Налог с продажи квартиры в 2016 году: как вычислить и уменьшить

налог с продажи квартиры в 2016 году Налоги и 3НДФЛ

Налог с продажи квартиры с 2016 года, изменения, нюансы вычисления на вторичном рынке и новостройке, как уменьшить налог.

Новое налогообложение для купивших квартиру с 1 января 2016 года и старые, кто купил до 31 декабря 2015 года

Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности. Налог же на недвижимость, это иной налог и он исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.

Старые правила исчисления налога с продажи квартиры до 2016 года
1. Квартира более 3 лет в собственности:

  • нет налога на прибыль, декларацию подавать не надо.

2. Квартира менее 3 лет в собственности:

  • 13% от разницы между ценой покупки и продажи + заполняем и сдаем декларацию.

Например, квартира при покупке стоила 4 млн. рублей, вы продали ее за 5 млн. рублей. Разница составит 5 – 4 млн = 1 млн – 13% = 130 тыс необходимо заплатить налог. В декларации отражаем все эти суммы и подаем в местный налоговый отдел до окончания апреля следующего года от даты продажи.

  • если продаем по цене, по которой купили – нет налога и сдаем декларацию с нулевыми данными по прибыли. Если не подаете декларацию, можете заплатить штраф 1000 рублей.

Налог с продажи квартиры в 2016 году: изменения с 2016

Внесены изменения, касающиеся налога с продажи недвижимости в ст. 117 и 220 Налогового кодекса.

Что изменилось:

  • срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет. Исключение: приватизация, рента, наследство.

Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.

В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.

Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:

  1. ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
  2. ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е. вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.
  3. В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер)

Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году

К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:

Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога

Коэффициент для каждого региона и вида недвижимости, свой — от 0,1 до 2.0

Если купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.

Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей

Если продали квартиру по той же цене, что и купили
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.

Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:

  1. Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
  2. Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
  3. Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог

В законе такие варианты не просчитаны, поэтому, как будет практика – неизвестно. Увидим в конце 2016 года.

Почему надо смотреть свежую кадастровую стоимость – она постоянно меняется (может, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше, чем рынок) и есть риск неправильно вычислить и оплатить налог. Поэтому можете недоплатить или переплатить. при неправильном вычислении.

Долевое строительство
При строительстве дома какие сделки могут быть:

  • участие в долевом строительстве (если по ФЗ214) договоре инвестирования (если по ЖСК)
  • переуступка права собственности

В новостройке, пока ее не сдали нет кадастровой стоимости, т.к. нет кадастрового паспорта – он будет после регистрации права собственности, а пока только проектная документация.

Следовательно, есть только цена, указанная в договоре – иных вариантов нет.

Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.

Какие минусы нового налога с продажи в 2016 году

Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 млн и продаем за 3 млн = не платим налог» — теперь не работает! Добавление в расчеты кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.

Если при вычислении разницы между ценой покупки и продажи получится сумма меньше 1 млн рублей – платим в любом случае 13% от получившейся суммы.

Как оптимизировать налог в 2016

Продажа квартиры на первичке
При переуступке пая или права собственности по ДДУ – указываем ту же стоимость, за которую приобретали пай или квартиру. Следовательно, налогов никаких не платим.

Перепродаем по переуступке в период от сдачи дома (когда ключи у вас на руках) до получения документов о праве собственности. Это справедливо для ДДУ, так и ЖСК, если пайщик внес не всю сумму пая.

Нюанс: переуступка у застройщика в сданном доме может стоить дороже, чем налог. Т.е. надо смотреть на ситуацию.

Продажа квартиры на вторичке
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитать по формуле и понять, есть ли очевидная разница между покупкой и продажей, с которой надо платить налог.

Как можно решить это за счет покупателя: например, покупатель ипотечник, ему необходима полная сумма в договоре, поэтому вы ее указываете, а он отдельно, вне договора оплачивает за вас налог (предоставляет вам сумму налога отдельным платежом в виде наличных)

Если есть – платите или откладываете продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся в лучшую для вас сторону.

Если после вычислений получилось, что разницы нет (пример разбирали выше). Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. на эту ситуацию в законе нет никаких инструкций.

Сегодня вы узнали про налог с продажи квартиры в 2016 году — как изменится, как вычислить и как уменьшить!

Если информация оказалась полезной — поделитесь с друзьями, напишите в комментариях о своем опыте!

Успехов вам!

Понравилось? Поделись!
Антон Величко
Опыт работы специалистом по недвижимости 3 года, автор проекта. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"
Оцените автора
О недвижимости с душой
Добавить комментарий

  1. Irina

    И чем вызываются такие частые изменения законодательства, касающиеся налога с продажи недвижимости? В государстве опять недостаточна собираемость налогов?)
    И ведь в законе опять имеются не просчитанные варианты, а, значит, после неудовлетворительной практики опять ждать изменений…

    Ответить
    1. Антон Величко

      Да, результаты будут известны только к концу года, когда устоится практика, а может и раньше)

      Ответить
  2. Alexandr

    «Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.»
    Мне непонятно, откуда взялось число 6,5 млн, если есть числа в 3 и 5 млн.

