На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке покупателю, чтобы без риска купить квартиру.
Внимание при подборе квартиры часто обращается на саму квартиру и покупатель может забыть остальные важные «мелочи», которые могут привести к потере жилья в будущем, либо возникновению судебных тяжб.
Чтобы подстелить соломки, как у нас говорят, попробуем принять превентивные меры, т. е. предупредить возможные проблемы.
На что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке
Квартиры с несовершеннолетними детьми
Покупая квартиру, обратите внимание на детей собственников. Если они владеют частью квартиры, то их родители в обязательном порядке получают на руки приказ опеки — он разрешает продажу квартиры.
Иначе, при продаже нарушаются права ребенка, а вы, как покупатель останетесь крайними и можете потерять часть купленной квартиры, которую позже отсудят дети, восстановившие свое право собственности.
Но это явный пример, о котором, возможно, знают многие. Есть неявный — когда дети просто прописаны в квартире. Здесь, казалось бы все просто!
Ребенок не собственник- разрешение опеки не надо и все тип-топ.. Нет!
Для вас, как покупателя есть скрытая опасность, особенно, если продавец (-ы) покупал (-и) квартиру после 2007 года.
Это момент появления маткапитала, который может использоваться, в том числе для покупки квартиры, оплаты части ипотеки, как первоначальный взнос.
И не надо далеко ходить, чтобы понять необходимость обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, сколько несовершеннолетних детей у продавца квартиры.
Если детей двое, значит, при покупке квартиры продавцом мог участвовать материнский капитал. Логично, что при этом ребенок имеет право на ту часть квартиры, которую оплатили его деньгами.
Обратите внимание на супругов
Постоянные читатели проекта «О недвижимости с душой» уже знают, что согласие супруга требуется в обязательном порядке, если покупали недвижимость, находясь в браке.
Сегодня же обращаю ваше внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, что даже тогда, когда они разведены, согласие все же требуется.
Кто не знаком с тонкостями развода супругов, сообщаю, что претензии по имуществу после развода решаются между разведенными в течение 3 лет. Т.е. развелись люди и три года могут в любой момент начать раздел имущества.
Считается, что по прошествии этого срока претензии уже не предъявляются. Разведенцы продолжают жить своей жизнью, у кого-то из них остается квартира, нажитая в браке и вдруг этот человек решает ее продать.
Второй супруг, казалось бы, по закону, не имеет на нее прав — три года-то прошло! Однако, вам, как покупателю, советую в обязательном порядке брать со второго супруга согласие!
Обращаю ваше особое внимание на это при покупке квартиры, потому что будет очень неприятно, если бывший супруг найдет способ отсудить у вас половину квартиры, которую вы купили на свои деньги!
Что делать продавцу, если покупатели квартиры просят документы?
Документы на вторичном рынке
В документах на квартиру есть на что обратить внимание, если знать, где искать. Обозначим основные направления:
- документы на собственность — это документы-основания
- свидетельство
- справки (о прописанных, отсутствии задолженности за коммуналку, подтверждающие вменяемость продавца и т.д.)
В документах внимание надо обращать на всё:
- подлинность документа
- соответствие дат, фамилий, параметров квартиры на документах
- явное и неявное указание количества собственников
- правильной оформления предыдущей сделки
- и т.д.
После проверки документов по перечисленным пунктам, покупатель должен определить «юридическую чистоту», чтобы знать степень рисков возникновения споров по ней и отчуждения невесть откуда взявшимися претендентами.
Узнайте, как проверить юридическую чистоту самостоятельно
Логично подключить к анализу грамотного юриста по жилищным вопросам. Именно такого, кто занимается только вопросами недвижимости и имеет в данном деле опыт.
Если продают квартиру по доверенности
Нередко на вторичном рынке продают квартиру по доверенности, потому что, например, собственник располагается в другом регионе.
На что важно обратить внимание:
- на саму доверенность
- на человека, которому ее выдали и его документы.
Что я имею ввиду?
