Риск случайной гибели квартиры одинаково опасен как при продаже квартиры для продавца, так и покупателя, разберем в каких случаях порчи имущества ответственность несет собственник и приобретатель и как избежать рискованной ситуации.
Из опыта: риски покупки квартиры с договором мены
Риск случайной гибели недвижимого имущества
Случайности могут подстерегать человека и его имущество на каждом шагу, в полной мере это относится и к недвижимости. Например, можно рассмотреть ситуацию совершения операции купли-продажи, когда уже проведена государственная регистрация, но акт приема-передачи не подписан.
В этот миг происходит уничтожение жилья, то есть потеря им пригодного для проживания состояния в результате пожара, подтопления или иных причин. Как быть покупателю, ведь старый владелец требует положенной ему оплаты, ведь сделка зарегистрирована государственными структурами?
Существующая практика предполагает полный переход обязательств от одной стороны к другой только после того, как продавцом выполнены все необходимые действия по передаче квадратных метров в распоряжение нового правообладателя. Исключение составляют случаи, когда в заключаемых договорах прописываются иные условия.
При этом регистрация не является доказательством факта передачи рассматриваемого объекта. Нормами гражданского кодекса установлено, что подтверждающим документом выступает передаточный акт или иной аналогичный по смыслу документ, составляемый участниками сделки.
Соответственно передача признается состоявшейся после фактического получения приобретателем жилья и подписания подтверждающего документа. Тем не менее, по фактам случайной гибели обязательство еще не перетекает к покупателю, он окажется полностью ответственным за все происходящее с объектом после завершения процедуры госрегистрации права собственности.
Объясняется это нормами ГК РФ, в частности статьей 211 устанавливается ответственность за любые случаи случайного повреждения или уничтожения имущества его собственника. Применительно к жилью все возникающие риски данной категории продолжают оставаться на продавце до момента официальной смены правопреемника. Исключением является ситуации, когда точка перехода ответственности прописывается отдельно.
В рассматриваемой ситуации купец обладает полноценными основаниями для требования расторжения ранее заключенных договоров в связи с изменением состояния жилой площади.
Если же до момента форс-мажора передаточный акт был оформлен должным образом, уже продавец уполномочен требовать исполнения взятых на себя оппонентом обязательств и перечисления причитающихся денежных средств. Юридическое завершение операции по вступлению в собственность уже не воспринимается в качестве обязательного условия.
С учетом принадлежности большей части опасностей к компетенции купца, в его интересах включение соответствующих пунктов в куплю-продажу, предполагающих более длительное время удержания ответственности на предыдущем хозяине и получения определенных гарантий при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Набор получаемых гарантий индивидуален, и находится в зависимости от условий конкретной сделки. Чтобы максимально надежно защитить собственные интересы, целесообразна проработка вопроса профессиональными юристами, способными учесть каждую деталь, незаметную для рядового человека.
Способы минимизации рисков
Единственным путем повышения уровня собственной защищенности признается внесение в ДКП условий распределения ответственности по случайным повреждениям или уничтожением имущества. Других мер не существует.
