Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, выгодно ли?

купить квартиру ипотеку сдавать

Взять ипотеку и сдавать квартиру выгодно ли на длительный срок или посуточно, плюсы и минусы, расчет доходности, способы, условия, варианты.

Давно интересующая всех тема — купить квартиру в ипотеку и сдавать ее, покрывая платежи по ипотеке, а то и вовсе получать дополнительный доход. Насколько это реальная схема и есть ли другие варианты, рассмотрим в данной статье.

Причины, по которым приходит идея купить квартиру под сдачу в аренду:

  • подстраховаться на перспективу, когда собственник выйдет на пенсион;
  • для подрастающих детей, чтобы они не мотались по съемным квартирам;
  • выгодное сохранение денежных средств, учитывая размеры инфляции;
  • отличная альтернатива простому накопительству под матрас.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать выгодно или нет?

Выгодно ли: при рекомендованном первоначальном взносе 20%, который предлагает внести банк, доход от сдачи в аренду чаще всего не покрывает расходов по платежам ипотечного кредита. А есть же еще и коммунальные платежи! Поэтому рассмотрим условия, которые влияют на наше решение.

Узнайте, можно ли сдавать квартиру которая в ипотеке

Условия:

  • чтобы подороже сдавать, надо купить не на окраине, а в центре города или как можно ближе к нему. Это значит, что уже на старте, покупка будет довольно дорогой;
  • следующий пункт вытекает из другого, если вы покупаете дорогую недвижимость и хотите выгодно сдавать ее в аренду, то платежи должны быть минимальными. А это значит, что берете на самый длительный срок (30 лет) и должны иметь первоначальный взнос, как можно больше (от 1 млн рублей и выше, в зависимости от стоимости жилья в вашем городе);
  • и третий нюанс, какой бы вариант сдачи в аренду вы не выбрали, будут времена, когда вы не заселите квартирантов и хотя бы 1 месяц в году взнос по ипотеке надо будет платить самостоятельно.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду сразу получится при нормальном ремонте жилища, поэтому либо берете на вторичке, либо в новострое, но с чистовой отделкой.

С новостроем больше всего проблем, потому что возникают форс-мажоры, например, не работает полгода лифт, а квартира на 15-м этаже, квартирантам это не объяснишь.

Примерный расчет, который покажет выгодна ли ипотека для сдачи в аренду
Параметры квартиры:

  • 1-комнатная (32-42 квадратных метра)
  • Тип: новостройка, вторичка
  • Стоимость: 3 млн рублей
  • Первоначальный взнос: 20% (600.000 рублей)
  • Ставка банка: 10%
  • Срок кредита: 30 лет
  • Ежемесячный платеж: 21.062 рублей
  • Стоимость аренды в этом районе: 25.000 рублей

Пример, на одном из ипотечных калькуляторов:

купить квартиру в ипотеку и сдавать

Т.е. из примера вы понимаете, что важно при расчете обратить внимание на следующие параметры, которые определяют выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду:

  • Ежемесячный платеж;
  • Стоимость аренды в районе, где покупаете квартиру;
  • Спрос или емкость рынка аренды (например, в городе с населением меньше 150 тыс человек выгодно сдавать квартиру будет проблематично);
  • Коммунальные платежи;
  • Ежегодные выплаты по страховке.

Пример расчета в таблице:

Сроки сдачи Аренда Доход (год) Коммуналка Ипотека Страховка Ремонт Расход
1-2 года 25000 300000 60000 264000 10000 нет 34000
3-4 год 27000 324000 70000 264000 10000 нет 20000
5-6 год 30000 360000 80000 264000 10000 30000 24000
7-8 год 32000 384000 90000 264000 10000 нет 20000

В прибыль, перекрывающую растраты по ипотеке можно включить получение налогового вычета в размере 260 тыс. рублей, при условии, что вы его не получали. Этой суммой лучше сразу погасить тело кредита и уменьшить размер платежа, но не срок ипотеки!

Мало кто при расчете учитывает ежемесячный доход заемщика, который за 30 лет может изменится как в лучшую, так и в худшую сторону.

Надо понимать, что если приобретенная в ипотеку квартира не покрывает полностью перечисленных в списке, приведенном выше, расходом, то вам придется платить их из своего кармана, а для этого, например, потерять работу вы никак не можете, иначе начнутся проблемы по выплатам.

Вы можете увеличить расходы, например, уплачивая налоги, если официально оформите договор аренды (проводя его через банк), либо уменьшить расходы, например, по коммуналке, если собственником будет ветеран труда..

Ипотека для сдачи в аренду квартиры работает только при условии:

  • что у вас есть уже одна квартира в собственности;
  • вы готовы выплачивать ежемесячные платежи и коммуналку, а на деньги арендаторов досрочно погашать ипотечный кредит

По поводу коммунальных платежей:

  • перед покупкой квартиры под сдачу в аренду просите показать квитанции по коммуналке;
  • узнавайте, перед покупкой, есть ли возможность оптимизировать платежи (установить счетчики на горячую и холодную воду, радиаторы отопления, возможно, снизить оплату путем установки бойлера, если электроэнергия по сниженному тарифу за счет электроплит в доме и т.д.).

Важно: доходность сдачи жилплощади в найм примерно 6-7%, а пока минимальная процентная ставка для большинства граждан России, не менее 9%, поэтому с доходностью идеи проблемы.

Предупреждаем проблемы, в случае запрета сдачи в аренду в кредитном договоре — переселяемся жить в купленную квартиру, а сдаем ту, в которой жили до этого.

Практикуется сдача по 2-м вариантам:

  • длительный срок;
  • посуточно.

Небольшой бонус помимо сдачи в аренду. Если вы купите квартиру в хорошем районе ее стоимость может со временем повысится.

Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду плюсы и минусы

Из плюсов:

  • инфляция зашкаливает и вложенные в квартиру деньги сегодня, обесценятся уже в ближайшие несколько лет;
  • две квартиры лучше, чем одна;
  • вашим детям будет проще на старте, а вам в старости спокойнее в своем жилье;
  • либо мы сможете сдавать приобретенное по ипотеке жилище и это будет хорошая прибавка к пенсии.

Из существенных минусов:

  • жилплощадь подвергнется амортизации от проживающих жильцов, а проще говоря, загадят квартиру, что придется делать основательный ремонт;
  • каждые 3-5 лет надо закладывать растраты на обновление мебели и косметический ремонт, т.к. квартиранты ее быстро «убьют»;
  • при покупке жилья в новостройке можно до полугода ждать ввода дома в эксплуатацию и конечно, никто не застрахован от банкротства застройщика;
  • увеличение налога на владельцев недвижимости, у которых несколько квартир;

Какую квартиру в ипотеку для сдачи в аренду подбирать:

  • с недорогим ремонтом;
  • хорошим местоположением, где перспективнее будет ее сдавать.

В итоге вы поняли, что купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду не для доходности, а только в целях сохранения денег и покупка чревата новой статьей расхода, которая просто удешевляет процесс приобретения нового жилья.

Понравилось? Поделись!
Антон Величко

Автор проекта: учеба и опыт работы специалистом по недвижимости 3 года. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"

Оцените автора
О недвижимости с душой
Высказать мнение

Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания Google.