Цены на недвижимость в 2021 году, прогноз аналитиков и экспертов

Прогноз цен на недвижимость в 2021 году рынка вторичного и новостроек, стагнация или продолжение роста стоимости жилья в Москве и регионах России, мнения экспертов и специалистов, что делать собственникам и покупателям — ждать или продавать и покупать сейчас. Разберем подробнее в статье и предложим принять участие в опросе.

Говоря о рынке жилья в этом году, нельзя не вспомнить о государственной программе льготной ипотеки — возможность покупать жилье по 6,5% в год и меньше приводила к тому, что рынок довольно быстро перегревался. Но что будет в 2021 году, особенно если государственная программа в конце концов расширится? Мы попытались выяснить, что повлияет на цены на недвижимость в 2021 году и как должны действовать те, кто планирует купить собственное жилье.

Какие прогнозы по ценам на недвижимость: официальные и неофициальные, данные рынка

Что касается прогноза на текущий год: объем вводимого жилья в России сократится на 5-6% по сравнению с предыдущим годом, а основной причиной является приостановка проектов из-за пандемии.

Между тем, Министерство жилищного строительства подготовило проект приказа об установлении нормативной стоимости квадратного метра жилья (тот, на основании которого выдаются жилищные субсидии) на второе полугодие текущего года.

Средняя цена в России была установлена на уровне 48 634 рублей за квадратный метр, а в Москве — 110 087 рублей (тогда как то же Министерство строительства устанавливает рыночную цену на уровне 115 151 рубля).

Пока что основные дискуссии «в верхах» идут касательно того, не перегреет ли продолжение льготной ипотеки рынок. И по этому поводу большинство спикеров все же настроены оптимистично:

• директор департамента обеспечения банковского надзора Центробанка Александр Данилов считает, что пока выдано кредитов всего на 400 миллиардов рублей при том, что программа была запланирована на 900 миллиардов. И при ипотечном портфеле банков в 8,5 триллионов рублей такие цифры пока не дают повода для паники. Правда, Данилов считает, что цены на недвижимость могут упасть после того, как закончится программа господдержки, а спрос на жилье резко сократится;
• Михаил Гольдберг из аналитического центра ДОМ.РФ считает, что по итогам года можно ждать рекордной выдачи ипотечных кредитов – более 1,3 миллионов кредитов на сумму в 3,3 триллиона рублей. А если продлить программу, то и еще больше;
• Анатолий Аксаков из профильного комитета Госдумы считает, что программу продлят до конца следующего года, а в перспективе ставки опустятся до 5% годовых.
• Глава банка «ФК Открытие» Михаил Задорнов оценил долю ипотеки в ВВП России в 9-10% – это, по его словам, не так уж и много по сравнению со странами Западной Европы и даже Турции. Поэтому даже рост просрочек по ипотеке не повлияет серьезным образом на рынок.

Касательно собственно цен на недвижимость, таких прогнозов не дает никто из официальных лиц. Очевидно, что цена будет зависеть от того, будет ли продлеваться программа ипотеки с господдержкой, и на каких условиях ее продлят. Если на тех же, что сейчас – спрос на жилье будет падать медленно, а цены, скорее всего, будут расти.

Что касается 2021 года, Константин Ордов из Финансового университета при правительстве РФ считает, что цены на недвижимость будут и дальше расти быстрее, чем инфляция. Всему причиной – дефицит предложений на первичном рынке, когда из-за вынужденного простоя девелоперы сокращают предложение, а спрос растет из-за действующей государственной программы. Правда, ажиотаж может несколько «охладить» вторая волна коронавируса – если власти снова введут карантинные ограничения, доходы населения могут сократиться, что снизит спрос.

Конечно, в такой ситуации власти скорее предпочтут рост цен на жилье, чем падение доходов. Тем более, что от растущих цен выигрывают девелоперы.

