Как правильно купить жилье без посредников на вторичном рынке

как правильно купить квартира вторичка с рук

Узнайте, как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке, жилье с рук на вторичке, советы, которым следовать, чтобы покупка была безопасной и выгодной — 7 шагов!

Самостоятельная покупка жилья – не простое дело, требующее внимания и знания многих аспектов, которые вы узнаете из статьи и видео.

Мой трехлетний опыт работы риэлтором в агентстве недвижимости помог написать небольшую инструкцию, сопровождаемую советами по покупке вторичной недвижимости.

Чтобы не наделать ошибок, и не стать заложником не чистых на руку людей, при приобретении жилья без посредников необходимо выполнить ряд последовательных действий, состоящих из 7 шагов.

После прочтения статьи

  1. вы будете четко знать весь процесс приобретения недвижимости на вторичке;
  2. познакомитесь с этапами оформления покупки недвижимости;
  3. узнаете о подводных камнях и опасностях сделки.

Удачная покупка предполагает три основных этапа:

  • выбор квартиры;
  • проверка на юридическую чистоту;
  • оформление сделки (покупки).

Как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке — 7 шагов

Шаг 1
Определение параметров квартиры

На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:

  • количество комнат;
  • этаж;
  • местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
  • материал стен;
  • наличие или отсутствие ремонта;
  • планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).

От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.

Совет: узнайте 4 способа определить рыночную стоимость жилья

Следует проанализировать существующие цены на недвижимость, отказавшись как от слишком высоких, так и слишком низких цен. Осуществить анализ цен: отмести слишком высокие и низкие по стоимости.
Совет: определившись с требованиями, предъявляемыми к будущей квартире, рекомендуется не отступать от них в дальнейшем, чтобы не соблазниться на предложения нечестных продавцов, пытающихся продать ненужную вам недвижимость.

Хорошо, если вы выберите для покупки сразу две квартиры, чтобы одна осталась про запас в случае, если сделка с одной из них сорвется. Тем более, если оформление планируется делать через банк.

Шаг 2
Точно определить, какая имеется сумма наличных денег

Нужно понимать, что однокомнатная квартира в центре может стоить столько, сколько «двушка» на окраине.

Совет: Если покупаете по ипотеке сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от дохода.

Ваш месячный доход – это та сумма, которая остается в семейном бюджете после того, как оплачены все счета (коммунальные платежи, интернет, телефон), учтены затраты на еду, проезд и т.д.

Лучше, чтобы размер этой суммы был несколько больше, так как после покупки жилья смогут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом или покупкой мебели.

Планируя предстоящие расходы по покупке новой жилплощади нужно не забывать о таких расходах, как:

  • оплата услуг риэлтора(если вы нашли квартиру по объявлению, а продает риэлтор — придется заплатить посреднику 10-20 тыс. рублей);
  • оформление сделки, ипотеки и документов;
  • возможный ремонт;
  • приобретение мебели.

Банки же вам позволят купить квартиру с ежемесячным платежом, котрый составит 50% от вашего дохода, ведь это не они будут платить в течение 15-20 лет. А жизнь полна обстоятельств.

Посчитайте расходы покупателя квартиры (какие несет при покупке в ипотеку)

Пример: банк одобрил платеж 50%, затем, поменял работу или родила жена и ушла в декрет, доход стал меньше — платежи по ипотеке стали в тягость.

Шаг 3
Поиск вариантов недвижимости собственными силами

Самостоятельный поиск жилья поможет сэкономить деньги (до 20 тыс. рублей), но вы потратите массу времени. Придется использовать все доступные вам источники информации по недвижимости:

  • просматривать рекламные объявления в газетах;
  • на досках объявлений;
  • в сети Интернет;
  • обращаться к знакомым;
  • обзванивать многие десятки телефонов для поиска нужного варианта .

Нельзя забывать, что есть и такие непорядочные продавцы, которые скроют от вас важные нюансы, будут постоянно переносить время встречи, отменят сделку накануне подписания и т.д.

При поиске жилья придерживайтесь правил:

  1. обращайте внимание на наличие/отсутствие перепланировки;
  2. на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
  3. узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
  4. поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
  5. фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.

