Важные нюансы покупки квартиры по ФЗ-214

Покупка квартиры по ФЗ 214 — какие существуют тонкости с недавнего времени в долевом строительстве и что следует обязательно знать дольщику.

О покупке квартиры по ФЗ №214

К сожалению, многие российские граждане не желают повышать свой уровень правовой культуры, что может привести к неприятным последствиям. Особенно важно повышать юридическую компетенцию в плане вопросов, связанных с жильем и строительством.

Застройщики часто размещают на своих рекламных площадках информацию о том, что возведение домов по их проектам проводится в полном соответствии с Федеральным Законом ФЗ-214.

Немного о самом законопроекте.

Он был принят Государственной думой 30.12.2004, отредактирован 13.07.2015 называется «ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Общая информация о ФЗ №214

Главные тезисы, которые развивает этот законопроект в редактуре от 13.07.2015, заключаются в следующем:

1. Привлечение физических лиц для создания новых строений, а также привлечение спонсоров, готовых инвестировать в проект, может проходить только при соблюдении определенных моментов:

• договора общего участия в долевом строительстве, которое подписывается обеими сторонами сделки;
• обеспечении выпуска облигаций и жилищных сертификатов;
• желательно для развития проектов жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов привлекать инвестиции.

2. По Закону организатор стройки может привлекать инвестиции, имея на руках документы, предоставляющие право на строительство.

Как правило, это публичная проектная декларация, разрешение на строительство от муниципальных органов, права на земельный участок, где будет указана необходимая информация о территории застройки и характере пользования – личная собственность, безвозмездное пользование, аренда/субаренда и т.д.

3. При составлении договора об участии нескольких сторон в долевом строительстве, нужно указать в документе срок постройки и передачи объекта от застройщика к контрагенту, стоимость и порядок уплаты, срок гарантии, распространяющийся на объект долевого строительства, обязательства, которые накладываются на обе стороны согласно договору, а также способы их обеспечения.

Соблюдение вышеуказанных условий позволит снизить риск мошеннических манипуляций в ходе оформления договора и дальнейшего строительства.

4. Об окончании строительства

В законе есть подробная информация, касающаяся окончания сроков строительства. В ряде статей законопроекта указывается два немаловажных момента:

а) Если после оформления договора и в ходе строительства произошли открытые нарушения по соблюдению сроков строительства и сдачи объекта контрагенту, то застройщику нужно выплатить участнику долевого строительства заранее оговоренную по договору неустойку, а также пени.

Стандартный размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, который будет действовать в указанную в договоре дату исполнения обязательства, а также от основной информации в договоре, где указывается стоимость каждого дня просрочки.

В том случае, если участник долевого строительства – гражданин другого государства, застройщик должен будет выплатить ему неустойку в двойном размере, а также проценты за каждый день просрочки.

б) Есть ситуации, когда строительство многоквартирного дома или любого другого архитектурного объекта претерпевает финансовые сложности, и сдача объекта откладывается на иной срок, не оговоренный между сторонами в договоре.

В таком случае рекомендуется не позднее, чем за месяц до окончания указанного в договоре срока, составить застройщику объяснительную, которая будет направлена участнику долевого строительства.

В этом документе будет указана соответствующая информация о причинах просрочки, а также предложение изменений условий в договоре, касающихся срока сдачи. Только в таком случае можно избежать уплаты неустойки.

Изменение срока передачи объекта строительства от застройщика к его контрагенту возможно в порядке, который установлен ГК РФ.

5. Гарантии качества строительного объекта

Несмотря на то, что в 2014-2015году процент строительных объектов, не удовлетворяющим требованиям ГК РФ, в целом упал, остаются застройщики, не обеспечивающие соблюдение условий договора.

Поэтому в ФЗ-214 указывается, что для обеспечения правильного строительства, соответствующего гражданским и правовым нормам, нужно устанавливать согласованный между двумя сторонами гарантийный срок, необходимый для долевого строительства объекта.

В нем должно указываться: стоимость и перечень технологического и инженерного оборудования, которое будет использоваться в строительстве.

Гарантийный срок должен быть равен 5 годам и больше, но ни в коем случае не меньше.

Отсчет гарантийного срока, указанного в договоре, начинается с даты передачи объекта долевого строительства контрагенту от застройщика, но за исключением оборудования, которое не будет входить в перечень гарантийного талона, если это не предусмотрено договором.

На используемое в строительстве технологическое и инженерное оборудование существует собственный гарантийный срок, который будет установлен в документе договора.

Согласно российскому законодательству, он не может быть меньше трех лет.

Начало такого гарантийного срока приходится на первый день сдачи объекта после строительства, а согласованный между сторонами гарантийный срок указывается в первом передаточном акте или любом ином документе о передаче нового стройобъекта долевого строительства.

6. Передача объектов дольщикам

Предстоит выяснить, как в новой редактуре законопроекта говорится о его передаче дольщикам.

В частности, юристы, специализирующихся на подобных вопросах, рекомендуют обратить внимание на то, что передача объекта застройщиком заказчику, а также его последующее принятие осуществляется в письменном порядке по подписываемому передаточному акту.

Составление этого документа должно проходить между обеими сторонами при непосредственном участии третьей стороны.

Передача объекта осуществляется в долевом строительстве сразу после разрешения дома на ввод в эксплуатацию.

7. Уступка прав требования на квартиру

Осуществляется в период от даты регистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком.

8. Квартира как собственность

Долевое строительство касается не только коммерческой и муниципальной недвижимости: также оно может затрагивать и жилплощади в многоквартирных домах.

а) Когда квартира переходит в частную собственность, то нужно сделать все для государственной регистрации права собственности на новый объект.

Помогут в этом документы с фактическим подтверждением на создание. Этими документами могут быть как разрешение на эксплуатацию, так и передаточный акт – данный вопрос может решаться между участниками сделки.

б) При этом разрешение на ввод в эксплуатацию передает застройщик в течение 10 дней после получения разрешения от участника строительства.
В новой редакции Закона не так много отличий от основной версии 2004 года, поэтому всем, кто заинтересован в долевом строительстве, можно ознакомиться как с его новой версией, так и с первоначальной.

Сегодня мы разобрали нюансы отношений между застройщиком и дольщиком при покупке квартиры по ФЗ-214.

Этот краткий анализ ФЗ-214 пригодится вам каждый раз, перед заключением договора долевого строительства. Все указанные в статье условия должны соблюдаться — это защищает ваши права.

Если есть вопросы, задавайте их в комментариях к статье или на моей странице.

Пока!