Как заработать на сдаче в субаренду нежилых помещений

сдача в субаренду нежилых помещений

Сдача в субаренду нежилых помещений, способ, как заработать, основа способа, конечно, субаренда коммерческой недвижимости. И вот вам конкретный план.

Насколько бы сейчас не считали малоперспективным сдачу в аренду коммерческой недвижимости, вы можете сами проанализировать рынок недвижимости своего города и решить, насколько реально этим заниматься. И пошаговый план вам в помощь.

Итак, суть сводится к тому, что вам надо снять подешевле и сдать по-дороже:))

Сдача в субаренду нежилых помещений: как заработать

  1. ищите нежилое помещение
  2. узнаете цену и основные условия сдачи в аренду
  3. делаете это с 10-ю помещениями
  4. выбираете лучшие условия
  5. заключаете договор
  6. сдаете дороже, чем сняли

Математика

  • Затраченное время: 2-3 недели плотного поиска
  • Средняя цена: 1200 руб/метр
  • Площадь помещения: 60 кв м
  • Разница в аренде: на 20% больше, чем сняли
  • Срок: не дольше, чем на 11 месяцев
  • Условия: 1 мес каникул, вы берете задаток(за последний мес)
  • Прибыль: 1 месяц каникул 1200 х 60 = 72000
  • Со второго мес: 240 руб х 60 метров = 14400 руб

Что искать?

  • отдельное помещение
  • отдельно стоящее помещение
  • универсальное помещение

Где искать нежилое помещение

  • объявления физ лиц
  • собственники строительных организаций
  • новостройки
  • сайты, AVITO и проч
  • посмотреть вокруг
  • подумать, как привлечь

Анализ рынка коммерческой недвижимости

  1. макро рынок (недвижимость а регионе) — в целом ДВ
  2. микрорынок (рынок где расположен объект) — район города
  3. местоположение и дом (для рентабельности сдачи) — одно помещение во внутрь во двор выходи, а второе с наружи в одном доме. Помещение убитое, но красивый дом и ужасный дом и красивое помещение — знать кому сдавать
  4. окружение и соседи
  5. доступность и возможность подъезда (кол-во подъездных путей) — на какой машине подъехать (груз или легковое), наличие маршрутных остановок
  6. назначение помещения (определяем круг арендаторов) для медуслуг более высокие требования к помещению
  7. возраст помещения
  8. конфигурация (насколько есть полезная площадь — общая, техническая, полезная) Полезная — стоит стул офиса, коридоры с/у — общая, лифты и вентиляция шахты — служебные
  9. цокольное помещение или на 1 этаже, состояние входов, окон и их расположение, общее состояние помещения, освещенность, отсутствие грибка, кондер и прочее.

Хорошее помещение — если это одна большая комната
Инженерные системы — вода и киловатт (офис терпимо с киловаттами)
Киловатт должно быть хотя бы 10
Имидж помещения — район, кто ходит рядом, как влияет на общественность, какие сплетни — вот плохо строили и люди плохо относятся из-за этого

Надо понимать, кому вы будете ее сдавать, например, здесь будет хорошо сделать офис (тихий или проходной), продуктовый магазин.

Форма сравнения помещения

  • выписываем все параметры сравнения — около 25 и 10 основных
  • по 10 параметрам самый лучший объект и он будет эталон — 100%
  • выбираем более значимые параметры и менее значимые, например, более значимые — местоположение, менее — какого цвета стены
  • назначаем каждому параметру цену в баллах
  • сравниваем параметры
  • подводим итог

Самое лучшее помещение — 100% и оно оценивалось по 10 параметрам. По идее каждый параметр должен весить 10% — в итоге 100%. Но так как у более значимых параметров есть больший вес, то им определяем 17% вместо 10%, а менее значимым 3-5-8%, но в итоге в сумме должно получиться 100%

Второе помещение смотрим по тем же параметрам и даем баллы, отталкиваясь от исходного помещения, его параметров и баллов за параметры, но с учетом качество параметров нового помещения. Например, в помещении-эталоне было за местоположение 17 баллов, а это тянет на 15 или 19, то пишем 19 — 2 или 19 +2

В итоге складываем сумму получившейся разницы и определяем, насколько второе помещение лучше или хуже помещения-эталона

Стоимость кв м — не включаем в параметры оценки

Переговоры с собственником

1. получить льготный период

  • сделать ремонт
  • искать арендаторов
  • вы хотите вложить в это помещение

2. На ком лежит ответственность

  • ремонт
  • пожарная ответственность
  • кто отвечает за реконструкцию
  • о возможности продления и расторжения договора субаренды
  • кто и какие платит штрафы, если не исполняет платежи
  • о расходах и гарантиях по договору
  • правила пользования объектом

3. Снижение стоимости арендной ставки

  • торговаться
  • но это не главное, можно разбить ее на составляющие, которые вкупе будут давать, например 14 рублей (коммунальные платежи, эксплуатация и проч) а потом предложить без всяких заморочек платить 16 рублей. Чаще выбирают 16, т.к. не все умеют быстро считать.

4. Оттянуть время заключения договора

Далее подписываем договор аренды нежилого помещения с собственником.

Ищем арендатора на субаренду помещения

Принципы поиска клиентов

  • по этому же району идем и предлагаем магазинам, салонам и прочим расшириться
  • сами подаем объявления в СМИ
  • вешаем баннер на помещение
  • рассылка по вероятным арендаторам
  • предложить старым арендаторам
  • предложить друзьям за вознаграждение

Каких арендаторов не надо брать

  • которые сразу торгуются, не смотря на помещение
  • предлагают все сделать «в черную», это не указывать, это не показывать
  • внутренние ощущения, что с арендатором не комфортно
  • сетки и мелкий бизнес
  • с такими же товарами, как у соседей
  • нелегальные деятельности (игровые автоматы, алкоголь без лицензии и прочее)

Договор субаренды

  • примерно такой же как и договор аренды, который не должен соответствовать договору аренды — идентичность
  • оплата по договору субаренды на 10 дней раньше, чем договор аренды
  • коммуналку в аренду лучше включить. Можно отдельно брать аренду, коммуналку, ремонт
  • выставлять несколько счетов и растягивается во времени, чем, например, просто оплата одной суммой

Заключили договор субаренды!

Продолжать работать с ними постоянно. Заезжать, спрашивать, как у них дела. Чтобы они платили вам регулярно.

Итог:

  • вы можете получать пассивный доход
  • сами научитесь проводить сделки аренды
  • станете более подкованы в инвестициями

От вас только — решиться на это:)

Сегодня вы узнали пошаговый алгоритм сдачи в субаренду нежилого помещения. Пожалуйста выскажитесь в комментариях к статье, если вы занимались субарендой коммерческой недвижимости.

Успехов вам!

Понравилось? Поделись!
Антон Величко

Автор проекта: учеба и опыт работы специалистом по недвижимости 3 года. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"

Оцените автора
О недвижимости с душой
Высказать мнение

Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания Google.

  1. Антон Величко

    Все очень индивидуально, зависит от многих факторов, например, востребованности помещения, планировки, состояния помещения, условий договора с собственником.. прежде чем подобное затевать проводится анализ и расчеты, тогда и выявляется наличие/отсутствие выгоды.