Доверенности бывают разные по полномочиям, которые они наделяют доверенное лицо. Т.е. собственник может доверить любой этап продажи квартиры и прописать это:
- собрать документы на продажу
- получить справки
- провести сделку
- получить деньги от покупателя
Эти пункты могут быть указаны, как все вместе, так и по раздельности. Поэтому, вам, как покупателю, следует обратить внимание, какими полномочиями от лица собственника обладает доверенное лицо.
Узнайте о рисках доверенности от продавца
Если доверенное лицо не имеет право принимать деньги или проводить сделку, следовательно вам нельзя совершать ответных действий.
Даже если собственник доверяет провести сделку по доверенности, часто деньги переводятся на счет собственника, а не доверенного лица!
Обращайте внимание на период действия доверенности. А то может случиться так, что действие доверенности истекло, тогда оформленная сделка легко признается недействительной.
Обычно, доверенность выдается на совершение конкретных действий и срок ее действия, который можно указать — 3 года. Если он не прописан, то 12 месяцев.
Квартиры после наследства: внимание!
Для покупателей не новость такие квартиры на вторичном рынке.
Причем, довольно часто продают квартиры с т. н. «свежим» наследством, т. е. спустя 6 месяцев, как открыли наследство. Это очень рискованный для покупателя варант.
Чтобы соблазн был велик, продавцы часто снижают стоимость квартиры на 10% от рынка, привлекая покупателей. И они идут на это осознанно, т. к. риски с такими квартирами довольно реальные.
Согласно закона, после полугода, как объявились наследники, нельзя претендовать на квартиру. Однако, имеется в виду срок, когда человек узнал об его открытии, а если не знал?
Суд вообще может возобновить срок вступления в наследство по любой из причин. А это значит, что и после 3 лет могут появиться претенденты на наследство. И предъявлять иск будут уже состоявшемуся покупателю.
Как я писал в начале, этой статьей мы лишь подстелим соломку, под предполагаемое место падения. Но одна статья не может предусмотреть всех нюансов.
Здесь мы отметили самое важное из того, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.
Успехов вам!
Как же я не понимаю тех, кто отказывается от услуг юристов. Тем более под предлогом «дорого». А нервы и время ваше вам не дороже? А риски потерять квартиру из-за собственной ошибки, квартиру, которая стоит значительно больше консультации юриста? А вы в курсе, что даже если платите риэлтору, он не будет нести юридическую ответственность за последствия сделки? Ради бога, найдите вторичное жилье, но не думайте, что на этом все закончится. Оно только начинается. Лично я при выборе отсеяла штук 6 уже более-менее приличных вариантов после консультации с юристом.
Тоже сталкивалась с тем, что прежние владельцы требовали доплату за, в моем случае, бронированные двери. При чем уже, когда процесс пошел. Я развернулась и ушла. Не сразу, но нашла квартиру другую. Сразу обсудили этот момент, владелица на этот раз адекватная была. И все нюансы мы прописали в договоре. Тоже самое делать и при аренде, и при любых сделках.
Купила квартиру, которую снимала. Понимаю, что не всем покупателям может так повезти, не думала, что через 4 года так может все закончиться. Несмотря на теплые отношения с собственницей, документы ее проверяла от и до, тем более у нее несовершеннолетний ребенок. А родственники покупали квартиру по рекомендации своих друзей. И так вышло, что последние не знали, что квартира с неузаконенной перепланировкой. Если бы не проверили, то так бы и купили, а потом выплачивали бы штраф.
Спасибо за ваш опыт, Елена!)
А еще следует учесть то, что некоторые чуть ли не двери с окнами вам снимут. Точнее некоторые даже после сделки!!! требуют денег за то, чтобы остались те двери, что есть, и что они обои сдерут… Даже если с виду они очень милая семья) Ни одной сделки не прошло без доплаты. Особенно если видят, что вам очень нравится, так что не особо восторгайтесь, когда найдете подходящее жилье. И не показывайте вида, что вам некуда идти. Говорите раз они не торопятся с переездом, то вы можете расторгнуть сделку. Или пусть аренду платят) Только полицией не грозите-реально испортят все, что можно.
