Квартира с обременением несет риски покупателю и дело не только в возможном залоге банка, опасности таят ряд других обременений, а их не менее шести и все надо проверить перед сделкой. Разберем в статье все опасности и как из избежать.
Для недвижимости обременением называется ситуация, при которой собственник ограничен в возможностях реализации собственности или вынужден выполнить для продажи определенный набор действий. Объясняется это наличием иных лиц, включая государство, обладающих частью прав на рассматриваемый объект.
В такой ситуации любые операции с жильем должны предполагать получение согласия на сделку от других заинтересованных лиц. В отдельных ситуациях в жилье возможна прописка человека, выселение которого невозможно, то есть реализация жилплощади будет осуществляться совместно с этим жильцом. В ряде случаев законодательно установлены ограничения на любые сделки купли-продажи.
Купить квартиру с обременением риски
Дополнительно прочтите: квартира в ипотеку риски
Получить данные по наличию ограничений позволяет выписка из ЕГРН, но стоит учесть, что в ней указываются не все возможные причины ограничений, поэтому 100% гарантии «чистоты» жилья такой документ предоставить не в состоянии.
Перечень обременений на квартиру, вызывающих риски покупателя:
- Наличие ипотеки;
- Передача в аренду или на условиях ренты;
- Наложение ареста;
- Применение материнского капитала;
- Завещательный отказ;
- Регистрация лиц, не достигших совершеннолетия.
Сегодня почти половина всего российского жилья приобретается на условиях ипотечного заимствования, причем многие собственники продают его еще до того, как полностью рассчитались с банком. Причин для таких поступков может быть масса, например, невозможность обслуживать долг или переезд на новое место.
Фактически жилище (дом) находятся в залоге у кредитора, поэтому для продажи надо получить у него соответствующее разрешение. С точки зрения потенциального покупателя такая сделка несет в себе определенные риски:
Возможность залога в нескольких банках, что потребует последовательно закрывать все имеющиеся долги по объекту;
Наличие штрафов. Не исключено, что на продавца наложены штрафы за просрочку платежей, о которых он не сообщил, и они достанутся приобретателю;
Снятие ограничений представляет собой длительный и трудоемкий вопрос, требующий личного вмешательства и контроля.
Не стоит исключать и других опасностей, например, столкнуться с мошенниками, требующими получения авансового платежа для закрытия кредита, но фактически присваивающих себе средства без фактической передачи жилплощади.
Как купить квартиру с обременением без риска
Существует несколько вариантов действий:
- Провести переоформление ипотечного займа на себя и продолжить выполнение обязательств предыдущего заемщика. Перед принятием решения важно изучить детали кредита, так как по нему уже могут быть дополнительные пени и неустойки.
- При помощи договора задатка выплатить продавцу только часть суммы, в размере стоимости кредита. После того, как долга и залога не останется, продавец получает оставшиеся средства.
Способы минимизации рисков
В отдельных ситуациях приобретения недвижимости с обременением может быть выгодным, но необходимо максимально исключить возможные неприятности. Для этого рекомендуется:
- Проводить операции с привлечением опытных риэлторов;
- Требовать выписку ЕГРН «с чистой историей»;
- Удостовериться в отсутствии прописанных и задолженностей по ЖКХ прежних хозяев;
- Удостовериться в отсутствии на объект арендных договоров;
- Проверить отсутствие арестов;
- Дом должен находиться в пригодном для проживания состоянии (не аварийный).
Чтобы защитить самого себя, целесообразно пользоваться предварительными договорами, фиксирующими основные параметры предстоящей сделки по приобретению интересующей жилплощади.
