Способы уменьшить налог с продажи квартиры

Собственники задаются вопросом, как уменьшить налог с продажи квартиры и мы попробуем рассказать о легальных способах сократить расходы по уплате НДФЛ, сроках и суммах.

Налоговый кодекс обязует каждого резидента и нерезидента, владеющего недвижимым имуществом оплачивать налог при реализации жилья, которым владели менее 3 лет и размер его составляет 13%

Как уменьшить налог с продажи недвижимости: способы

Уменьшение процентной ставки

Сегодня на законом установлен конкретный период времени, по истечении которого собственник сможет продать жилище без налогового вычета. В противном случае Вы обязаны будете уплатить 13% от той суммы, что значится в сделке.

Кроме того, существуют льготы, предусмотренные действующим законодательством РФ, соответственно, при правильном их применении у Вас появиться отличная возможность снизить налог. Рассмотрим подробнее.

Узнайте какие частые риски подстерегают продавца недвижимости

Полученный гражданином доход от продажи жилища не облагается налогом при наступлении определенных моментов?

Так, налог, как правило, насчитывается именно с дохода, но никак не с той суммы, что поступила после продажи, поэтому:

• если приобретение было до 01 января 2016 года (жилище в собственности числится более 3-х лет);
• реализация осуществилась после 01 января 2016 года (важно, чтобы период владения квадратными метрами превысил пятилетний срок);
• когда сумма расчета за помещение в день его покупки была выше, а при реализации — значительно ниже, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. (Кадастровая цена исчисляется на 01 января того года, когда совершалась сделка);
• жилье продалось по такой же цене, что и была перечислена бывшему владельцу, и ее размер не ниже 70% кадастровой стоимости.

Для результата: чтобы точно рассчитать, какой вариант будет самым оптимальным для вас, обратитесь к специалисту со стажем более 15 лет. Вам помогут спланировать налоги при сделке купли-продажи

Снижение налога путем высчитывания тех расходов, что были понесены в процессе покупки. Имеется ввиду, что НДФЛ взимается не с той суммы, что указана в договоре, а только после высчитывания расходов на такое приобретение.

Наглядно:

Допустим в 2017 год купили квартиру за миллион руб, а спустя два года — выставили на продажу в два раза дороже). Что из этого Вам потребуется возместить государству? Все очевидно и логично. Именно от той суммы, которая была начислена в день заключения сделки, отнимаем то, что фактически было затрачено на покупку. Вот с той с имеющейся разницы и отдаем 13%: (два минус один, умножаем на 13% = итого, всего 130 тыс.

В помощь: надо ли заключать договор с агентом недвижимости при продаже жилища

Продажа объекта недвижимости (имущественный вычет)

Речь идет о тех обстоятельствах, когда квартира которой вы владеете приватизирована, перешла по наследству или была фактически подарена. Здесь подать на вычет расходов у вас нет права, поскольку их по сути и не было. А значит, будет действовать так называемый имущественный налоговый вычет, дающий возможность уменьшить размер взноса аккурат на 1 млн, и уже с полученной разницы произвести оплату.

К слову, это актуально и тогда, когда сумма за продажу квартиры не превышает миллиона. При таких обстоятельствах налоговый вычет целиком перекроет ваш доход и, тем самым, освободит от его погашения.

Для примера:

Гражданину в 2018 году досталось по наследству недвижимое имущество, которое он же спустя год захотел на продать, указав желаемую сумму в 2,3 млн р. Что именно нужно будет заплатить? К сожалению, при таких нюансах, подать запрос на налоговый перерасчет не выйдет, поскольку отсутствует основание — приобретение, как таковое. Поэтому здесь будет целесообразно использовать имущественный вычет: 13% х (2,3 – 1) = 169 тыс.

Антон Величко

Автор проекта: учеба и опыт работы специалистом по недвижимости 3 года. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"

Помните, что, если захотите применить вычет в фиксированном размере, то в этом случае налог применяется к собственнику, а не объекту недвижимости. И есть строгие сроки предоставления пакета документов – до зо апреля года, следующего за годом продажи.

Реализация долей отдельными договорами

Итак, если выявилось, что в конкретной недвижимости имеется несколько хозяев, то имущественный налоговый вычет пойдет на всех, а не на одного владельца. Таким образом, если жилище будет продано по общему договору, то один миллион налогового вычета распределится на всех владельцев, а, если доли ушли по различным договорам, то имущественный вычет будет наложен на каждого собственника в полном объеме.

Разберем на примерах:

Недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов, где доля каждого составляет – 1⁄2 квартиры. Допустим, при наступлении 2019 году они решают продать свои владения за 2 млн рублей по отдельным договорам. Теперь вопрос, какую сумму они обязаны будут возместить в налоговую инспекцию? Расчет: 13% х (1 млн (1⁄2 квартиры) – 1 млн. (полный вычет)) = 0.

Из этого мы видим, что в момент продажи своих владений по отдельным, а не общим договорам, каждый из субъектов не утрачивает права на имущественный вычет в полном объеме.

Снижение НДФЛ в момент продажи квартиры: эффективные методы

Выставлено на продажу единственное жилье

Обращаю ваше внимание, что уже начиная с 2020 года в силу вступили определенные правовые изменения, говорящие о том, что сейчас единственное жилье допускается к реализации без уплаты налога по прошествии трех лет со дня его приобретения, даже если это было с 2016 года и дальше. Ранее закон запрещал продавать такие владения без перечисления налога, если не был достигнут минимальный порог владения (от 5 лет).

Впрочем, данные изменения носят скорее исключительный характер и распространяются на:

• первое — приобретатели имеют в собственности другого жилища на момент проведения сделки;
• второе — недвижимость обрели в трехмесячный срок до момента продажи той, по которой должен идти налоговый вычет.

На практике это выглядит следующим образом:

1) Семейная чета выкупила в 2016 году квартиру за 2 000 000 Р, а в 2020 году им захотелось выставить ее на торги за 2 500 000 Р. А так как иной недвижимости у них не наблюдается, то и НДФЛ с полученной прибыли начислено не будет.
2) Супружеская пара в аналогичном году 2016 приобрела в собственности квартиру, а также самостоятельно возвели дом. Спустя 4 года (то есть в 2020) они решают продать квартиру на 500 000 Р дороже, чем брали, логично же, что декларация прибыли в данном случае является обязательной, так как реализовано далеко не единственное жилище. Сумма к выплате составит — 65 000 Р.

Как произвести уменьшение прибыли от продажи путем учета долей детей

Так, прежде, чем выставить на продажу детские доли в недвижимом владении, родителям, в первую очередь, стоит направить соответствующую декларацию конкретно от имени детей. Таким образом, прибыль будет задекларирована ребенком.

В таком документе в обязательном порядке должен быть обозначен вычет в размере расходов родителей на приобретение именно той части, которая принадлежит ребенку. То есть даже при всем желании сами супруги данную долю расходов в собственной декларации при продаже квартиры учесть не имеют права.

Чтобы на законодательном уровне подтвердить родство, при подаче декларации также необходимо будет приложить свидетельство о рождении и о заключении брака.

Для семейной четы срок владения таким жилищем будет отсчитываться именно со дня покупки. Соответственно, на день продажи у обоих родителей уже может пройти минимальный порог владения — что автоматически исключает уплату налога.

Мы рассмотрели основные варианты, как можно уменьшить размер налога проданной недвижимости, разобрали примеры, на что обратить внимание и нюансы в каждом конкретном случае.