Лист отбора квартир с досок объявлений
(можно дополнять новыми колонками под ваш случай)

Кол-во комнат S, кв.м Цена Контакты Ссылка Срок продажи Причина Продавец
1-комнатная 32 3200 ФИО, тел на объявление 3 недели покупка квартиы посредник
1-комнатная 30 3250 ФИО, тел на объявление 1,5 месяца смена региона собственник

Как правильно купить квартиру с рук на вторичке и сэкономить время

Можете воспользоваться расклейкой объявлений для поиска собственника жилья

поиск квартир собственника жилья

При отборе объявлений имейте ввиду, что собственник желает продать квартиру любым способом, следовательно, прибегнет к уловкам. Рассмотрим часто встречающиеся из них в объявлениях.

Написано в объявлении Как на самом деле
Не указан есть ли балкон Вероятность 90%, что его нет
Не указан этаж расположения
квартиры
Это первый или последний этаж
У новой планировки указан
бОльший метраж площадей, чем вы видели, изучая стандартные планировки
Указан метраж, включающий в себя
балкон (что незаконно) или просто желание привлечь Покупателя бОльшими
метрами
10 минут пешком и 5 минут на
транспорте
Значит, 30 минут пешком и 15 на
транспорте
15 минут пешком Значит, никогда не доберетесь
пешком
15 минут на транспорте Значит, это совсем другой район
Если не указано, что не угловая Вероятнее всего угловая
Указано хорошее состояние Чаще — это удовлетворительное
Не указано, ипотека или более 5
лет в собсвенности
Чаще менее 5 лет в собственности
Если не указано продажа или
чистая продажа
Чаще всего это обменный вариант
Объявление очень краткое Чаще всего это дубль или утка от
АН

Распространенная ошибка покупателей — поиск объявлений на мелких досках объявлений!

Неопытные покупатели надеются, что на малоизвестных досках объявлений завалялась хорошая квартира и ждет только их. В итоге они тратят бессмысленно свое драгоценное время, т. к. на рынке чудес не бывает! Продавцы стремятся продавать через прокачанные и крупные порталы и доски объявлений.

Шаг 4
Рассмотрение вариантов недвижимости

Совет: что предусмотреть при первичном осмотре будущего жилья

Даже пепельница в подъезде может намекнуть вам на будущие сборища и табачный дым..

осмотр квартиры подъезда

Осуществляя непосредственный осмотр приобретаемой квартиры важно обратить внимание на следующее:

  • кто показывает квартиру (риэлтор или хозяин);
  • узнать о соседях;
  • состояние дома, подъезда и двора;
  • высота потолков;
  • материал перекрытия;
  • электропроводка и сантехника;
  • состояние стен, потолка и пола;
  • наличие и количество лифтов, их состояние.

На данном этапе можно примерно оценить стоимость предстоящего ремонта. Прибавив ее к цене квартиры, вы получите реальную стоимость.

Какие вопросы требуют особого внимания при осмотре жилья?

  1. Оценка общего состояния, время проведения последнего ремонта, состояние инженерных сетей (электропроводка, канализация, водопровод).
  2. Определить отсутствие (наличие) на кухне и в ванной плесени или грибка.
  3. Внимательно рассмотреть состояние стен, чтобы они были чистыми, не имели щелей.
  4. Узнать о том, проводилась ли перепланировка помещений.
  5. Выяснить, на какие стороны света выходят окна.
  6. Оценить состояние дома в целом: чистоту подъезда, лифта, наличие мусоропровода.
  7. Постараться получить краткие сведения о будущих соседях.

Шаг 5
Проведение переговоров с продавцом квартиры (можно торговаться)

как правильно купить квартиру торг

Торговаться можно на любом этапе покупки, начиная от первого звонка и в момент внесения аванса/задатка продавцу квартиры.

Важно понимать, что если квартира продается совсем недавно (недели 2 или 3), торговаться никто не будет.

Цена недвижимости – главный фактор, влияющий на решение о покупке. Ценообразование недвижимости основано на следующих факторах:

  • технические характеристики дома, район, придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.);
  • степень развитости инфраструктуры, этаж, площадь квартиры;
  • размеры кухни и прихожей, наличие балкона или лоджии, ремонт.

Две аналогичные по своим параметрам квартиры, расположенные в одном районе, могут значительно различаться по цене. При оценке жилья важную роль играет анализ предложения и спроса, на этом и основана методика оценки. Следует максимально точно оценить реальную стоимость квартиры по отношению к выставленной за нее цене, чтобы определить возможность торга.

