! Не ленитесь! Если мы говорим о российском рынке недвижимости: посетите объект, пообщайтесь с соседями, с экспертами, почитайте аналитику по ценам и по планам города касательно развития района, где находится объект недвижимости.

Вам могут показаться данные советы банальными, но как ни странно, многие ограничиваются выгодной ценой объекта и не вникают в детали и это повышает риск сделать неудачную инвестицию.

Риск №3

Риск остаться без прибыли от инвестирования

Сейчас появилось большое количество статей, вебинаров, видео курсов о том «как разбогатеть на инвестициях в недвижимость».

В основном схема подачи учебного материала следующая: очередной долларовый или рублевый «миллионер» делится своими секретами как без наличия денег начать инвестировать в недвижимость и зарабатывать миллионы.

Также типичной для такого рода повествования является трогательная история о том, как наш эксперт по инвестициям начинал с нуля и бросил работу в найме, а сейчас зарабатывает миллионы на инвестициях в недвижимость и ищет себе учеников или партнеров.

Если говорить о конкретике, то чаще всего предлагают брать ипотеку под инвестиции в комнаты на вторичном рынке или покупке, опять же с помощью ипотеки, дешевых студий на стадии котлована.

Результат предлагается следующий: купленная в ипотеку комната сдается (арендная плата идет на покрытие ипотеки, если повезет остаток идет в доход); купленная в ипотеку студия продается по договору переуступки на заключительном этапе строительства.

Теперь к деталям: продавать квартиру, купленную в ипотеку по переуступке, не так то и легко! И процесс продажи может занять гораздо больше времени, чем при варианте продаже недвижимости, купленной за наличные деньги.

Плюс, надо все хорошо посчитать, насколько будет выгодно платить ипотеку, и за сколько Вы сможете продать квартиру с учетом текущих экономических реалий. Про комнаты, купленные в ипотеку, скажу следующее: я общался с людьми, которые этим занимаются.

Действительно, некоторые покупают большие комнаты в центре города, делают из одной комнаты две или три и сдают их в аренду. В данной ситуации очень много «но» и при использовании ипотеки доход не столь внушителен.

Конкретный пример:
инвестор купил в ипотеку комнату в коммуналке Московского района Санкт-Петербурга, сделал из одной комнаты две (по 10-12 кв.м.), туалет и ванна общие, расположены в коридоре. По факту чистый доход его 3 500 рублей, все остальное идет на погашение ипотеки. Плюс, не следует забывать, что арендаторы могут съехать, и что тогда?!

Я не отговариваю от подобного рода инвестиций, просто не делайте ошибок, вникайте в детали и не ленитесь считать деньги и закладывать все возможные расходы.

Риск №4

Опасность переоценки своих собственных сил и знаний

Очень часто можно услышать негативные отзывы о консультантах по недвижимости. В основном они сводятся к тому, что последние легко зарабатывают большие деньги.

Многие, исходя из данной логики, пытаются сами решить свои жилищные проблемы или подобрать объект для инвестиций.

Для меня это странное решение, а главное не логичное. Если я в чем-то не разбираюсь, я иду к профессионалу.

Не у каждого из нас есть время и возможность следить за рынком недвижимости, тем более не каждый может провести юридическую экспертизу сделки или проанализировать инвестиционную привлекательность объекта.

Я уверен, что надо просто уметь находить добросовестных экспертов и тогда все получится!

Надеюсь, что я смог достучаться до вашего инстинкта самосохранения, показав на реальных примерах четыре основных риска при инвестировании в недвижимость. А предупрежден, значит вооружен!

Понравилось? Поделись!
Тимофей
Специалист по новостройкам С-Петербурга. Консультации: инвестиции, выбор застройщика и ЖК. Моб: 8(911) 953-75-88
Оцените автора
О недвижимости с душой
Добавить комментарий

  1. Alexandr

    Прочитал о кризисе на рынке недвижимости в Болгарии. Интересно, как у них сейчас там?
    Потому что у матери на работе не так давно была большая агитация о возможности легко купить жильё в Болгарии, переехать туда в благодатные места….

    Ответить
  2. Irina

    Хорошая статья-предупреждение.
    Перечислены все риски, которые могут поджидать тех, кто сам пытается решить свои жилищные проблемы.
    Всё же, лучше обращаться к профессионалам!

    Ответить