Как не платить риэлтору при покупке и продаже квартиры, если заключен эксклюзивный договор или без подписания оного, напрямую договориться с продавцом недвижимости, последствия невыполнения договора с агентством недвижимости.
Рассмотрим не только алгоритм, правила отказа от услуг риэлтора без финансовых потерь, но и юридические аспекты с ссылками на статьи ГК РФ. Какие бумаги составить, для отказа от услуг риэлтора, чтобы ваши действия были законны.
Читайте статью-инструкцию, как расторгнуть договор с риэлтором
Как не платить риэлтору при продаже квартиры
Продавцы недвижимости при выставлении жилья на продажу нуждаются в решении нескольких задач:
- найти покупателя, который заплатит за реализуемую жилплощадь максимальную стоимость;
- безопасно и в полном объеме получить свои деньги;
- решить вопросы по налогообложению, если квартира в собственности менее 5 лет;
На каком этапе продавец нуждается в услуге риэлтора? Да, на первом, второе может провести сам через банковскую ячейку, третье через юриста или иного специалиста.
Продавец не ощущает ценности маклера, особенно при озвучивании стоимости услуг в 3%. Затем посредник уговаривает хозяина передать полномочия на выставление рекламы по продаже объекта на него, тем самым получает возможность шантажировать покупателя. Да, просто не показывает квартиру человеку с деньгами, пока тот не подпишет договор с посредником, либо не принимает аванс до подписания навязываемого договора услуг.
Полезно знать, как отказаться от риэлтора при продаже квартиры
Как не платить комиссию риэлтору при продаже квартиры:
- в договоре должно быть указан момент оплаты комиссии риэлтору только по факту перехода права к покупателю;
- наличие неустоек за досрочное расторжение эксклюзивного договора — незаконное, поэтому пусть они присутствуют в договоре и успокаивают посредников, вы точно знаете, что суд (если он вдруг состоится), признает штрафы незаконными;
- не подписывайте договор об эксклюзивной продаже жилплощади, особенно не проняв что там написано. Вы нуждаетесь в покупателе, а не договоре с посредником;
- не соглашайтесь на снижение стоимости квартиры, когда вас об этом просит агент по недвижимости. Вы столкнетесь с тем, что ваше жилье будут выставлять в рекламу с разрешения и без, а потом домогать звонками, пытаясь понизить в цене;
- если у вас «чистая продажа», т.е., вы не покупаете квартиру взамен реализуемой и нет необходимости подбирать квартиру и организовывать сделку купли продажи в один день (т.н. «цепочку»), то нет необходимости завязывать отношения с агентством недвижимости;
- не разрешайте ни по договору, ни по телефону ни одному агентству рекламировать продажу вашей собственности.
Как не платить риэлтору при покупке квартиры
Покупатели решают задачи:
- купить жилье по минимальной стоимости при заданных параметрах;
- безопасно провести расчеты по сделке;
- снизить риски отчуждения вновь приобретенной собственности
Покупателю риэлтор более, чем необходим по первому и третьему пункту. Хотя с первым можно справиться самостоятельно и нанимать маклера только при дефиците времени, а вот по проверке юридической «чистоты» квартиры лучше довериться грамотному посреднику. Здесь риск только в том, что вы можете найти не очень хорошо разбирающегося в документах риэлтора.
Посредник не собственник квартиры, на качество влиять не может и не гарантирует 100% безопасность сделки (т.е. возврат клиенту денег агентством недвижимости, в случае признания сделки ничтожной), поэтому и возникает мысль обойтись без него. И здесь в чем-то сложно винить покупателя.
Не подписывайте лист показа предлагаемых вариантов квартир и у вас будет возможность отказаться от услуг риэлтора
Как не платить комиссию риэлтору при покупке квартиры и найти собственника самому:
- часто риэлторские конторы выставляют в продажу квартиры, с владельцами которых не заключен эксклюзивный договор на продажу, поэтому немного поискав можно найти по этому же адресу объявление от собственника и выйти на него напрямую;
- на этапе поиска объявлений всегда сравнивайте цены на квартиры в одном доме, агентства любят выставлять квартиру собственника по цене намного ниже, чем он в своем объявлении. Поэтому, чаще всего объявление с самой высокой ценой и будет от собственника с его номером телефона.
Как не платить риэлтору при покупке квартиры, если заключен эксклюзивный договор, в котором указана дата его окончания или не указана вовсе.
