Сегодня на проекте О недвижимости с душой:
Как продать долю в квартире — правила и сложности продажи доли квартиры, определение цены, кому и как продать долю быстро и согласно закона.
Доля не определяется географически, т.к. нельзя поделить на части туалет или ванную — в этом основной нюанс
Поэтому часто происходит так: несколько собственников в одной квартире, занимают по комнате и проживают в них, хотя на самом деле, могут не владеть занимаемой площадью.
Продажа доли в квартире с 31.12.2015 года заверяется нотариально, согласно Федерального закона N 391-ФЗ
Как появляется доля в квартире
Доли в квартире появляются только после приватизации или получения права собсвтенности на квартиру
Как говорит нам Гражданский кодекс РФ, имущество (в т.ч. недвижимое), может находится в собственности нескольких лиц, вследствие чего принадлежать на праве общей собственности.
В свою очередь общая собственность, нас интересует квартира, подразделяется на:
- с определением долей квартиры (долевая);
- без определения долей в квартире (совместная).
Как правило, владельцами совместной собственности являются супруги, которые приобретают квартиру, состоя в браке.
Но, иное можно установить, заключив брачный договор, в котором упомянуть уже совсем другие условия.
Совместная собственность супругов, по их обоюдному желанию может быть переоформлена в долевую, в результате такого переоформления каждый супруг получает свою долю в квартире.
Причиной в принятии такого решения, чаще всего становится развод и, к примеру, одни из супругов решает продать свою долю в квартире.
В случае, если супруги развелись, но раздела общего имущества не было — квартира по-прежнему будет находиться в совместной собственности.
Однако, в течении трех лет каждый из супругов может потребовать раздела имущества, в следствие чего ему будет выделена доля в квартире.
Другие причины появления долей в квартире:
- квартира была приватизирована на членов семьи, один или несколько из которых решили продать свою долю в квартире;
- один из собственников решает не жить в одной квартире с остальными владельцами квартиры;
- кто-то получает в наследство долю в квартире, но не желает проживать в ней;
- либо, у собственника доли в квартире уже есть своя квартира и он просто хочет получить деньги на какое-нибудь другое приобретение;
- и т.д.
Не путайте долевую собственность с коммунальной квартирой, где каждый имеет Свидетельство на право собственности комнаты, но при этом санузел и кухня, являются местами общего пользования.
Правила продажи доли в квартире
После того, как у собственника появляется право на долю в квартире, изменяются и правила продажи квартиры.
Главное правило при будущей продажи доли в квартире — преимущественное право покупки доли квартиры вторым собственником.
Что это такое? Если один из собственников решил заняться продажей своей доли в квартире (например, один из супругов), то второй супруг, который владеет второй долей в квартире имеет преимущество первым купить ее по цене и условиям, по которым эта доля в квартире продается.
Когда действует правило преимущественной покупки? Уже исходя из самой формулировки это право действует при продаже и мене доли в квартире, но не действует при дарении, залоге и аренде.
Собственник, который занимается продажей своей доли в квартире, обязан оповестить второго собственника о том, что он продает свою долю в квартире.
Так Конституция РФ защищает права других собственников, владеющих долями в квартире.
Не путайте право преимущественной покупки доли и разрешение на продажу квартиры — это разные понятия!
Процедура эта выполняется в письменной форме и при этом указывается конкретная цена продажи доли в квартире, а так же все условия продажи.
По истечении одного месяца со дня оповещения собственника второй доли в квартире, тот должен дать ответ о согласии, либо отказе в приобретении доли в квартире.
Если месяц прошел, а второй собственник не купил долю или не изъявил желания ее покупать, то доля в квартире может быть продана другому лицу.
Риски несоблюдения правил продажи доли квартиры
Следует так же знать, что при регистрации сделки по купле-продаже доли в квартире органы, производящие регистрацию сделок с недвижимостью могут приостановить сделку, если не будет предоставлен письменный отказ в преимущественной покупке собственниками остальных долей в квартире.
Если собственник, желающий продать свою долю в квартире не оповестил владельца второй доли в квартире о продаже недвижимости, то не оповещенная сторона вправе, в течении 3 месяцев затребовать перевода прав и обязанностей покупателя доли в квартире на себя.
Осуществляется данная процедура посредством обращения в суд.
Сложности при продаже доли в квартире
При возникновении потребности в продаже своей доли в квартире могут возникать определенные затруднения, т.к. данный процесс затрагивает и других собственников квартиры — их права и интересы.
Нередки случаи, когда собственнику доли в квартире, которую он продает, не удается договориться с другими владельцами долей в квартире.
Они могут не желать получать уведомление о том, что доля в квартире продается, возникает конфликт, могут создаваться препятствия при показе квартиры потенциальным покупателям.
Иногда, даже собственника, который продает свою долю в квартире не пускают в эту квартиру.
Читайте, как продать долю в квартире без согласия сособственников
Бывают случаи, когда другие собственники без предупреждения сдают в аренду эту квартиру..
