Содержание договора купли продажи квартиры: риски

Содержание договора купли-продажи квартиры — регистрация и риски участников сделки. Особенно пригодится покупателю, т.к. он рискует больше всех — может потерять жилье из-за неграмотно составленного соглашения о купле.

Свое жилье в настоящее время — это залог стабильности и показатель достатка.

Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем.

Основным документом, по которому приобретается недвижимость является договор купли-продажи (ДКП)

Покупка квадратных метров, происходит посредством совершения сделки и путем подписания соглашения. Он имеет юридическую значимость как для тех, кто реализует жилплощадь, так и для тех, кто ее покупает.

Вы можете скачать готовый, шаблонный образец договора купли-продажи квартиры

Каждый, кто планирует продать жилище или купить, необходимо так же знать основы по порядку заключения (подписания) ДКП.

Содержание договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры — это сделка, по которой Продавец обязуется продать Покупателю жилье, а в свою очередь Покупатель — купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег.

При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости.

Стороны соглашения купли-продажи: Продавец и Покупатель.

Кто может быть Продавцом квартиры? Чаще всего это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность(имеет срок действия и, обычно, она действительна три года).

Кто может быть Покупателем недвижимости:

• физическое,
• юридическое,
• несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

Соглашение купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами.

Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора не действительна

Заверять нотариально ДКП необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить соглашение, предварительно внеся это условие в текст.

О регистрации договора купли-продажи квартиры

В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось — ДКП подлежит обязательной регистрации в государственном органе. В Хабаровске этот орган — Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Хабаровскому краю.

Так же необходимо знать — Соглашение купли-продажи объекта недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

Но с 1 марта 2013 года, обязательную регистрацию ДКП отменили

Другими словами, сделку теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

К чему это привело:

1. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами;
2. Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель;
3. Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода собственности;
4. Если ранее момент перехода имущественных прав происходил после государственной регистрации договора и передачи недвижимости, то теперь только после государственной регистрации перехода собственности;
5. Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

О том, как оплачивать госпошлину за регистрацию сделки подробнее читайте здесь

В договоре указывается:

• в пункте ДКП о вступлении в силу: Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами;
• в пункте ДКП о моменте возникновения права на недвижимое имущество: Покупатель приобретает собственность на жилплощадь после государственной регистрации перехода в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии  по Хабаровскому краю.

Перечисленные уточнения результат последних изменений в законодательстве. Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. а я не смогу предусмотреть в этом посте.

Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление соглашения.

Риски Покупателя в договоре купли

Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Хабаровска, да и страны в целом.

При этом Покупатель оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.

Когда риски особенно высоки:

• после изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Почему? Потому что с отменой регистрации ДКП, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности еще не произошла. Значит, можно подписать соглашение сегодня, а государственную регистрацию перехода осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за объект недвижимости после государственной регистрации собственности.
• когда покупаемая жилплощадь приобретается у наследника или была получена владельцем по дарению. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемые квадратные метры. Подробнее о рисках покупателя в статье «11 рисков покупателя квартиры«;
• при предварительной оплате всей или части суммы до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без жилища и личных денег.

Какие меры необходимо принять Покупателю:

• перед тем, как заключить (подписать) соглашение, удостоверьтесь, что Продавец владелец, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными хозяина. Если владельцами жилья являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;
• до заключения (подписания) договора и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить данные собственника. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию: описание, сведения о правах, об их ограничениях и правопритязаниях. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении недвижимости заявления на регистрацию сделки на переход владения;
• перед тем, как подписать соглашение Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

Что указать обязательно в содержании договора купли-продажи квартиры

Обязательными пунктами являются условия, без указания которых сделка считается ничтожной, а договор недействительным.

В тексте необходимо указать:

1. Участники сделки (Продавец и Покупатель): паспортные данные сторон, ФИО, местожительства;
2. Описание: местоположение (адрес), какая часть объекта участвует в сделке (квартира, доля, комната), общая площадь, этаж, назначение объекта недвижимости, ее кадастровый номер;
3. Цена, за которую Продавец ее продает, с указанием порядка расчета, рассрочек и т.д.;
4. Указание лиц, которые после продажи жилища имеют право ею пользоваться (если таковые имеются);
5. Наличие каких-либо обременений, ограничивающих возможность владения и распоряжения Продавцом. При наличии обременений, но не указания их в договоре — сделка будет приостановлена.

Дополнительные условия в соглашении купли-продажи :

1. Сроки и порядок передачи жилья Продавцом Покупателю;
2. Сроки освобождения Продавцом жилплощади;
3. Форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);
4. Прочие условия.

 Порядок регистрации договора купли-продажи

Гражданский кодекс РФ с 01.03.2013 года, предусматривает, что при купле-продаже жилья государственной регистрации подлежит переход права на неё.

Важно! До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого ДКП и регистрация перехода к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени.

К примеру, участники сделки условились, что при отсрочке платежа, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты.

Тогда сначала регистрируют ДКП, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права владения к Покупателю.

В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора и передача собственности осуществляются одномоментно.

В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности

Не стоит забывать, что за вышеназванную операцию взимается оплата государственной пошлины.

Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.

Сегодня мы разобрали содержание договора купли-продажи квартиры, отмену регистрации, изменении некоторых пунктов в содержании и рисках Покупателя.

Обязательно поделитесь этой информацией со знакомыми, возможно им тоже пригодится — просто кликните по кнопке соцсети ниже статьи.

Успехов вам!