И раз уже почти точно известно, что ипотечную программу продлят, то и рост цен на квартиры тоже практически гарантирован, считают эксперты:

• генеральный директор агентства «БОН ТОН» Наталья Кузнецова считает, что в такой ситуации сохранится ажиотажный спрос на жилье, этому будет способствовать слабый рубль. Правда, даже без программы ждать снижения цен не стоит – по большому счету, ежемесячные платежи по ипотеке под 6,5% и 7,3% годовых отличаются несильно;
• Мария Литинецкая из компании «Метриум» тоже говорит, что на цены повлияет не только доступная ипотека, но и слабый рубль. Девальвация подстегивает инфляцию, и все это означает удорожание строительства. В дополнение ко всему застройщики еще не в полной мере перешли на новую систему проектного финансирования. А учитывая, как упадут доходы населения по итогам года и как вырастет безработица, спрос вряд ли сможет расти бесконечно – как и цены на жилье;
• Михаил Доронкин из рейтингового агентства НКР считает, что продление льготной программы будет способствовать росту цен на жилье, в итоге заемщикам придется оформлять кредиты на бОльшие суммы, что, в свою очередь, отразится на их долговой нагрузке.
• Не стоит забывать еще об одном факторе, говорит Виталий Манкевич из РАСПП – банковские вклады сейчас дают очень низкую доходность, к тому же, с 2021 года вводится НДФЛ на доходы с них. И это может повлиять на рост спроса на недвижимость – как показывает практика, она в перспективе 20-30 лет дорожает примерно на величину инфляции.

Факторы ценообразования

На первый взгляд может показаться, что в настоящее время в России по совокупности причин аналитики не дают смелых свежих прогнозов. Многое зависит от дальнейшего развития ситуации с коронавирусом, а главное ограничительных мер по предотвращению его распространения.

Конечно же и власти и население, и даже экономика в целом от разных ограничений уже достаточно утомились, но здоровье нации в приоритете.

Факторы ценообразования в сфере недвижимости в целом таковы на данный момент:

1. Падение спроса на покупку жилья, вызванное снижением доходов населения и нестабильностью в отношении их накопления. По данным некоторых экспертов доходы населения могут сократиться к концу 2020 года на 5-12%. А это, в общем, достаточно ощутимо.
2. Ограничения в передвижении, хоть и временные, но все же уже повлияли на спрос на жилье.
3. Поддержка от государства в виде сниженного процента по ипотечным кредитам, тоже временная, ориентированная на поддержку того же спроса и предложения на рынке недвижимости. Данная мера призванная поддержать и продавцов и покупателей должна была не допустить сильного обвала цен, вызванного падением уровня доходов. По этой причине, в настоящее время, ожидая отмены или же продления данной меры поддержки ценообразование зависло.
4. Уровень инфляции по России, да и не только, увеличивается, что должно бы привести к росту цен, особенно на новостройки. Из-за подорожания стройматериалов и оборудования, закупаемых частенько у иностранных партнёров.
5. Желание граждан, имеющих свободные средства, делать вклады в недвижимость возрастает. Одной из причин тому является налогообложение доходов по банковским вкладам, а следовательно уменьшение к ним интереса.

Что будет с ценами на недвижимость в 2021 году: прогнозы экспертов

Антон Величко

Автор проекта: учеба и опыт работы специалистом по недвижимости 3 года. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"

Центробанк поднял процент ключевой ставки до 4,5%, а к концу 2021 года прогнозируется рост до 5%. По моему мнению именно она влияет на рост цен, а не ставка по ипотеке. Именно поэтому на вторичном рынке, которые не зависел от льготных ипотечных процентов продолжался рост цен.
Так как в 2020 году листинги выставляемых объектов недвижимости заметно опустели на вторичке, то стоит ожидать отсутствия снижения цен, чего нельзя будет сказать о первичном рынке.
Дополнительную корректировку может внести национальный проект по возведению жилья, который способен увеличить количество предложений на обоих рынках.

Константин Тюленев, директор по продажам инвестиционно-девелоперского холдинга:

«В следующем году стоимость квадратного метра вырастет незначительно, на уровне 2-3%, не более. Из-за активного спроса в третьем квартале 2020 года мы раньше пришли к прогнозному диапазону цен 2021-го, поэтому сейчас динамика замедлится и рост будет скорее техническим, на уровень инфляции, не более.

Значимыми факторами, которые поддержат рынок в следующем году, будут продленная программа льготной ипотеки, а также собственные ипотечные программы девелоперов и акции.

Кроме того, не исключаем возможное снижение Центробанком ключевой ставки. Это также может благотворно повлиять на рынок».

