Как продать долю в квартире: способы и нюансы процесса

как продать долю в квартире

Сегодня на проекте О недвижимости с душой:

Как продать долю в квартире — правила и сложности продажи доли квартиры, определение цены, кому и как продать долю быстро и согласно закона.

Доля не определяется географически, т.к. нельзя поделить на части туалет или ванную — в этом основной нюанс

Поэтому часто происходит так: несколько собственников в одной квартире, занимают по комнате и проживают в них, хотя на самом деле, могут не владеть занимаемой площадью.

Продажа доли в квартире с 31.12.2015 года заверяется нотариально, согласно Федерального закона N 391-ФЗ

Как появляется доля в квартире

Доли в квартире появляются только после приватизации или получения права собсвтенности на квартиру

Как говорит нам Гражданский кодекс РФ, имущество (в т.ч. недвижимое), может находится в собственности нескольких лиц, вследствие чего принадлежать на праве общей собственности.

В свою очередь общая собственность, нас интересует квартира, подразделяется на:

  • с определением долей квартиры (долевая);
  • без определения долей в квартире (совместная).

Как правило, владельцами совместной собственности являются супруги, которые приобретают квартиру, состоя в браке.

Но, иное можно установить, заключив брачный договор, в котором упомянуть уже совсем другие условия.

Совместная собственность супругов, по их обоюдному желанию может быть переоформлена в долевую, в результате такого переоформления каждый супруг получает свою долю в квартире.

Причиной в принятии такого решения, чаще всего становится развод и, к примеру, одни из супругов решает продать свою долю в квартире.

В случае, если супруги развелись, но раздела общего имущества не было — квартира по-прежнему будет находиться в совместной собственности.

Однако, в течении трех лет каждый из супругов может потребовать раздела имущества, в следствие чего ему будет выделена доля в квартире.

Другие причины появления долей в квартире:

  • квартира была приватизирована на членов семьи, один или несколько из которых решили продать свою долю в квартире;
  • один из собственников решает не жить в одной квартире с остальными владельцами квартиры;
  • кто-то получает в наследство долю в квартире, но не желает проживать в ней;
  • либо, у собственника доли в квартире уже есть своя квартира и он просто хочет получить деньги на какое-нибудь другое приобретение;
  • и т.д.

Не путайте долевую собственность с коммунальной квартирой, где каждый имеет Свидетельство на право собственности комнаты, но при этом санузел и кухня, являются местами общего пользования.

Правила продажи доли в квартире

После того, как у собственника появляется право на долю в квартире, изменяются и правила продажи квартиры.

Главное правило при будущей продажи доли в квартире — преимущественное право покупки доли квартиры вторым собственником.

Что это такое? Если один из собственников решил заняться продажей своей доли в квартире (например, один из супругов), то второй супруг, который владеет второй долей в квартире имеет преимущество первым купить ее по цене и условиям, по которым эта доля в квартире продается.

Читайте, как продать долю несовершеннолетнего в квартире

Когда действует правило преимущественной покупки? Уже исходя из самой формулировки это право действует при продаже и мене доли в квартире, но не действует при дарении, залоге и аренде.

Собственник, который занимается продажей своей доли в квартире, обязан оповестить второго собственника о том, что он продает свою долю в квартире.

Так Конституция РФ защищает права других собственников, владеющих долями в квартире.

Не путайте право преимущественной покупки доли и разрешение на продажу квартиры — это разные понятия!

Процедура эта выполняется в письменной форме и при этом указывается конкретная цена продажи доли в квартире, а так же все условия продажи.

По истечении одного месяца со дня оповещения собственника второй доли в квартире, тот должен дать ответ о согласии, либо отказе в приобретении доли в квартире.

Если месяц прошел, а второй собственник не купил долю или не изъявил желания ее покупать, то доля в квартире может быть продана другому лицу.

Риски несоблюдения правил продажи доли квартиры

Следует так же знать, что при регистрации сделки по купле-продаже доли в квартире органы, производящие регистрацию сделок с недвижимостью могут приостановить сделку, если не будет предоставлен письменный отказ в преимущественной покупке собственниками остальных долей в квартире.