    Ответить
    1. Антон Величко

      Это кадастровая стоимость квартиры, которую устанавливает государство. Чаще всего она выше рыночной (5 млн, для данного примера).

      Ответить
      1. Александр Рыбачук

        Не понятно, откуда взялась дата 31.12.2015. Почему-то автор решил отнять у всех у нас один день, хоть он и праздничный. И всё-таки в соответствии с 382 ФЗ изменения касаются объектов, приобретенных после 01.01.2016 г. Т.е. все цифры другие, и число, и месяц, и год.

        Ответить
    2. Александр Рыбачук

      Кадастровая стоимость берется из кадастрового паспорта объекта.

      Ответить
    3. Валерий

      Данный расчет неправильный!!! Автор-неуч!!! 13% с дохода в 2 млн.!!!

      Ответить
  3. Татьяна Никифорова

    Alexandr, 3 и 5 млн — это рыночная стоимость. Как я поняла, 5 вообще не имеет значения. Расчет будет от кадастровой стоимости. Или я не права?

    Ответить
    1. Антон Величко

      Вы правы, Татьяна!
      Рыночная стоимость, все меньше влияет на начисление налогов при продаже квартиры. Т.е. государство может определить ЛЮБУЮ сумму, в качестве кадастровой, а за сколько вы реально продадите квартиру — это ваши проблемы)

      Ответить
      1. Александр Рыбачук

        Да, Татьяна, Вы не правы. И автор тоже не прав. Видимо ошибся или невнимательно читал кодекс. В примере с квартирой, купленной за 3 Млн. в 2016 году и проданной за 5 Млн. и кадастровой стоимостью 6,5 Млн. расчет проведен неверно. Кадастровая стоимость, умноженная на коэф. 0,7 равняется 4 550 000 руб. Эта сумма меньше суммы в договоре (5 000 000). Значит сумма к налогообложению после налогового вычета 2 000 000 руб. (5 000 000 — 3 000 000). Сумма налога — 260000 руб. Но это в том случае, если Вы не будете покупать недвижимость в этом же году. Если будете приобретать и Вы не использовали своё право на налоговый вычет как покупатель в размере 2 000 000 руб.( он предоставляется только один раз), то можете ничего не платить, добавив этот налоговый вычет к 3-м Млн.

        Ответить
        1. Антон Величко

          Спасибо, Александр, за дельное дополнение!)

          Ответить
  4. Наталья Лавринович (Суворова)

    А если квартира куплена в июле 2014г ,а продать собираюсь в январе 2016г. Как будет начисляться налог? Купила за 1300000 руб,если продать за эту же цену?

    Ответить
    1. Антон Величко

      Налог на квартиры, купленные до вступления закона в силу должен работать по старой схеме. Если в собственности более 3 лет — налог не платится!

      Ответить
    2. Александр Рыбачук

      Здравствуйте Наталья! В соответствии с п.3 ст.4. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» изменения в порядке исчисления налогооблагаемой базы применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Т.е. Вас эти изменения не касаются. Вы можете смело указывать сумму, за которую приобрели, т.е. 1300000 руб. Только учтите, что Вам надо будет подать налоговую декларацию до 30 апреля 2017 года, если продадите в 2016. Неподача декларации может обернуться для Вас штрафом.

      Ответить
  5. Silva Sarkisyan

    СПАСИБО!

    Ответить
  6. юля

    Если я купила квартиру в 2015 по ДДУ, но право собственности получу ( свидетельство) в августе 2016, я могу продать квартиру не учитывая её кадастровую стоимость? ( чтобы не платить налог)

    Ответить
    1. Александр Рыбачук

      Здравствуйте Юля! Вы сможете продать за любую стоимость и не платить налог через 5 лет после приобретения права собственности, в Вашем случае, получения свидетельства о регистрации права.

      Ответить
      1. юля

        Спасибо, про 5 лет поняла. А если я хочу сейчас её продать до получения свидетельства на ПС, можно ли избежать оплаты налога?

        Ответить
    2. Екатерина Зенченко

      Если вы хотите продать квартиру без уплаты налога, то вам нужно указать в договоре купли-продажи сумму не более цены покупки, но не ниже 70% от кадастровой стоимости. потому что в данный момент выбирается большая из цены или продажная или 705 от кадастровой

      Ответить
  7. Ульяна

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Квартира приобретена в собственность в 2015 году за 3 250 000 руб. Если я продам ее в 2016 г. за 4 300 000 руб., как будет исчисляться налог?

    Ответить
    1. собеседник

      от 4300 отнимаете кадастровую стоимость квартиры( цену уточните в кадастровой палате и коэффициент района) и из той суммы что получится высчитайте 13% и это та сумма которую вы оплатите. если вы продаете не за ипотеку уменьшите сумму получаемую, чтоб уменьшить налог.