Владимир Селин, управляющий партнер агентства недвижимости:

«Если не произойдет ничего экстраординарного, то ближе к концу 2021 года цены на недвижимость начнут падать. Дешевая ипотека на новостройки плюс ситуация неопределенности в связи с пандемией сильно подогрели спрос на жилье. Но вряд ли это надолго: уровень жизни и доходы среднестатистических россиян не растут, и цены на недвижимость для большинства людей становятся все недоступнее.

Для тех, кто хоть чуть-чуть разбирается в экономике, понятно, что цены еще немного подрастут (рынок пока очень активный), ближе к середине года начнут вставать из-за сильного снижения спроса, а к концу года пойдут вниз».

Артем Сошников, риелтор, инвестор в недвижимость:

«В период первой волны пандемии рынок лихорадило, граждане сметали все, такого колоссального спроса на недвижимость не было давно. Сейчас лихорадка потихоньку спадает. Многие понимают, что не так уж все и страшно, и начинают принимать более обдуманные решения.

К снижению цен на жилье может привести снижение спроса: не будет спроса, цены будут корректировать, это касается и первички, и вторички.

Если граждане, купившие жилье в ипотеку, не смогут более выполнять свои кредитные обязательства перед банками, им придется продавать ипотечные квартиры. Обычно такая недвижимость продается со скидкой, я рекомендую следить за такими предложениями на вторичном рынке».

Надежда Коркка, управляющий директор риелторской компании:

«Дорожать будет и первичное, и вторичное жилье, потому что высокий спрос наблюдается в обоих сегментах, причем на вторичку в Московском регионе он гораздо больше. Можно предположить, что по этой причине вторичное жилье подорожает сильнее, чем новостройки. Но во второй половине 2021 года ажиотаж начнет сходить на нет, на рынок выйдут объекты, временно снятые собственниками с продажи, и цены стабилизируются.

В случае экономического коллапса и тотальной безработицы спрос на недвижимость будет низким, что приведет к неизбежному падению цен».

Александр Буряков, руководитель компании по доверительному управлению недвижимостью:

«В 2021 году кризисные явления, связанные с общемировой ситуацией в экономике, политике, здравоохранении, будут продолжаться.

Потребительский спрос будет еще более низким. Как показывает опыт прошлых кризисов, недвижимость в это время не сильно изменяется в цене. В 2021 году цены на готовую недвижимость в рублевом эквиваленте останутся на уровне 2020 года. Цены на строящееся жилье будут расти в силу удорожания себестоимости строительства.

Только улучшение экономической ситуации и рост потребительского спроса будут поддерживать рынок недвижимости в 2021 году. Никакие ипотечные программы, разовые выплаты от государства кардинально вопрос не решат. Недвижимость, конечно, краеугольный камень у россиян. Но в текущей ситуации не так много желающих найдется подписывать ипотечный договор, не имея сколько-нибудь ясного представления о своем будущем».

Александра Белоус, президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования и строительства «Синергия»:

«Недвижимость, к сожалению, большинству россиян сегодня просто не по карману. Даже среднеобеспеченный россиянин при условии довольно жесткой экономии может позволить себе приобрести на собственные средства в среднем всего 5-6 „квадратов“ за год. А ипотека под 6-7% доступна меньшинству населения из-за высокого первоначального взноса.

Полагаю, негативные тренды в области строительства и на рынке труда в новом году не только сохранятся, но и усилятся. Экономика продолжит падение, доходы будут сокращаться, а население продолжит беднеть. В этих условиях бума на рынке недвижимости ожидать явно не приходится».

Максим Лазовский, владелец строительной компании:

«Цены будут расти. Как в многоэтажном сегменте, так и в случае с загородной недвижимостью. Спрос стимулируется льготными ипотечными программами. Курс доллара пока проигрывает рублю, но в долгосрочном периоде будет расти, а значит, стоимость материалов также увеличится.

Понижение цен может быть только в одном случае: при экономическом коллапсе и невозможности платить по ипотечным кредитам. Банки устроят „социалистическое соревнование“ на торгах, стремясь хоть как-то минимизировать потери. Спрос будет минимальным, так как люди будут озабочены первичными потребностями».

