Разберем, как продать квартиру с арендатором. Весь процесс от А до Я, с нюансами и особенностями.
Недавно узнал, что вполне популярна продажа квартиры с арендатором до окончания срока договора аренды. До этого момента слышал про подобное только из Западных источников. Вот и разберем, как это происходит.
Достаточно много жителей России вкладывают свои деньги в недвижимость, т. к. рубль постоянно то болеет, то чихает с неизбежным дефицитом веса, по сравнению с другими валютами.
При этом важно не только купить квартиру, но и сдавать ее в аренду, чтобы она приносила прибыль. Если возникает срочная необходимость продажи квартиры с арендатором, надо учесть его права. Он ведь не виноват в ситуации.
Кто-то, конечно, может показать на дверь и прилежно плативший вам арендатор уйдет с камнем обиды, припрятанным за пазуху. Как-то не по фен-шую, получается))
Процесс продажи квартиры с арендатором
Как грамотно провести продажу квартиры, сданной в аренду?
Продажа квартиры с арендатором, согласно закону — не возбраняется, в этом случае, новый хозяин квартиры становится арендодателем. Однако, как вы, наверное, уже знаете, быстрая и дорогая продажа квартиры имеет высокие шансы только если объект никем не заселен.
Что делать собственнику?
Необходимо расторгнуть договор аренды квартиры и после выселения арендатора выставить ее на продажу. Конечно, арендатор будет от этого не в восторге, т. к. возникает необходимость быстро найти себе новое съемное жилье.
Да и продажа квартиры с арендатором, пройдет быстрее без наличия самого арендатора. Бывают, конечно, исключения, например, если вы найдете инвестора, который имеет цель купить квартиру под аренду и согласится, а может даже обрадуется, что вы оставляете ему порядочных, платежеспособных арендаторов:)
А почему бы и нет?
По каким основаниям расторгнуть договор аренды
Естественно, что продажа квартиры, сданной в аренду пойдет быстрее если найти причины выселения арендатора. Вот несколько из них (чаще всего это несоблюдение пунктов договора аренды):
- не производит ремонт, если эта обязанность была возложена на арендатора, согласно договора;
- не платит арендную плату, в течение 2 месяцев (если срок установлен — ежемесячно);
- пользуется имуществом, находящимся в квартире, не по прямому назначению (например, варит пельмени в электрическом чайнике);
- приводит имущество арендодателя к существенному износу (например, мебель и бытовая техника изнашивается быстрее чем обычно из-за небрежного обращения и т. д.).
- прямое указание условий расторжения в договоре. Но это относится к случаю, при котором если знал бы где упасть, подстелил бы соломки.
Т.е. эти условия, например, возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в случае продажи квартиры, должны быть предусмотрены заранее.
Если заранее не прописали подобный пункт в договоре — продать квартиру с арендатором надо по-мирному, договорившись с ним.
И последнее основание — наличие только устной договоренности. Если собственник сдал квартиру в аренду, не подписывая никакого договора (что сейчас редкость), то он может в любое время выселить арендатора.
Хотя и в этом случае, необходимо мирно договориться.
Но затягивать с переговорами тоже не стоит. Обычный срок, который дается на освобождение квартиры, которую занимает арендатор — 1 месяц. За это время можно подыскать себе новое жилье.
Ошибки при продаже квартиры с арендатором
Не надо продавать квартиру, не сообщив об этом арендатору. Если в США подобные операции с недвижимостью норма, т. к. там арендатор защищен, то в России все как всегда, через N-ное место.
Новый собственник может прийти и поставить условие об освобождение квартиры в три дня, либо существенно изменить условия договора аренды, например, повысить арендную плату и т. д. Что повлечет за собой ненужные разборки или даже криминальные последствия.
Как организовать показы при продаже квартиры, сданной в аренду
Так или иначе, пока вы будете договариваться с арендатором или уже договорились на освобождение квартиры в течение 1-2 месяцев, показывать квартиру потенциальным покупателям надо. В этом случае, не доверяйте показы арендатору.
Почему, ведь он все равно проживает в квартире и ему только дверь открыть? Поверьте, перекладывание ваших обязанностей по продаже квартиры на арендатора аукнется вам упущенными выгодными покупателями. А вы помните, что хотели продать подороже?
Если квартиру будет показывать арендатор, то он может снизить ценность квартиры в глазах потенциальных покупателей: рассказать, что зимой в квартире холодно, шумные соседи, сырость и прочее. И это так, не со зла, просто ему помотали нервы поиски нового жилья.
Поэтому, занимаясь продажей квартиры, сданной в аренду, вам надо самим лично присутствовать на показах квартиры, предварительно обговорив время с арендатором.
И последнее, не перегибайте палку, даже если вам очень необходимо срочно продать квартиру с арендатором. Договаривайтесь о досрочном выселении мирно.
Не редки случаи, когда арендаторы добивались проживания в арендованной квартире до окончания срока действия договора через суд.
Сегодня мы рассмотрели, как продать квартиру с арендатором, сданной в аренду до окончания срока аренды. Вы знаете все возможные обстоятельства и теперь будете действовать правильно.
Успехов вам!