Совет: секреты успешного торга при покупке квартиры

Как правило, при продаже квартиры стоимость выставляется по уровню верхней планки. В эту стоимость уже включены:

  • стоимость услуг риэлтора,
  • диапазон, в котором владелец готов торговаться,
  • его личные желания (отпуск, наряды для жены, новый автомобиль и т.д.).

Продавец квартиры и его посредник заранее намечают для себя нижнюю планку стоимости. Профессиональные навыки, аргументы и доводы, приведенные при переговорах, помогают преодолеть даже эту планку.

С просьбой о торге можно обратиться в следующих случаях:

  • если требуется ремонт;
  • давно не проводилась замена стояков;
  • нет застекления балкона или лоджии;
  • выполнена незаконная перепланировка в квартире;
  • документы на недвижимость вызывают сомнения.

Нужно заранее определить, на какую сумму можно рассчитывать при торге. Если вы желаете получить скидку в размере 100 тыс. рублей, лучше предложить продавцу 200 тыс. При этом у вас будет шанс получить 150 тыс. рублей скидки.

Шаг 6
Проверка квартиры

После внесения аванса продавцу объекта вы можете получить документы, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, исключения рисков при приобретении жилья.

Проверке подлежат:

  1. достоверность предоставленных документов;
  2. правомочность продавца;
  3. прописку всех лиц квартиры, обратив внимание тех жильцов, которые были временно выписаны;
  4. притязания на недвижимость сторонних лиц (супруги продавца, несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан), наличие судебных споров, возможных наследников, претендующих на жилье;
  5. разного рода обременения в виде ипотеки, аренды или ареста;
  6. долги по квартплате;
  7. узаконенная или незаконная перепланировка.

Особенно тщательно следует проверить следующие документы:

  • свидетельство права собственности;
  • договоры купли-продажи, приватизации, дарения, мены и пр.;
  • в случае наследования, свидетельство о наследстве;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (не является обязательным при наличии кадастрового паспорта);
  • паспорта собственников недвижимости.

Совет: проверьте все перечисленные документы, даже если они не пригодятся при совершении сделки.

На что следует обратить более пристальное внимание:

  • все подписи в документах должны располагаться в положенных местах, должны быть штампы регистрации;
  • все полагающиеся свидетельства должны предоставляться на гербовой бумаге;
  • недопустимы исправления, но если они имеются, необходимо требовать у продавца их восстановления в официальных инстанциях.

Необходима также выписка ЕГРП (ЕГРН), чтобы проверить достоверность сведений о собственниках жилья. Выписку ЕГРН можно получить Онлайн

Шаг 7
Юридическое оформление сделки по покупке жилья

При оформлении такой сделки проходят три этапа оформления, а именно:

1 Этап. Проверяются все документы. Покупателю предстоит внимательно проверить, все ли необходимые для совершения сделки бумаги имеются в наличии.

Тщательно проверяются правоустанавливающие документы и отсутствие/наличие обременений в виде прописанных на жилплощади несовершеннолетних детей, ареста или залога квартиры.

2 Этап. Заключается договор купли-продажи, передача задатка по договору задатка передается аванс, сдаются документы в органы регистрации сделок (МФЦ). момент регистрации сделки от 5 — 10 дней.

3 Этап. Прием-передача покупателю квартиры. После проведения осмотра подписывается акт приема-передачи недвижимости, а затем квартира принимается новым собственником.

Совет: Как отличить профессиональных риэлторов от проходимцев

Вы узнали процедуру покупки жилья с рук на вторичке без посредников. Теперь осуществить самостоятельный поиск и приобрести жилье без услуг посредников и риэлторов не составит труда.

Внесите эту статью в закладки, она будет постоянно пополняться, а чтобы это происходило быстрее — задавайте вопросы в комментариях.

Понравилось? Поделись!
Антон Величко

Опыт работы специалистом по недвижимости 3 года, автор проекта. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"

Оцените автора
О недвижимости с душой
Добавить комментарий

  1. Ирина

    Я бы только оформление растянула на 100500 шагов ) Начала не с того, какую квартиру хочу, а с того, сколько у меня денег. По-моему, так логичнее. Ну или пахать еще лет 50 на то, что я на самом деле хочу )) Повезло найти однушку почти в новострое, разве что дому 4 года (но так даже лучше, что дом успел постоять).