Если собственник, желающий продать свою долю в квартире не оповестил владельца второй доли в квартире о продаже недвижимости, то не оповещенная сторона вправе, в течении 3 месяцев затребовать перевода прав и обязанностей покупателя доли в квартире на себя.

Осуществляется данная процедура посредством обращения в суд.

Сложности при продаже доли в квартире

При возникновении потребности в продаже своей доли в квартире могут возникать определенные затруднения, т.к. данный процесс затрагивает и других собственников квартиры — их права и интересы.

Нередки случаи, когда собственнику доли в квартире, которую он продает, не удается договориться с другими владельцами долей в квартире.

Они могут не желать получать уведомление о том, что доля в квартире продается, возникает конфликт, могут создаваться препятствия при показе квартиры потенциальным покупателям.

Иногда, даже собственника, который продает свою долю в квартире не пускают в эту квартиру.

Читайте, как продать долю в квартире без согласия сособственников

Бывают случаи, когда другие собственники без предупреждения сдают в аренду эту квартиру..

Проблема может возникать так же и в том, что четкие границы долей, особенно в однокомнатной квартире провести никак нельзя.

Да, даже в двухкомнатной квартире, вы можете занимать большую комнату, а при покупке своей доли в квартире новый собственник будет проживать в меньшей, т.к. гарантии вы никакой дать не можете, что он будет занимать вашу бывшую комнату.

Эти перечисленные нюансы, в большей степени могут влиять на стоимость доли в квартире при ее продаже.

Поэтому прежде чем начать продажу доли в квартире, необходимо посоветоваться со специалистами по вопросы рыночной цены на вашу долю в квартире.

Как определить стоимость доли в квартире

Важные факторы:

  1. как реагируют другие собственники на ваше желание продавать свою долю в квартире. Получили ли они ваше уведомление и ответили ли на него;
  2. какие отношения у вас с собственниками остальных долей в квартире. Имеете ли вы свободный доступ в квартиру для осуществления показов квартиры потенциальным покупателям;
  3. сколько помимо вас еще собственников на эту квартиру с выделенными долями;
  4. размер вашей доли в квартире (1/4, 1/3, 1/2… доли);
  5. где находится квартира: район, улица. тип дома, этаж и прочее;
  6. количество комнат в квартире (если квартира с раздельными комнатами и вы располагаетесь в отдельной комнате, продажа доли в квартире, в этом случае, может быть более выгодна, чем при смежных комнатах);
  7. время, которым вы располагаете на продажу своей доли.

В каждой конкретной ситуации при продаже доли в квартире, в том числе и вашей, могут быть еще и другие факторы, поэтому каждую продажу доли в квартире следует рассматривать индивидуально.

Кто покупает и продает доли в квартире

Одними из покупателей долей в квартире являются граждане, которым по той или иной причине банк не одобряет ипотеку или кредит, поэтому при отсутствии заемных денег они теряют возможность приобрести полноценную квартиру.

Это же касается и тех, у кого есть «свободные» деньги на руках, достаточные только для приобретения доли в квартире.

Есть категория собственников квартир, которые продают не полноценные доли в квартире, а достаточные только для того, чтобы оформить прописку (это актуально для приезжих в город в поисках трудоустройства).

К такой категории относятся алкоголики, пенсионеры или малоимущие. Размер, проданных для подобных целей долей в квартире очень мал и не позволяет фактически там проживать.

Варианты продажи доли в квартире

Многих людей, которые планируют продавать долю в квартире интересует вопрос, каким образом можно сделать это с максимальной выгодой.

Для начала вопрос останавливается на цене доли в квартире. Сразу хочу разочаровать тех собственников, которые считают, что если цена на их квартиру будет составлять 3000 тыс. рублей, то 1/2 доли квартиры будет стоить, соответственно, 1500 тыс. рублей.

К сожалению, продать долю в квартире по таком принципу определения цены практически невозможно.

Тем не менее, при грамотном подходе можно увеличить вероятность продажи доли по максимальной рыночной цене.

