Самостоятельное оформление сделки купли-продажи квартиры должно быть юридически грамотным, чтобы избежать неприятных последствий, как для продавца, так и для покупателя.
Сегодня вкратце разберем, как юридически правильно оформлять сделки с недвижимостью!
Допустим вы хотите самостоятельно купить или продать квартиру и вам необходимо решение, как лучше и безопасно все провести. Но сразу скажу, что вообще без специалистов будет сложно, но все же можно, если очень хорошо постараться.
Рассмотрим основные моменты при совершении сделки, которые желательно выполнять, что бы сделка пошла в нужном направлении и не было потом для вас каких-либо неожиданностей и вы могли контролировать весь процесс.
Оформление сделок с недвижимостью: порядок
Допустим вы нашли квартиру, которую решили приобрести в собсвенность.
Что надо сделать?
Этап 1: проверка юридической чистоты
- проверить основной пакет документов. Это правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, приватизация, договор дарения и т. п.). Т.е. необходимо узнать, на каком основании квартира стала собственностью
- затребовать выписку с ЕГРП с собственников, либо получить ее самим в Росреестре
- попросить собственников предоставить выписку с поквартирной карточки о зарегистрированных и выписанных лицах, архивную поквартирную справку
- изучить полученные документы
Этап 2: внесение аванса или задатка
Если вас все устраивает, то необходимо «закрепиться», что бы квартира не была куплена другими покупателями.
Как это сделать?
Есть несколько вариантов:
- внести аванс
- внести задаток
- составить сторонам предварительный договор
- составить сторонам предварительный договор и внести аванс
- составить обеим сторонам предварительный договор и внести задаток
Вот сколько вариантов, есть над чем подумать и поломать голову! Это один из важных этапов оформления сделки с недвижимостью и поэтому остановлюсь здесь по-подробнее.
Если есть какие-то сомнения, то советую внести только аванс, так как по закону аванс можно в любое время забрать обратно, продавец не имеет права вам его не отдавать. А если хотите железно за собой оставить понравившийся вам вариант, то советую в таком случае составить сторонам сделки предварительный договор и внести задаток.
Вот тогда точно, продавец не сможет ни при каких обстоятельствах поменять условия договора. НО советую такие договора составлять грамотно, так как по предварительному договору стороны обязаны в будущем заключить сторонам основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
И эти условия уже нельзя менять, и если одна сторона откажется от заключения основного договора, то другая сторона может в судебном порядке обязать заключить с ней договор купли-продажи.
Считаю очень серьезным договором, который действительно может гарантировать обеим сторонам выполнение всех условий, которые были прописаны в данном договоре.
Также считаю очень серьезно нужно отнестись к соглашению о задатке, так как по закону, если сторона получившая задаток, нарушит условия договора, она должна будет вернуть его в двойном размере, а если нарушит условия сторона, давшая задаток, то задаток останется у стороны, которая его получила.
Задаток оформлять необходимо в том случае, если очень сильно уверены в выбранном вами варианте, и изучили все необходимые документы. В других случаях не советую связываться с задатком.
Этап 3: составление ДКП
После того, как вы внесли задаток или аванс или выполнили другие действия, вы готовитесь к основному действию — составлению договора купли-продажи и передачи пакета документов в Росреестр по Хабаровскому краю.
К этому документу при оформлении сделки купли-продажи квартиры необходимо отнестись внимательно и сейчас я дам несколько рекомендаций.
Советую к составлению договоров купли-продажи подходить индивидуально, не скачивать их с Интернет, а в лучшем случае сходить на консультацию к специалисту и составить приемлемый только для вашего случая договор купли-продажи.
Все сделки разные, одинаковых ситуаций практически не бывает, у кого то ипотека, или сертификат, материнский капитал, несовершеннолетние дети, доли, квартира меньше 3 лет в собственности, зарегистрированные и т.д. вариантов очень много.
Необходимо сначала каждому составить свой вариант, потом всем сторонам встретиться и согласовать все важные условия, прийти к обоюдному решению и только потом составить один проект договора, который устроит все стороны.
При составлении договора советую в обязательном порядке обратить внимание на цену объекта, условие передачи денег, условие каким образом и когда будете передавать объект покупателю (по акту приема-передачи или без него, но советую лучше с актом).
Советую очень важное внимание уделить передаче денег, так как вариантов масса: наличным, безналичным способом, сертификатом, банковской ячейкой, аккредитив и т.д. Пока популярностью пользуется банковская ячейка, думаю заслуженно. Далее вы все обсудили, согласовали , далее готовимся к передаче документов в Росреестр.
Этап 4: регистрация перехода права
Вам необходим передать документы в Росреестр или в МФЦ для регистрации перехода права собственности. Покупатель должен по закону оплатить госпошлину, необходимо иметь данные СНИЛСА. Необходимо иметь несколько экземпляров договоров купли-продажи, паспорта собственников, правоустанавливающие документы.
Внимание: в настоящее время отменена для сделки справка о продаже, для регистрации не требуют, так что покупателям самостоятельно надо проверить нет ли у продавца задолженность по квартплате и что все лица сняты с регистрационного учета.
Занимаем очередь в МФЦ , подходим к окошечку, при регистраторе подписываем договор купли-продажи, отдаем все документы и регистратор говорит, когда следует прийти за документами.
Этап 5: прием-передача квартиры
Далее, когда получите уже свидетельство о праве собственности советую приемку квартиры провести по акту приема-передачи.
В акте следует сторонам указать, что все обязательства по сделке выполнены, деньги получены в полном объеме, объект получен в надлежащем состоянии, претензий нет.
Вот тогда подписывайте и все, сделка завершена!
Считаю что, когда все эти этапы вы прошли, правильно проверили документы на квартиру, грамотно составили предварительный договор и договор купли-продажи — в будущем, у вас не возникнет ни каких проблем и вы будете спать спокойно!
Удачи всем!