    Ответить
  2. Кирилл

    Со всем согласен, только одно смущает — где искать жилье?? Газеты и бумажное все уже давно свое отжило. Сейчас на досках объявлений сделали опцию, что можно видеть все варианты недвижимости в выбранном районе. Это же даже риэлторов может потеснить ) Тебе остается только созвониться и вести переговоры. Главное, соблюдать элементарные меры предосторожности, а то всякое бывает

    Ответить
  3. Светлана Чистякова

    Опыта в продаже квартиры еще не было, а вот покупка обошлась мне малой кровью)) Как вспомню, сколько нервов потратила. Везде одни риелторы и найти хорошую квартиру напрямую от хозяина практически невозможно! Меня это жутко раздражало, потому что услуги риелтора неприлично дорогие и совершенно бесполезные. Это лично мое мнение. Где я только не искала.. Вот, честно, никогда бы не подумала, что куплю квартиру таким способом. Как угодно, но только не по объявлениям) Вот, как бывает. Самые крутые объявления требуют их усиленных поисков. Времени я потратила что-то около 6-7 месяцев. Рада, что это закончилось и теперь у меня своя собственная однокомнатная квартира. Маленькая, но очень уютная, ничего лишнего)

    Ответить
  4. Oleg Vasilyev

    Легче всего для меня было продать квартиру через вторичный рынок. Желающих намного больше, когда квартира продается непосредственно от хозяина. У меня была квартирка небольшая, однушка, но с хорошим ремонтом, еще и в центре города. Продавал я ее по причине срочной смены места жительства. Короче говоря, не нанимал риелторов для помощи в продаже. Все успешно продал в сжатые сроки, как и планировал. К счастью, никаких неприятных ситуаций не возникло. Правда, пришлось слегка уступить в цене, но это уже мелочь.

    Ответить
  5. Elena Dubova

    Искала квартиру для покупки – там были заявлены собственники, но среди них попадались риелторы ( Все-таки состыковалась напрямую с владельцем. Моя знакомая до сих пор в поисках вторички – нет ничего подходящего, уже подумывает о новостройке. А про разницу в объявлениях «что пишут» и «что на самом деле» — по моему опыту поиска квартиры, почти все правда )))))

    Ответить
    1. Антон Величко

      Да, в объявлениях часто хитрят со многими фактами:)

      Ответить
  6. Shura Rusina

    На риэлторе, действительно, сэкономили 16 тысяч рублей. Решили с мужем вложить их в юриста, чтобы тот лучше проверил документы на квартиру. Сэкономить еще помогут сервисы оценки жилья. В нашей квартире проводка была сссровская и не менялась ни разу. На этом еще поторговались. В целом, конечно, важно с толком подходить к экономии, чтобы не платить дважды.

    Ответить
  7. Andrey Yakubovich

    Спасибо за такую обширную статью!
    Оказывается чтобы купить квартиру столько всего нужно сделать…. офигеть!

    Ответить
  8. Марина Ильина

    Кошмар, сколько надо пройти.. приобрести квартиру не так-то просто, особенно без посредников, хотя риэлторы те еще ребята, могут и нечистые на руку попасться, а покупатель потом страдай..

    Ответить
  9. Светлана Федорова

    Спасибо, хорошо подана инфо! Сейчас как раз планирую заняться покупкой жилья на вторияке и регулярно просиживаю в попытке найти действительно полезные советы и рекомендации и ваша статья реально в помощь!

    Ответить
  10. Анна Погорельцева

    Спасибо за инструкцию! Я сейчас на этапе отбора квартир, уже несколько десятков отхожено, но хорошей подорать так и не удается..(( люди, как будто всю жизнь в сараях жили и думают, что остальные купят их хибары..((

    Ответить
  11. Роман Курдюмов

    Почему про торг так мало написано? Естественно, хочется дешевле купить а здесь так мало информации.. хотя схема вполне рабочая, мы сейчас как раз покупку оформляем, примерно так и делали..

    Ответить
    1. Антон Величко

      подробнее о выгодном торге в видео: https://www.habrealty.ru/kurs/kak-kupit-kvartiru-vtorichnom-ryinke-posrednikov.html

      Ответить
  12. Иван Клименко

    Дельные советы по покупке жилья, спасибо! Хотелось бы пополнее информацию о том, как без риэлтора обойтись при поиске квартиры, а то ни одно объявление без посредников не обходится..

    Ответить
    1. Антон Величко

      И вам спасибо на добром слове, Иван! Пожалуйста, поищите на сайте, об этом уже написана статья, воспользуйтесь поиском.

      Ответить