К концу 2020 года запас стремительного роста жилья в России себя исчерпал, считают опрошенные ТАСС эксперты. В первом полугодии 2021 года за счет появления новых проектов на рынке первичного жилья рост средней стоимости должен замедлиться и не превысить 5-7%, на вторичном рынке — 4-5%, прогнозирует Хусаинов. Общий рост цен на жилье в 2021 году возможен на уровне 7-8%, сообщила, в свою очередь, главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. При этом, по ее словам, основной рост придется на время действия программы льготной ипотеки — первую половину 2021 года, тогда же будет реализована большая часть годового спроса на новостройки. «Пока ключевая ставка находится на низком уровне ипотека доступна для многих россиян, что поддерживает спрос и ведет к дальнейшему росту цен», — пояснила эксперт.

Квартиры, подорожавшие на фоне ипотечного бума, точно не станут дешевле после того, как он сойдет на нет, высказала мнение ТАСС управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Связано это с увеличением себестоимости строительства, обусловленным переходом на эскроу, и девальвацией рубля. Впрочем, по завершении госпрограммы льготной ипотеки застройщики, вероятно, смягчат ценовую политику», — считает она.

Ипотечных сделок будет еще меньше

ЦБ РФ заявил, что снижать ключевую ставку больше не будет. А 20.03.21 Банк России повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта — до 4,5%. Что означает почти автоматическое повышение ставок по кредитованию частных лиц и бизнеса. Ипотека — не исключение, увы.

И хотя формально государственная программа субсидированию ипотечных ставок действует до лета этого года, фактически же идет постепенное сворачивание массовой выдачи ипотечных кредитов по ставках 8-9% годовых и первоначальном взносе 20 %. Либо ставка 10-12% при 20% своих денег, либо ты вносишь своих 30-50% от стоимости квартиры и тогда ставка может быть 8-9% годовых.

В любом случае, получить ипотеку смогут уже гораздо боле узкая прослойка граждан России, чем это было во второй половине 2020 года.

Прогнозы вторичного рынка недвижимости

На рынке недвижимости можно условно выделить два типа продавцов вторичного жилья:

• те, чьи взгляды и потребности меняются вместе с рынком, и те, кто, однажды купив квартиру, ставит точку на много лет и перестает интересоваться куплей-продажей. Когда же появляется необходимость продать квартиру, первые с легкостью подстраиваются под текущие тренды и экономику, поскольку все это время были «на волне», а вторые после долгих внутренних противоречий выходят на рынок «как есть».

Квартиры вторых обычно мастодонты прошлых лет, имеющие тяжкий оттенок моды 20-летней давности, сохранить которую означает перевести квартиру в статус непродаваемой, а попрощаться и выбросить жалко.

«Объекты именно таких продавцов зависают на рынке чаще всего. Подливает масла в огонь тот факт, что люди, как правило, категорически не хотят принимать изменение курса валют. Оценку стоимости своей квартиры они производят не на основе конъюнктуры рынка, а по собственной формуле: я купил жилье за 1 млн долларов в 2002 г., вложил еще триста, плюс надо хоть что-то отбить. Получается 1,5 млн», — рассказывает директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина.

Поэтому ни в 2021, ни в каком-либо последующем году квартиры, выставленные на рынок по подобному сценарию, не будут пользоваться спросом, если не будут подвержены определенным модификациям. Сколько бы ни стоили двери, какой бы качественной ни была кухня — если все это устарело, в них нет никакой надбавки к цене квартиры. И покупатель прежде всего оценивает жилье под углом «сколько мне надо будет вложить на переделку», а не смотрит на качество старой начинки, завершает свой прогноз Кристина Томилина.

Как следствие двух предыдущих пунктов – продажи квартир опять возвращается в эпоху 2017-2019 годов.
Никаких «выставил по среднерыночной и принял задаток на следующий день» больше не будет.

Уже сейчас все те, кто не успел в лихорадку 2020 года продавать свою квартиру, дом, участок (в основном – из-за собственной жадности) удивляются, почему покупатели пошли такие привередливые.
Почему начинают не просто торговаться, а прям резать цену по максимуму?

Меньшее число покупателей гарантирует продавцам вторичного жилья только одно – больше забот в продаже.
Надо снова вспоминать и делать чуть больше — фотографии надо будет поприличней выкладывать и текст писать не для галочки.

