Как продать долю несовершеннолетнего в квартире: нюансы

Сегодня на Habrealty.ru:

как продать долю несовершеннолетнего в квартире: условия продажи, сложности и как их решить, важные нюансы.

Одна из читательниц сайта обратилась с просьбой выяснить этот вопрос. Поэтому разберем, как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка быстро, без лишней суеты и потери дополнительных финансов.

Как продать долю несовершеннолетнего в квартире: условия

1. Разрешение Органов опеки и попечительства (ст.8 Закона об опеке и попечительстве)

Их главная функция — защита прав ребенка, поэтому, при ухудшении условий проживания ребенка при продаже его доли, могут не разрешить проводить сделку.

Например, продается доля в городе, покупается дом в деревне, без удобств — налицо ухудшение условий. Примеров еще масса, но думаю, что вы поняли что к чему.

Второй нюанс — органы опеки и попечительства защищают себя, т. к. дава разрешение на продажи доли несовершеннолетнего в квартире они берут на себя ответственность (размером с эту же долю — шучу).

А значит, чтобы перестраховаться, будут соблюдать все формальности.

Читайте, как продать долю в квартире

В какой срок орган опеки и попечительства дает разрешение
Этот срок исчисляется со дня подачи заявлений(я) и равен 15 дням. Далее вы получаете либо разрешение, либо мотивированный отказ.

Всё в рамках ч.3 ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

2. Согласие родителя (чаще, конечно, отца) на продажу доли (ч.3 ст.35 СК РФ).

Казалось бы, что здесь сложного и где может возникнуть затык?
Да очень просто!

В наше время супружеские пары чаще разводятся, чем женятся, причем оставляя детей в неполных семьях, либо живут отдельно, находясь при этом в браке.

Получение согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего в квартире — обязательное условие для получения разрешения на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

Из это условия вытекают самые различные ситуации, продажи доли несовершеннолетнего в квартире.

Тот момент, когда родители в браке, в хороших отношениях, живут вместе и оба могут прийти в органы опеки и попечительства и дать свое согласие — не рассматриваем.

3. Обязательное заверение сделки у нотариуса

Это нововведение появилось после 31 декабря 2015 года. Теперь договор купли-продажи, где сособственником или собственником является несовершеннолетний ребенок, придется заверять у нотариуса.

Это лишнее стояние в очередях и оплата за услуги нотариуса.

Подробнее о нотариальном заверении сделки в новости

Варианты получения согласия бывшего супруга для продажа квартиры

а) Бывший супруг находится в этом же городе и вам известны его контакты (номер телефона и почтовый адрес). Вы просто звоните и просите поучаствовать в судьбе ребенка.

б) Бывший супруг в вашем городе, вы с ним связались, но он отказывается принимать участие в судьбе ребенка. Здесь есть несколько путей, суть которых проста — надо доказать, что вы его оповещали, но он ни словом, ни духом.

К примеру, одним из таких способов может быть телеграмма с уведомлением. А вообще органы опеки и попечительства вам могут подсказать, что еще можно сделать, т. к. и в их интересах решить ваш вопрос.

в) Бывший супруг в другом городе и согласен сотрудничать на добровольны началах)). В этом случае органы опеки и попечительства могут заказным письмом отослать ему бланк заявления, который он собственноручно заполнит и заверит у нотариуса, затем отошлет обратно.

г) Бывший супруг в другом городе, контактов нет или вы вообще не знаете где он. Конечно в этом случае можно подать заявку в программу «Жди меня», но вряд ли там помогут так скоро, как надо, да и еще, если расстались вы с бывшим супругом не на хорошей ноте. А продать долю несовершеннолетнего в квартире вам надо!

Здесь есть один из вариантов: подать его в розыск, написав заявление в органы полиции, но учтите, что супруга не должны найти, в течение 2-3 месяцев. Далее он признается безвестно отсутствующим.

Риски оформления сделки без согласия супруга

Риск довольно простой — недействительность сделки, где есть доля несовершеннолетнего ребенка, через суд.

Да, бывший супруг, узнав о продаже доли несовершеннолетнего в квартире, может посетить для начала органы опеки и попечительства, а затем и суд, который встанет на его сторону, особенно, если выяснится, что приобретенная взамен проданной доля в новой квартире для ребенка, ухудшает его условия.

Тут уж получат по шапке все.. а покупатель может лишиться своей квартиры.

Еще один нюанс, органы опеки и попечительства могут написать вам в акте, что согласие между супругами не достигнуто (если супруг просто отказался с вами разговаривать и дать согласие).

В этом случае, квартиру или долю в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему  ни один сознательный покупатель не купит.

Если вы, прочитав вышеизложенный текст уже поняли, что просто так не отделаетесь, у вас, возможно, возник вопрос — а насколько законны требования органов опеки и попечительства.

Читайте, как продать доли без согласия других собственников

Насколько я знаю, они пользуются информацией из письма Министерства образования от 20 февраля 1995 г. №09-М, а там указано, что надо получить согласие обоих родителей на продажу собственности малолетнего ребенка.

Но письма не являются нормативными актами наравне в Законами, а значит, могут быть руководством к действию, но ни как не строгой нормой закона.

Поэтому цель всего этого, опять же предотвращение негативных последствий для покупателя и самого органа опеки и попечительства.

Когда согласие родителя, чтобы продать долю ребенка в квартире, не понадобится

Да, могут быть ситуации, когда согласие второго супруга может и не понадобится, что значительно ускорит сроки подготовки документов для продажи квартиры, да и самой сделки в целом.

Какие документы должен предоставить покупатель квартиры для регистрации сделки с несовершеннолетним продавцом

И вот эти случаи:

• если вы имеете статус мать-одиночка (нужна справка из ЗАГС ф25, либо Свидетельство о рождении, где в графе «Отец» стоит прочерк);
• написали заявление в Полицию на розыск бывшего супруга и дело завели 3 месяца назад (справка из Полиции);
• доказательства о неуплате алиментов бывшим супругом в течение более 6 мес (справка от пристава, лишние родительских прав через суд);
• смерть бывшего супруга (Свидетельство о смерти);
• лишение родительских прав бывшего супруга судом (вступившее в силу решение суда)

Все ситуации, которые мы рассмотрели относятся к тому случаю, если квартира, в которой имеет долю несовершеннолетний ребенок приобреталась не в браке с бывшим супругом.

Если это совместная собственность, то ваши «приключения» на получении разрешения органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего в квартире не закончились.

Если вы узнали, как продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка и статья вам понравилась — напишите комментарий или поделитесь статьей через социальные сети.

Успешных вам продаж!