Порядок действий следующий:
- проверяете, стоит ли дата окончания договора или нет (если стоит, значит, при отказе, могут подать на вас в суд и попробовать отсудить фактически понесенные расходы, конечно, если докажут что таковые были — обычно не доказывают. Если дата не стоит, то вы вольная птица и смотрите следующий пункт);
- смотрите, когда агент хочет получить свое вознаграждение, если в момент подписания договора, то просите изменить на момент перехода права собственности на вас, как нового собственника или подписания договора купли-продажи или сдачи документов на регистрацию;
не подписывайте и не оформляйте акт осмотра показываемых вам квартир; - и последнее, когда наступает момент расчета, который вы прописали в договоре с риэлтором, вместо оплаты ему комиссии, вручаете ему уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.
Как не платить риэлтору, если нашел покупателя сам, а агентство недвижимости подсовывает договор и требует внести аванс за продаваемую квартиру читайте в статье — Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора
Как не платить риэлтору по договору
Риэлторы юридически подкованные специалисты, особенно те агентства, которые работают в крупных городах и часто за нарушение условия подписанного с ними договора, например, отказе в выплате комиссии могут подать на вас в суд.
Несколько советов:
- убедитесь в том, что в договоре не указан срок окончания его действия, это позволит вам легко и без последствий отказаться от его выполнения (как, см. юридические аспекты ниже);
- не допускайте формулировки «при досрочном расторжении договора клиент обязан компенсировать риэлторскому агентству часть работ проделанных риэлтором на момент расторжения договора»;
- не спешите подписывать предлагаемый эксклюзивный договор на покупку или продажу жилплощади, если не уверены 100% за что платите;
прочтите за что вы платите, потому что чаще всего это оказание информационных услуг, которые стоят 10-15 тыс рублей, а комиссия в 3-6% оформляется в обход договора; - попросите образец договора у агентства на руки до подписания, под предлогом, что хотите посовещаться с супругом или родственником, а сами оплатите консультацию толкового юриста, которая обойдется вам примерно 2500 рублей, чтобы он дал пояснение о последствиях несоблюдения такого договора, а затем проследите, чтобы вам на подпись дали не измененный вариант;
- подписывайте только те договора с агентами, в которых указано, что оплата производится после заключения договора купли-продажи, а лучше перехода права и не подписывайте, если указано, что оплату необходимо произвести в момент подписания эксклюзивного договора или по иным основаниям.
Как не платить риэлтору: юридические аспекты
Часто агентский договор, как вам объяснят риэлторы, зиждется на ст. 1005 ч. 1 ГК РФ, где указано, что вы доверяете проведение юридически значимых действий риэлтору, последствием которых становится появление прав и обязанностей у вас (абз. 3, часть 1 статьи 1005 ГКРФ), например, права собственности на квартиру.
Но по факту, риэлторская контора оказывает услуги по поиску квартиры или ее продаже, а договор купли-продажи подписывает продавец или покупатель лично, что не согласуется со ст. 1005 ГК, а следовательно договор с риэлтором по данному основанию — не работает.
На самом деле комиссия по эксклюзивному договору взимается, на основании ст. 779 ч.1 ГК РФ, в силу возмездного оказания услуг. Т.е. в эксклюзивном договоре пишется перечень заданий, которые должен выполнить посредник, а вы обязаны их оплатить.
Эксклюзивный договор с риэлтором — договор оказания возмездных услуг, а не юридически значимых действий (агентским договором)
Теперь, как не платить риэлтору, даже, если заключен договор на оказание услуг, в котором прописан срок окончания его действия. Согласно ст. 782 ч.1 ГК РФ вы можете отказаться от исполнения подписанного договора и оплатить только фактически понесенные затраты на выполнение задач, прописанных в договоре.
В результате, когда агентство подает на покупателя или продавца в суд, оно обязано предоставить доказательства понесенных расходов и привязать их к заданиям, прописанным в договоре в виде акта выполненных работ по договору. Чаще всего на этом риэлторские конторы прекращают судебные тяжбы.
Согласно абз 2 ст. 1010 ГК РФ продавец или покупатель жилплощади могут отказаться от своих обязанностей по исполнению эксклюзивного договора без каких либо финансовых последствий, если в нем не прописана дата окончания его действия.
Кроме того, риэлторские конторы не любят платить налоги, как и многие предприниматели, поэтому, если обратятся в суд, то только по той сумме, которая значится, как информационная услуга, т.е. 10-25 тыс рублей.
Неустойки и штрафы по эксклюзивному договору незаконны и любой суд признает их неправомерными, поэтому можете спокойно не соблюдать впаренный вам договор.
Вы узнали, как купить и продать квартиру и не платить риэлтору на законных основаниях, порядок действия и важные нюансы.
