На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке покупателю, чтобы без риска купить квартиру.
Внимание при подборе квартиры часто обращается на саму квартиру и покупатель может забыть остальные важные «мелочи», которые могут привести к потере жилья в будущем, либо возникновению судебных тяжб.
Чтобы подстелить соломки, как у нас говорят, попробуем принять превентивные меры, т. е. предупредить возможные проблемы.
На что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке
Квартиры с несовершеннолетними детьми
Покупая квартиру, обратите внимание на детей собственников. Если они владеют частью квартиры, то их родители в обязательном порядке получают на руки приказ опеки — он разрешает продажу квартиры.
Иначе, при продаже нарушаются права ребенка, а вы, как покупатель останетесь крайними и можете потерять часть купленной квартиры, которую позже отсудят дети, восстановившие свое право собственности.
Но это явный пример, о котором, возможно, знают многие. Есть неявный — когда дети просто прописаны в квартире. Здесь, казалось бы все просто!
Ребенок не собственник- разрешение опеки не надо и все тип-топ.. Нет!
Для вас, как покупателя есть скрытая опасность, особенно, если продавец (-ы) покупал (-и) квартиру после 2007 года.
Это момент появления маткапитала, который может использоваться, в том числе для покупки квартиры, оплаты части ипотеки, как первоначальный взнос.
И не надо далеко ходить, чтобы понять необходимость обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, сколько несовершеннолетних детей у продавца квартиры.
Если детей двое, значит, при покупке квартиры продавцом мог участвовать материнский капитал. Логично, что при этом ребенок имеет право на ту часть квартиры, которую оплатили его деньгами.
Обратите внимание на супругов
Постоянные читатели проекта «О недвижимости с душой» уже знают, что согласие супруга требуется в обязательном порядке, если покупали недвижимость, находясь в браке.
Сегодня же обращаю ваше внимание при покупке квартиры на вторичном рынке на то, что даже тогда, когда они разведены, согласие все же требуется.
Кто не знаком с тонкостями развода супругов, сообщаю, что претензии по имуществу после развода решаются между разведенными в течение 3 лет. Т.е. развелись люди и три года могут в любой момент начать раздел имущества.
Считается, что по прошествии этого срока претензии уже не предъявляются. Разведенцы продолжают жить своей жизнью, у кого-то из них остается квартира, нажитая в браке и вдруг этот человек решает ее продать.
Второй супруг, казалось бы, по закону, не имеет на нее прав — три года-то прошло! Однако, вам, как покупателю, советую в обязательном порядке брать со второго супруга согласие!
Обращаю ваше особое внимание на это при покупке квартиры, потому что будет очень неприятно, если бывший супруг найдет способ отсудить у вас половину квартиры, которую вы купили на свои деньги!
Что делать продавцу, если покупатели квартиры просят документы?
Документы на вторичном рынке
В документах на квартиру есть на что обратить внимание, если знать, где искать. Обозначим основные направления:
- документы на собственность — это документы-основания
- свидетельство
- справки (о прописанных, отсутствии задолженности за коммуналку, подтверждающие вменяемость продавца и т.д.)
В документах внимание надо обращать на всё:
- подлинность документа
- соответствие дат, фамилий, параметров квартиры на документах
- явное и неявное указание количества собственников
- правильной оформления предыдущей сделки
- и т.д.
После проверки документов по перечисленным пунктам, покупатель должен определить «юридическую чистоту», чтобы знать степень рисков возникновения споров по ней и отчуждения невесть откуда взявшимися претендентами.
Узнайте, как проверить юридическую чистоту самостоятельно
Логично подключить к анализу грамотного юриста по жилищным вопросам. Именно такого, кто занимается только вопросами недвижимости и имеет в данном деле опыт.
Если продают квартиру по доверенности
Нередко на вторичном рынке продают квартиру по доверенности, потому что, например, собственник располагается в другом регионе.
На что важно обратить внимание:
- на саму доверенность
- на человека, которому ее выдали и его документы.
Что я имею ввиду?
Доверенности бывают разные по полномочиям, которые они наделяют доверенное лицо. Т.е. собственник может доверить любой этап продажи квартиры и прописать это:
- собрать документы на продажу
- получить справки
- провести сделку
- получить деньги от покупателя
Эти пункты могут быть указаны, как все вместе, так и по раздельности. Поэтому, вам, как покупателю, следует обратить внимание, какими полномочиями от лица собственника обладает доверенное лицо.
Узнайте о рисках доверенности от продавца
Если доверенное лицо не имеет право принимать деньги или проводить сделку, следовательно вам нельзя совершать ответных действий.
Даже если собственник доверяет провести сделку по доверенности, часто деньги переводятся на счет собственника, а не доверенного лица!
Обращайте внимание на период действия доверенности. А то может случиться так, что действие доверенности истекло, тогда оформленная сделка легко признается недействительной.
Обычно, доверенность выдается на совершение конкретных действий и срок ее действия, который можно указать — 3 года. Если он не прописан, то 12 месяцев.
Квартиры после наследства: внимание!
Для покупателей не новость такие квартиры на вторичном рынке.
Причем, довольно часто продают квартиры с т. н. «свежим» наследством, т. е. спустя 6 месяцев, как открыли наследство. Это очень рискованный для покупателя варант.
Чтобы соблазн был велик, продавцы часто снижают стоимость квартиры на 10% от рынка, привлекая покупателей. И они идут на это осознанно, т. к. риски с такими квартирами довольно реальные.
Согласно закона, после полугода, как объявились наследники, нельзя претендовать на квартиру. Однако, имеется в виду срок, когда человек узнал об его открытии, а если не знал?
Суд вообще может возобновить срок вступления в наследство по любой из причин. А это значит, что и после 3 лет могут появиться претенденты на наследство. И предъявлять иск будут уже состоявшемуся покупателю.
Как я писал в начале, этой статьей мы лишь подстелим соломку, под предполагаемое место падения. Но одна статья не может предусмотреть всех нюансов.
Здесь мы отметили самое важное из того, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.
Успехов вам!
