Риски покупателя при покупке квартиры или как купить квартиру и не остаться «без штанов».
Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.
Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…
Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.
Риски покупателей квартиры
В тему: инструкция «Покупка квартиры без риска»
Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.
На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.
Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.
И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.
Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.
Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;
2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.
Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;
3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;
4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.
Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.
Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;
5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.
Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;
6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.
В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;
7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.
Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;
8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.
Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.
Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;
9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;
10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.
В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;
11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.
Резюме по рискам покупателя
- Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных опасностей при покупке квартиры.
- Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по объекту недвижимости строго индивидуальна.
В описанной ситуации для нового собственника (человека «В») никаких рисков нет, если за него платит человек (А).
Какие риски могут быть для человека, на которого оформляют квартиру купленную другим? То есть человек (А) покупает квартиру и оформляет её на человека (В). Человеку (В) эта квартира по сути не нужна и получается что квартира оформляется на него на время.
А лучше не забивайте себе голову и обратитесь к грамотному юристу. Либо покупайте квартиру на первичном рынке. Риски там свои, но двунадесятый племянник по материной линии не нарисуется и не потребует обратно квартиру. Мне в этом плане даже было легче найти продавца (застройщика).
Благодарю за эти статьи, которые помогают четко и ясно разобраться во многих вопросах перед покупкой жилья!
Риск не только в наличии несовершеннолетних, но и людей отбывающих срок в МЛС, находящихся в армии. Что сделал бы я, например: взял выписку егрп о переходе прав, выяснил, сколько вообще было сделок по квартире, хотя бы с 1998 года. Затем тщательно изучил документы последнего собственника (нынешнего продавца). Из полученных данных косвенно можно сделать выводы о наличии/отсутствии ранее прописанных.
И теперь вы знаете, что покупаете кота в мешке и нынешние правила в предоставлении информации лишь способствуют увеличению рисков покупателя.
Хорошо, и что в этом случае тогда делать? Как проверить были ли в квартире прописаны дети или не были? И куда были выписаны? На удачу, что-ли полагаться?
Насколько мне известно органы опеки подразумевают под этой формулировкой, в основном уменьшение доли или площади квартиры, выделенной ребенку. С судебной практикой по данному вопросу не знаком, это скорее вопрос к юристам)
Законодатель запретил получать расширенную архивную выписку из домовой книги, а именно там можно посмотреть на всех ранее прописанных. Теоретически ребенок имеет право заявить об ущемлении своих прав, как только узнал об этом и, как я понимаю, срок начинает течь с этого момента. Поэтому вполне вероятно, что могут появиться судебные тяжбы.
Понятие жилья «с условиями проживания не хуже предыдущего» для ребёнка мне кажется очень растяжимым. Возможна ли ситуация, когда ребёнку предоставили жильё, а он впоследствии подаёт в суд, что его новые условиями проживания стали хуже предыдущего, выигрывает дело и становится обладателем двух жилплощадей?
Выписка из ЕГРП действительна для приобретённого права собственности после 1998 года. Для собственности приобретённой до 1998 справка берётся в БТИ.
По пункту 7. Где брать информацию о несовершеннолетних детях, куда, когда они были выписаны. Я правильно понимаю смысл «мины замедленного действия», что став совершенолетним, т.е. достигнув 18-летия, бывший ребёнок имеет право потребовать бывшее жильё обратно через суд?