Итоги:

• Если вы – будущий покупатель квартиры и для этого не будете брать ипотечный кредит – для вас наступают хорошие времена.
• Если вы собираетесь продавать свою вторичную жилую недвижимость – готовьтесь к долгому циклу продажи и борьбе за каждого покупателя. Опять и снова.

Трудно сказать, потеряют ли «непопулярные» квартиры в цене и, если да, насколько. Однако всегда действенный совет — регулярно мониторить предложения в поисках выгодных и подходящих для вас. Кто ищет, тот всегда найдет.

Спрос замедлится

В текущих условиях точность прогнозов не может быть высокой, так как пока неизвестно, как станет развиваться ситуация с коронавирусом и быстро ли восстановится экономическая активность.

«Можно предположить, что в 2021 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов. После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок. Если он поднимется до 8–9%, то спрос начнет уменьшаться», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

Число сделок с квартирами в новостройках вряд ли превысит результаты 2020 года, если не произойдет каких-то внешних событий, стимулирующих ажиотажный спрос, отметил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его прогнозу, из-за возросших цен и в связи с исчерпанием отложенного спроса, число сделок на первичном рынке в 2021 году может уменьшиться на 10% по сравнению с текущим годом, вернувшись на уровень 2019-го.

На вторичном рынке жилья в Москве также ожидается замедление покупательской активности.

«По итогам октября 2020 года актуальный спрос увеличился на 30% в годовом выражении. Однако, по нашим наблюдениям, столь ажиотажный спрос исчерпал себя, и в следующем году активность покупателей на вторичном рынке жилья ожидаемо будет ниже. Мы уже наблюдаем ослабление спроса — за первую половину ноября компания получила на 27% авансов меньше, чем в первые две недели октября (хотя разрыв с тем же периодом 2019-го все еще значителен — плюс 26% договоров о предоплате). Активность покупателей будет сдерживать недостаток предложения», — спрогнозировал директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Новостройки побьют рекорд

Предложение на первичном рынке жилья в Москве в следующем году вырастет. На 2021 год запланирован ввод порядка 6 млн кв. м жилья, что может стать рекордом за всю историю московского рынка, поэтому предложение также будет постепенно восстанавливаться после снижения в этом году, прогнозирует Литинецкая.

«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения «в запасах» (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений). Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново). Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.

Ликвидного жилья на вторичном рынке станет еще меньше

На вторичном рынке московского жилья сегодня наблюдается серьезный дефицит ликвидного предложения вследствие его вымывания с рынка из-за повышенной активности покупателей.

«Сейчас в масс-маркете (жилье классов стандарт и комфорт. — Прим. ред.) спрос в три раза превышает количество ликвидных лотов, а наиболее качественные объекты уходят из продажи в среднем за неделю. Мы предполагаем, что недостаток предложения на вторичке будет наблюдаться и в следующем году, так как пополнение экспозиции новыми лотами происходит довольно медленно. В целом для нормального функционирования вторичному рынку Старой Москвы не хватает 30% объектов от нынешнего объема предложения», — пояснил Шлома.

Покупателю и продавцу

В 2021 году завышенные участки и квартиры будут оставлены без спроса, как и квартиры в жилых комплексах с плохо спроектированной инфраструктурой, плохой транспортной доступностью, отсутствием социальных и коммерческих объектов рядом с домами, а также отсутствием мест для отдыха.

Ожидается, что в 2021 году при выборе жилья возрастет значение общих пространств жилого комплекса: от фасада и вестибюлей до внутренних дворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы в них было приятно, комфортно и безопасно находиться.

Но возвращаясь к нынешней ситуации, отметим, что сегодня нет никаких предпосылок для потенциального снижения цены на жилую недвижимость. Итак, если у вас есть необходимость купить квартиру — купите ее, как только найдете подходящий вариант. В пессимистическом сценарии разработчики могут заморозить цену, но не снизить ее, отмечают аналитики.

Кроме того, даже если у вас есть необходимое количество собственного капитала, экономически выгодно взять ипотеку с привилегированной ставкой. Текущие условия кредитования на жилье — это дешевые «длинные» деньги, отмечают профессиональные инвесторы.

Купить недвижимость в этом году или отложить покупку — решать вам. В свою очередь, советуем обращать особое внимание на ликвидность квартиры, а также спрашивать о специальных предложениях и ставках в банках-партнерах застройщика.