      Ответить
    2. любовь

      по старому,т.к собственность 2015 года. 4 300 000-3 250 000=1050000х13%=136 500 руб налог, но если не пользовались вычетом на 2 000 000. то вообще еще и НДФЛ получмите, 136 500 руб погасятся взаимозачетом

      Ответить
  8. Александра Шумник

    Добрый день!
    Помогите пожалуйста рассчитать налог. 20.03.2016 приватизировала служебную квартиру, в Пригородном районе Свердловской области (не далеко от Нижнего Тагила). Кадастровая стоимость 85249,59руб, указана в кадастровом паспорте, на дату 07.08.2015г(это дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости), но меня терзают сомнения, что это просто указана цена из старого ордера, а не реальная кадастровая стоимость.
    Так вот рыночная цена в этом районе в среднем 1100000руб. Я хочу продать ее в этом же 2016году. за 600000руб, так как она требует капитального ремонта, ну и желающих не так много на этот район.
    Вопрос какой мне нужно будет заплатить налог, если квартира не была куплена, а приватизирована в 2016году и продана в этом же году именно в 2016г (ждать 3 или 5 лет нет возможности).
    И еще вопрос при расчете налоговая будет использовать кадастровую стоимость указанную в кадастровом паспорте, или может взять среднюю кадастровую стоимость по региону?
    Заранее спасибо за ответ.

    Ответить
    1. Антон Величко

      Добрый день, Александра!
      К сожалению по вычислению налога помочь Вам не смогу. На сайте был специалист, который этим занимался и вел рубрику по налогам. В настоящее время из-за нехватки времени раздел без специалиста. Благодарю Вас за понимание, Александра!

      Ответить
      1. Александра Шумник

        Жаль, все равно спасибо. Может быть кто-то из посещающих сайт знает нужно ли платить налог в моем случае, и как его рассчитать… Просто никак не могу найти информацию про мой случай с приватизацией.

        Ответить
    2. Екатерина Зенченко

      Александра, добрый день. так как в вашем случае цена реализации меньше 1 млн рублей, вы смело можете прождать свою квартиру, сдать декларацию до 30 апреля года следующего за продажей и в ней заявит имущественный вычет по продаже ( 1 млн рублей0

      Ответить
  9. Наталья Степанова

    здравствуйте. подскажите по такой ситуации: квартиру получили от государства в 2010 году. оформили в собственность на три доли в 2016 году. через какой период сможем продать без уплаты налогов? налоговый вычет 1 млн. руб. предоставляется при уплате налогов на каждого из троих или всего на квартиру?

    Ответить
    1. Екатерина Зенченко

      Добрый день, вычет в размере 1 млн предоставляется на 1 объект, но в случае если вы будете продавать доли отдельными договорами, то объектом будет считаться доля и тогда каждый сможет заявить вычет в размере 1 млн рублей. при продаже одним договорам вычет будет единый 1 млн. Так как у вас раскрытие наследства произошло в 2010 году, но право собственности оформлено в 2016 то продать вообще без каких либо вопросов со стороны инспекции вы сможете через 3 года

      Ответить
  10. Елена

    Добрый день. Подскажите пожалуйста: продаём квартиру за 1.300 тыс, в собственности менее 3 лет, получена по наследству. Два собственника, по 1/2 доле, на каждого есть свидетельство на права собственности. Кадастровая стоимость квартиры 850 тыс. Будет ли с нас браться налог и в каком размере? Спасибо

    Ответить
    1. Екатерина Зенченко

      Добрый день, по действующему законодательству расчёт налога производится от от большей суммы: либо цена реализации либо 70% от кадастровой стоимости. В вашем случае это цена реализации. Для вас актуальны 2 варианта: 1) продаёте как 1 объект и заявляете льготу в размере 1 млн. рублей (платите налог с 300 тыс) 2) продаёте каждую долю по отдельному договору и каждый заявляете льготу в размере 1 млн рублей

      Ответить
  11. Татьяна Давыдова

    Добрый день.
    Помогите определить, какой налог с прибыли я могу заплатить при продаже квартиры.
    Итак, квартира была куплена по ДДУ в 2013 году за 2,7 млн руб. Собственность была получена в 2016 году. Кадастровая стоимость квартиры составляет 2,4 млн руб.
    Есть два варианта продажи квартиры: по реальной Ее стоимости за 4,5 млн руб (т.е. В договоре купли-продажи квартиры будет указана именно эта стоимость), и второй вариант — в договоре купли-продажи будет указана стоимость по дду (т.е. 2,7 млн руб). Какие варианты налогов мною будут уплачены в двух случаях?
    Отмечу, что факт подтверждения первоначальной стоимости квартиры у меня есть.
    И ещё квартира в общей долевой собственности с супругом. Правом использовать налоговый вычет с покупки оформляли полностью на супруга.
    Как нам лучше продать квартиру, чтоб заплатить наименьший налог или вообще его не платить?

    Ответить
    1. Екатерина Зенченко

      если акт приёма-передачи квартиры оформлен при выплате взносов в ДДУ в 2013 году, то право собственности у вас возникло тогда и платить налог по прошествии 3 лет вам не нужно. Если же считаем право собственности с 2016 года, то при указании реальной цены вы уплатите налог с разницы между покупкой и продажей, если укажите сумму по ДДУ то платить ничего не нужно.

      Ответить