Подводные камни сдачи квартиры

Аренда квартиры полна подводных камней как при съеме, так при сдаче жилья на долгий срок или посуточно. Часто арендодатели или квартиросъемщики могут оказаться мошенниками, а находчивые риэлторы пользуются этими проблемами, чтобы заработать.

Разберем, что должен содержать правильны договор, что в нем обязательно указать, как передать квартиру имущество при сдаче в найм квадратных метров.

В тему: сдача квартиры в аренду посуточно подводные камни

Подводные камни при сдаче квартиры

При сдаче квартиры семейной бездетной пары обращать внимание на факт заключения брака, т.к. может оказаться, что это студенты помогают друг другу снять жилье

Сдача квартиры в аренду всегда должна сопровождаться заключением соответствующего договора. При его составлении, учитывайте определенные особенности и соблюдайте установленные гражданским правом правила.

Основные из них — это условия сдачи квартир, срок аренды, размер ежемесячной платы. Количество листов в таком документе никакими законодательными нормами не ограниченно, от 1-го листа до нескольких, с подробным внесением всех обстоятельств и условий сдачи, с указанием различных ситуаций и реакции сторон на них.

Основные правила

• выбирайте кандидатов, которые согласны на предоплату, т.к. постоплата чревата задержками или и вовсе риском неполучения арендной суммы;
• старайтесь сдавать на длительный срок без условия субаренды;
• если у вас хороший ремонт — не соглашайтесь на посуточную сдачу, это ускорит износ недвижимости;
• сдавать через агентство недвижимости только, если живете в другом городе;
• если есть подозрение, что заселяется один человек, а жить будет группа (без согласования с вами) — сразу отказывайте;
• будьте готовы проводить мелкий ремонт регулярно и выделять на это бюджет из прибыли;
• обязательно включите в расходы оплату страхование гражданской ответственности (в случае затопления соседей вашими жильцами);
• с животными либо отказывайте, либо берите повышенный тариф, потому что проблемы не только с запахом, но и соседями из-за лая или мяуканья;
• берите предоплату за первый и последний месяц проживания или предоплату за первый и 50% от месячной, в качестве залога.

Учтите: опасность сдачи квартиры в аренду

Чем опасна сдача квартиры на длительный срок

Ни для кого не секрет, что сдача недвижимости в найм, как средство извлечения дохода, с каждым годом все больше набирает обороты. Связано это в первую очередь с тем, что в связи с отсутствием работы в регионах трудоспособное население все чаще мигрирует в города и особенно – в мегаполисы.

В связи с тем, что количество жилья, сдаваемого в найм, постоянно увеличивается, изменяется и соответствующее законодательство. Количество новых норм, накладывающих дополнительные обязательства на наймодателей за последнее годы ощутимо увеличилось. Соответственно возросло и количество рисков. Причем, в первую очередь, это касается сдачи недвижимости в долгосрочную (от 1 года до 5 лет) аренду.

Понятно, что владелец недвижимости, желая обеспечить себе стабильный доход, весьма заинтересован в сдаче квартиры на длительный срок. Однако такой тип арендных отношений таит в себе и определенное количество подводных камней.

Мошенничество во время пандемии

Мошенники на рынке аренды жилья использовали в своих целях и пандемию. Особенно часто это происходило весной, когда у многих было состояние паники и вводились строгие ограничения.

Тогда в интернете активизировались так называемые «мошенники в аренде». Они выставляли красивое объявление квартиры с идеальным ремонтом на фото и по очень привлекательной цене, чтобы заманить доверчивых покупателей. Например, квартира премиум-класса предлагалась по цене эконом якобы из-за пандемии. После чего аферисты просили потенциальных клиентов перевести на банковскую карту небольшую сумму для оперативного показа квартиры, которая должна была якобы пойти на погашение штрафа за нарушение режима самоизоляции. После оплаты квартиросъемщик выяснял, что таких квартир просто не существует либо адреса ненастоящие.

Пандемию в своих начали использовать некоторые арендаторы, у которых подтвердился COVID-19. Они предупреждают арендодателя, что вынуждены сидеть на самоизоляции в съемной квартире и не имеют возможности платить за аренду, поскольку потеряли часть дохода. Причем, чтобы не платить за аренду, квартиранты могут использовать поддельную справку. Арендодатель не сможет проверить ее подлинность, поскольку в больнице ему не смогут раскрыть диагноз из-за врачебной тайны.

Аренда жилья подводные камни

При выборе съемного жилья необходимо проявлять максимум бдительности, чтобы не стать жертвой мошенников. Сегодня существует масса случаев, когда люди оказывались без денег и жилья, но с проблемами, доверившись добродушному хозяину квадратных метров или риэлтору, обещавшему сделать все в лучшем виде.

