Мена квартир таит риски и подводные камни, о которых не догадываются, старающиеся обменять жилье и таким образом купить понравившуюся квартиру или дом и вопросы возникают не только в документах, обо всем кратко читайте ниже.
Мена жилья фактически представляет собой куплю-продажу, при которой стороны расплачиваются друг с другом недвижимостью. Подобного рода сделки предусмотрены Гражданским кодексом РФ, и подпадают под его регулирование.
В тему: риск покупки доли в квартире
Риски при обмене квартиры
В свою очередь для подобных операций предусмотрено несколько особенностей:
- Для объектов стоимостью более одного миллиона рублей, и сроков владения меньше трех (пяти) лет предусмотрена уплата налога в размере 13% от стоимости реализованного актива.
- Заключаемое соглашение в обязательном порядке требует регистрации в Росреестре на стандартных условиях.
- При проведении обмена каждая из сторон, состоящая в законном браке, должна получить разрешение второй половины (супруги, супруга).
- При наличии детей запрещено проведение сделок, при которых жилищные условия ребенка становятся хуже.
- Проведение операций мены жилплощади возможно исключительно в границах одного региона. Связано это с тем, что регистрируются эти действия по месту нахождения недвижимого имущества, то есть становится невозможной, когда квартиры расположены в различных субъектах федерации.
- Обмен оказывается невозможен в случаях участия в операции жилища, обладающего различной принадлежностью, например, одна из квартир находится в муниципальной собственности, а другая в частной.
- Проблемы с реализацией подобного механизма возникнут и при реализации доли в жилплощади. Когда другие собственники обладают приоритетным правом выкупа, но не имеют возможности предложить равнозначный обмен, так как обладают долями по этому же адресу.
- Недействительным составленный договор может быть признан, когда при его составлении сторонами были допущены неточности или отсутствуют необходимые разрешительные документы, например, письменное согласие второго супруга.
Узнайте: купить квартиру с прописанным человеком риски и вероятность выписать
Покупка квартиры по договору мены: риски
Рассматривая проведение операций с обменом недвижимости необходимо принимать в расчет следующие виды рисков:
- При расторжении заключенных ранее соглашений участники мены обязаны вернуть приобретенные активы прежнему владельцу, при этом никаких компенсаций, например, за сделанный в новом жилище ремонт законодательством не предусматривается.
- Необходимость оплаты НДФЛ, когда обмениваемые между собой помещения обладали различной стоимостью, а сроки владения рассматриваемой жилплощадью был менее трех лет.
- Вариантов обмена на рынке немного, поэтому, когда речь заходит не о сделках между родственниками, подбор подходящего варианта может растянуться на длительное время.
- Для мены характерна более высокая доля расторжений договоров. В процессе оценки недвижимости заключение дается субъективное, поэтому в судебных органах без проблем встают на сторону истца.
- При подозрениях Налоговой службы в неравнозначности обмениваемого жилья, возможно наложение блокировки на операцию, после чего предстоит объяснять причин подобного неравноправия при проведении операции.
Договор мены квартиры: подводные камни
Обмен жильем предполагает определенные тонкости, невидимые неопытным взглядом:
- В письменном соглашении должна отражаться максимально полная информация об обмениваемых объектах, не только их технические характеристики, но и данные о документах, подтверждающих права собственности.
- При наличии кадастрового номера квартиры приложение паспортов не требуется. Отсутствие указанного номера потребует получения паспортов в проектно-инвентаризационных бюро.
- При отсутствии указания в договоре стоимости каждого из жилых помещений, она признается равнозначной. При отражении цены жилья необходимо приложение документов проведенной оценки. Наличие доплаты обязательно отражается.
Практика показывает, что при внимательном изучении всех условий и соблюдении правил безопасной сделки, проблем в дальнейшем с приобретенными квадратными метрами не возникает.