Продавать квартиру значительно легче, чем долю в квартире.

Для покупателей долей более выгодным считается приобретение доли в коммуналке, т.к. в договоре купли-продажи доли фиксируется номер покупаемого помещения, следовательно это полноценная комната.

Менее выгодно для покупателей, а следовательно и пользующееся меньшей популярностью являются доли в квартире, где право пользования жилыми помещениями не определено.

Поэтому количество сделок с такими условиями продажи довольно низкое.

Здесь второй причиной является и то, что как правило, при продажи доли в таких квартирах, второй собственник выкупает продаваемую долю в квартире, пользуясь правом преимущественной покупки.

Если же этого не происходит, то выставляемая доля в квартире, где не может быть выделена площадь для проживания спросом пользуется мало.

В случае покупки доли, как варианта для прописки — будет очень дорого для покупателя, вследствие чего так же малопопулярно.

Но до ситуации со спросом на доли в квартире на рынке недвижимости может и не дойти.

Например, если вы оповестили другого собственника и он согласен выкупить вашу долю в квартире, но просит немного подождать — он должен собрать деньги, «одобриться» на ипотеку в банке и т.д.

В итоге проходит месяц-два. год, а доля в квартире так и не продается, таким способом другие собственники долей могут затягивать момент продажи вами вашей же доли в квартире сторонним лицам.

Если сособственников в квартире несколько, например трое и у каждого собственника по 1/3 доли в квартире, а вы продаете свою 1/3.

Вы можете выбрать кому из них продать, не дожидаясь 30 дней с момента оповещения о продаже своей доли в квартире.

Нюансов по продаже доли в квартире может быть много, каждый случай и ситуация индивидуальны, поэтому требуют соответствующего подхода.

Если вы не уверенны в том, что вы делает — обратитесь за помощью или консультацией к специалисту. Решайте успешно свои вопросы и экономьте свое драгоценное время.

Вы узнали, как продать долю в квартире, как учесть нюансы, кому продать и варианты продажи.

Успехов вам!

Понравилось? Поделись!
Антон Величко
Опыт работы специалистом по недвижимости 3 года, автор проекта. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"
Оцените автора
О недвижимости с душой
Добавить комментарий

  1. Татьяна Филиппова

    Не могу понять, обязательно ли нотариально заверять сделку продажи доли сособственнику квартиры. Т.е., другой собственник согласился купить мою долю — идти к нотариусу или достаточно подписать договор и идти в регпалату?

    Ответить
  2. Olya Voskresenskaya

    Спасибо за полезную и интересную статью. Одним из самых непростых вопросов в продаже недвижимости является вопрос «Как продать долю в квартире?». Конечно же, такая сделка не является сложной, при условии, что между всеми собственниками царит мир, дружба и взаимное уважение, но, к сожалению, такие случаи редкость

    Ответить
  3. Влада Ромашенькина

    У меня вот такой вопрос. Хочу продать долю в квартире, нужно ли мне уведомлять об этом других собственников? Просто такая ситуация, что не могу с ними связаться, заказные письма им не доставляются

    Ответить
    1. Василий

      Никогда не понимал такого, как продать свою долю в квартире. Это получается я оставляю остального собственника с новым владельцем доли квартиры и тем самым превращаю её обычным общежитием!

      Ответить
      1. Антон Величко

        Да, Василий, это почва для раздора между новыми собственниками! Но жизненные обстоятельства у всех разные, иногда без продажи доли в квартире не обойтись.

        Ответить
  4. Irina

    Вроде как приблизительно разобралась в продаже долей квартиры одним из собственников.
    Но вот как потом проживать с чужим человеком в квартире? Я что-то и случаев таких не знаю…

    Ответить
    1. Oleg Vavilov

      Тут, видимо, надо смотреть на цели покупателя. Сдача комнаты внаем, выкуп частей коммуналок.Или у человека банально нет денег, но надо съехать с нынешнего жилья (иногда проще жить с чужими людьми, чем с бывшими своими). Вот это вот все. Хотя, да, вопрос покупки такого жилья неоднозначный.

      Ответить