Проблема может возникать так же и в том, что четкие границы долей, особенно в однокомнатной квартире провести никак нельзя.
Да, даже в двухкомнатной квартире, вы можете занимать большую комнату, а при покупке своей доли в квартире новый собственник будет проживать в меньшей, т.к. гарантии вы никакой дать не можете, что он будет занимать вашу бывшую комнату.
Эти перечисленные нюансы, в большей степени могут влиять на стоимость доли в квартире при ее продаже.
Поэтому прежде чем начать продажу доли в квартире, необходимо посоветоваться со специалистами по вопросы рыночной цены на вашу долю в квартире.
Как определить стоимость доли в квартире
Важные факторы:
- как реагируют другие собственники на ваше желание продавать свою долю в квартире. Получили ли они ваше уведомление и ответили ли на него;
- какие отношения у вас с собственниками остальных долей в квартире. Имеете ли вы свободный доступ в квартиру для осуществления показов квартиры потенциальным покупателям;
- сколько помимо вас еще собственников на эту квартиру с выделенными долями;
- размер вашей доли в квартире (1/4, 1/3, 1/2… доли);
- где находится квартира: район, улица. тип дома, этаж и прочее;
- количество комнат в квартире (если квартира с раздельными комнатами и вы располагаетесь в отдельной комнате, продажа доли в квартире, в этом случае, может быть более выгодна, чем при смежных комнатах);
- время, которым вы располагаете на продажу своей доли.
В каждой конкретной ситуации при продаже доли в квартире, в том числе и вашей, могут быть еще и другие факторы, поэтому каждую продажу доли в квартире следует рассматривать индивидуально.
Кто покупает и продает доли в квартире
Одними из покупателей долей в квартире являются граждане, которым по той или иной причине банк не одобряет ипотеку или кредит, поэтому при отсутствии заемных денег они теряют возможность приобрести полноценную квартиру.
Это же касается и тех, у кого есть «свободные» деньги на руках, достаточные только для приобретения доли в квартире.
Есть категория собственников квартир, которые продают не полноценные доли в квартире, а достаточные только для того, чтобы оформить прописку (это актуально для приезжих в город в поисках трудоустройства).
К такой категории относятся алкоголики, пенсионеры или малоимущие. Размер, проданных для подобных целей долей в квартире очень мал и не позволяет фактически там проживать.
Варианты продажи доли в квартире
Многих людей, которые планируют продавать долю в квартире интересует вопрос, каким образом можно сделать это с максимальной выгодой.
Для начала вопрос останавливается на цене доли в квартире. Сразу хочу разочаровать тех собственников, которые считают, что если цена на их квартиру будет составлять 3000 тыс. рублей, то 1/2 доли квартиры будет стоить, соответственно, 1500 тыс. рублей.
К сожалению, продать долю в квартире по таком принципу определения цены практически невозможно.
Тем не менее, при грамотном подходе можно увеличить вероятность продажи доли по максимальной рыночной цене.
Продавать квартиру значительно легче, чем долю в квартире.
Для покупателей долей более выгодным считается приобретение доли в коммуналке, т.к. в договоре купли-продажи доли фиксируется номер покупаемого помещения, следовательно это полноценная комната.
Менее выгодно для покупателей, а следовательно и пользующееся меньшей популярностью являются доли в квартире, где право пользования жилыми помещениями не определено.
Поэтому количество сделок с такими условиями продажи довольно низкое.
Здесь второй причиной является и то, что как правило, при продажи доли в таких квартирах, второй собственник выкупает продаваемую долю в квартире, пользуясь правом преимущественной покупки.
Если же этого не происходит, то выставляемая доля в квартире, где не может быть выделена площадь для проживания спросом пользуется мало.
В случае покупки доли, как варианта для прописки — будет очень дорого для покупателя, вследствие чего так же малопопулярно.
Но до ситуации со спросом на доли в квартире на рынке недвижимости может и не дойти.
Например, если вы оповестили другого собственника и он согласен выкупить вашу долю в квартире, но просит немного подождать — он должен собрать деньги, «одобриться» на ипотеку в банке и т.д.
В итоге проходит месяц-два. год, а доля в квартире так и не продается, таким способом другие собственники долей могут затягивать момент продажи вами вашей же доли в квартире сторонним лицам.
Если сособственников в квартире несколько, например трое и у каждого собственника по 1/3 доли в квартире, а вы продаете свою 1/3.
Вы можете выбрать кому из них продать, не дожидаясь 30 дней с момента оповещения о продаже своей доли в квартире.
Нюансов по продаже доли в квартире может быть много, каждый случай и ситуация индивидуальны, поэтому требуют соответствующего подхода.
Если вы не уверенны в том, что вы делает — обратитесь за помощью или консультацией к специалисту. Решайте успешно свои вопросы и экономьте свое драгоценное время.
Вы узнали, как продать долю в квартире, как учесть нюансы, кому продать и варианты продажи.
Успехов вам!