Про бывших супругов прочитал вовремя. Как раз покупаем квартир, приобретенную в ныне расторгнутом браке. Продавец предъявил мне брачный контракт, согласно которому квартира принадлежит ему. Но решение о разводе судебное не видел, а по поводу брачного контракта прочитал, что его действие прекращается после развода. Мне надо потребовать какие-то дополнительные гарантии, что бывший муж продавца (дамы) не будет оспаривать право собственности на квартиру?
Оформить на нее долю в квартире через договор дарения. При этом не забудьте, что надо заверять его у нотариуса.
Всё правильно, Антон, у меня дочка маленькая, её мы прописали в квартиру к моей маме, но собственником она не является, т.е прописка и право собственности разные понятия, а, вот, если я хочу, чтобы она имела права на жил.площадь, подскажите, что нужно сделать?
Прописанные дети не имеют никаких прав на квартиру, но следует позаботиться о том, чтобы они были выписаны не «на улицу». А вот если в Свидетельстве они указаны, как собственник доли, тогда прямая дорога в органы опеки за разрешением на сделку.
Про детей собственников не очень понял. «Если они [дети] владеют частью квартиры» и «дети просто прописаны в квартире» — разница большая? Прописанные дети имеют право на часть своей доли в квартире или я заблуждаюсь?
Шансов у бывшего мужа через десять лет практически нет. Может получиться так, что один купил квартиру, хозяйкой которой была разведённая женщина, и тут же выставляет на торги и кто-то покупает. Как то несправедливо, что бывший муж может через 10 лет претендовать на квартиру.
Да, покупателю надо перестраховаться в любом случае, чтобы спать спокойно и в своей квартире)
Про согласие второго супруга после трёх лет не знал. Тогда получается, что супруги могли развестись и 10 лет назад, а согласие всё равно понадобиться.
Я в такую ситуацию как раз попал. Отец умер, а передал мне наследство или нет — я не был уверен. Он жил далеко от меня и виделся я с ним раз в год. С нотариусом там тоже у меня проблема была, отдельная история.
Самый лучший вариант — новая квартира, но, к сожалению,для меня недоступный. Если выбирать между стадией строительства и вторичным жильем, думаю выберу вторичку, очень уж много случаев заморозки строек. Буду знать на что обратить внимание при покупке.
Да, и ничего против несовершеннолетних детей-собственников никто не имеет, просто не очень приятно спустя ~ 10 лет отдавать добросовестно купленную квартиру.
Моя сестра будет покупать квартиру. Еще ниразу ни я, ни сестра неимели дела с покупкой недвижимости и такие советы помогут нам с сетрой не ошибится. Обязательно воспользуюсь всеми пунктами написаными в статье. На сегодня так много обмана, нужно быть очень внимательным. Особенно проверять документы продавца и не прописаны ли там малолетние дети.
Спасибо, Катерина, за ваше мнение!)
С соседями не подгадаешь однозначно.. при покупке могут быть одни, после поменяться и не всегда в лучшую сторону, ведь соседи тоже продают квартиры.. Но ориентироваться на контингент соседей все же надо!)
Я два раза в жизни покупала жилье на вторичке и первое на что обращала внимание- это на наличие несовершеннолетних детей у собственника. Это главный пункт. Второе мне всегда важно было кто соседи. Ведь это также немаловажно, не очень знаете ли хочется жить с алкашами рядом, которые каждый день устраивают гулянки.
Иногда еще и пару раз подумать придется, Ирина))
Узнать можно у нотариуса в том городе, где наследство открылось. Нотариуса найти просто — узнать, какой занимается наследственными делами по первой букве фамилии умершего (между нотариусами есть такое распределение).
В России должен, но не обязан нотариус уведомить об открывшемся наследстве, так что можете и не узнать. Поэтому остается только почаще справляться о здоровье родственников)
Действительно, как узнать оставили тебе наследство или нет? Допустим, я знаю, что человек умер, но это же не значит, что я знаю об оставленном наследстве. Вообще есть статистика, в чью пользу суды решают вопрос?
Столько разных нюансов возникновения проблем или даже потери жилья существуют при покупке квартиры на вторичном рынке…Тут уж нужно действовать, как в поговорке: семь раз проверь, а только потом покупай.)