Распространенные уловки

• Существует две отработанных мошенниками схемы. Во-первых, сдача уже занятых объектов. Мошенники сами являются квартиросъемщиками, оформляют соглашение на длительный период, требуя небольшую предоплату и пару дней на освобождение жилья. За эти пару дней собирается несколько подобных «арендаторов». Мошенники исчезают, а люди остаются не с чем. Защититься можно только проверкой документов на право собственности.
• Еще один вариант, продажа агентом перечня собственников квартир, ищущих квартирантов. Заплатив требуемую сумму, человек остается с бесполезным листком бумаги, так как половина номеров в ней не отвечает, а по остальным номерам о своих планах аренды даже не слышали или уже нашли постояльцев. От таких покупок лучше вообще отказаться, благо в интернете предостаточно сервисов, предусматривающих размещение объявлений арендодателей.

Сроки договора

Любая аренда жилплощади должна оформляться заключением полноценного двустороннего соглашения с собственником. При долгосрочных планах желательно оформлять документ сразу на 12 месяцев.

Согласно части 1 статьи 683 Кодекса, максимальный срок договора о найме жилья составляет 5 лет. Поэтому, если срок действия не указан, то расторгнуть договор без серьезных оснований и без согласия арендаторов невозможно.

При 11-месячных договоренностях хозяин имеет полное право отказать в дальнейшем сотрудничестве без объяснения причин. В этом случае при заключении следующего договора можно будет получить по закону преимущественное право. Если же срок не прописывается, то юридически он признается равным 5 годам.

Чтобы не упустить ничего из вида, желательно заранее составить костяк документа, наполнив его в дальнейшем окончательной информацией.

Существенные условия договора

• прописывать действительные паспортные данные и адрес места постоянной (временной) регистрации;
• указать, ваш адрес не указывают при взятии кредита;
• сроки в 11 месяцев — не обязательно регистрировать в налоговом органе;
• опись имущества жилища указать в тексте договора (перечислить все до лампочки);
• определить стоимость при повреждении мебели и бытовой техники и порядок возмещения при затоплении квартиры (ниже расположенные помещения — страхование);
• при проведении ремонта своими силами вписать сумму скидки, получаемую в счет оказываемой услуги;
• указать необходимость дополнительной оплаты коммунальных услуг или иных оговоренных сторонами условий расчетов по ЖКХ.

Если сумма долгов по договору аренды менее 50 тыс рублей, то можно обратиться к мировому судье с иском и получить решение суда н возмещение долга.

Права квартиросъемщика

Существует несколько моментов, когда новые жильцы имеют право внесения изменений:

1. Заменить замки входной двери, чтобы исключить доступ предыдущих проживающих.
2. Требовать от собственника уведомлений о посещении жилья, и только в вашем присутствии.
3. Изменение стоимости арендной платы допускается не более одного раза за весь период.

Съем квартиры без ремонта

При заключении договора очень важно проверить общее состояние квартиры и всех ее составляющих. Это касается состояния стен, батарей, труб, сантехники, проводки и мебели.

Если в квартире необходимо провести ремонт, лучше всего прописать в договоре аренды пункт о том, что арендаторы делают ремонт, а собственник со своей стороны уменьшает размер арендной платы на сумму произведенного ремонта при предоставлении квартиросъемщиками чеков на покупку ремонтных материалов.

Тщательное описание состояния внутренностей дома убережет квартиросъемщиков от незаконных претензий со стороны собственника о том, что по их вине, например, вышла из строя новая сантехника или сломался новый телевизор. Собственник, в свою очередь, сможет взыскать с арендаторов порчу или значительное ухудшение состояния имущества в квартире, не считая естественной амортизации.

Квартиросъемщики также имеют право потребовать незамедлительной смены замков за счет арендодателя, чтобы бывшие жильцы не смогли самовольно проникнуть в квартиру.

Кроме того, смена замков убережет также собственника от заявлений со стороны квартиросъемщиков, что порчу или кражу находящегося в квартире имущества совершили другие люди, имеющие ключи и доступ в квартиру.

Съем квартиры через агентство

Если подбирать квартиру будет специалист, то лучше обращаться в агентства, обладающие многолетним опытом работы и положительными отзывами. Но даже в этом случае не стоит все пускать на самотек.

Необходимо проверять все документы, особенно перед их подписанием, самостоятельно участвовать в осмотре предлагаемых вариантов, сравнивать соотношение цены и качества предоставляемого жилища.

Только так вы сможете получить действительно достойные условия для жизни.

Личный опыт рантье

Полезное: как быстро сдать квартиру в аренду

Мы привыкли думать, что сдача квартир в аренду — это лёгкий заработок, который не требует никакого труда. Но профессиональный рантье с пятью квартирами — утверждает обратное. Вы узнаете, какой доход приносит аренда и с какими проблемами приходится сталкиваться.

У рантье в собственности — пять квартир под сдачу. Получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались ему. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5–7 лет) составляли до 500–700 тысяч рублей.

Все объекты однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 4 миллионов рублей. То есть, каждая квартира обошлась примерно за 1/8 стоимости.

Около восьми лет назад я переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле это далеко не всегда выгодно.

Реальность владельца недвижимости часто сурова: коммуналка сама себя не оплатит, поиск жильцов — целый квест, сдаешь квартиру приличной семейной паре — и вот уже там живет рота солдат и платит посуточно, но не вам. А если что-то пойдет не так, первыми пострадают новые обои, потом из квартиры исчезнут диванные подушки, а последней ее покинет ваша стиральная машина.