Как продать квартиру в ипотеке — 3 работающих способа. Разбираем подробно! как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, если нет сил платить взносы, надо разменяться на бОльшее по площади жилье. Пошаговый алгоритм.
Участники сделки по продаже ипотечной квартиры:
- покупатель квартиры
- ипотечник, он же собственник
- банк, у которого квартира в залоге
Способы продажи квартиры в ипотеке
- покупатель с наличными деньгами
- покупатель с ипотекой
- торги, организованные банком
Ипотечник правомочен продать квартиру в ипотеке только с согласия кредитной организации.
Как продать квартиру в ипотеке за наличку
1. Оповестить банк
Перед началом продажи, обязательно извещаем банк, что хотите продать квартиру.
В ином случае, кредитная организация вправе приостановить сделку купли-продажи через органы Росрестра.
Извещая банк о предстоящей продаже квартиры вы обязательно указываете причины продажи и они должны быть вескими: болезнь, переезд, финансовая несостоятельность и тд.
Банк заинтересован пролонгировать кредит любыми способами, ведь он зарабатывает на процентах!
2. Найти покупателя
Вы находите человека, готового на следующие условия покупки:
- купить квартиру, в ипотеке банка
- перевести деньги за ее стоимость для снятия обременения с ипотечника продавца
- ждать пока продавец снимет обременение с квартиры и регистрацию права собственности уже на самого покупателя
Поэтому не забудьте предупредить покупателя об особенностях покупки квартиры, находящейся в ипотеке.
3. Покупатель гасит долг (соглашение о задатке)
Покупатель обязан сначала оплатить долг ипотечника продавца перед банком.
Оформить этот этап продажи квартиры логично через соглашение о задатке. Для составления соглашения привлеките грамотного юриста и заверьте ваши подписи у нотариуса.
В этом случае покупатель будет спокоен, что вы не передумаете и выйдете на сделку в срок, ведь в противном случае, согласно ГК РФ задаток придется возвращать в двойном размере.
В соглашении о задатке обязательно указываете сроки продажи квартиры — для ипотечника продавца, сроки снятия обременения — для банка.
Порядок расчетов на сделке с ипотечной квартирой:
Покупатель сначала гасит займ продавца перед кредитным учреждением — эта сумма оформляется задатком.
Затем, после снятия обременения, выплачивается вторая часть финансовых средств за квартиру.
Обе суммы распределяются по банковским ячейкам, доступ к которым до подписания ДКП имеет только покупатель.
После снятия обременения Росреестром и перехода к покупателю права собственности — банк и продавец.
Читайте процедуру, как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки
Что обязательно предусмотреть в соглашении о задатке читайте здесь
4. Получение справки о снятии долга с ипотечника
В день подписания соглашения о задатке и перевода финансовых средств в счет погашения займа, банк вручает продавцу справку о погашенном долге и закладную.
5. Снятие обременения в Росреестре
Продавец, совместно с представителем банка подает документы и заявление в орган Росреестра на снятие обременения с продаваемой квартиры.
Документы которые должен предоставить продавец квартиры покупателю при покупке жилья
Пакет документов:
- закладная
- справка об отсутствии долга перед кредитным учреждением
- паспорт ипотечника
- заявление о снятии обременения
- Свидетельство на квартиру под ипотекой
6. Выдача нового Свидетельства
По прошествии установленного срока на снятие обременения, выдается новое Свидетельство, в котором уже отсутствует запись о наличие обременения.
7. Заключение ДКП в покупателем
Как только снимите банковское обременение, квартира уже не находится под ипотекой (не в залоге у банка).
Теперь между продавцом и покупателем заключается ДКП и подается ими с остальными документами на регистрацию в Росреестр.
Что обязательно должен содержать договор купли-продажи, читайте в статье
Как продать квартиру покупателю-ипотечнику
У покупателя ипотечника собственных (не заемных) средств должно быть достаточно для погашения займа продавца перед кредитным учреждением.
Если это условие не выполняется — сделка не состоится! Если вы нашли такого покупателя, то алгоритм следующий.
1. Сообщить в банк о желании продать квартиру
2. Заключение соглашения о задатке
Продавец-ипотечник и покупатель-ипотечник подписываеют соглашение.
По правилам ГК РФ, задаток входит в стоимость квартиры. В соглашении указываете, в каком банке покупатель берет ипотеку, чтобы купить квартиру.
3. Оплата долга
Покупатель оплачивает долг за продавца. Последний получает справку, где говорится, что задолженности по займу нет и закладную.
4. Снятие обременения в Росреестре
Продавец с банковским работником следует в Росреестр и сдает документы.
По итогу получает Свидетельство без записи, что квартира под обременением.
5. Список документов для банка
- выписка из ЕГРП (банк удостоверится, что квартира без обременения)
- справка на продажу
- выписку об отсутствии прописанных
- заключение оценщиков (список оценочных компаний даст банк)
6. Одобрение квартиры банком
На основании поданных документов, банк рассматривает и одобряет квартиру для покупателя-ипотечника.
7. Регистрация собственности в Росреестре
После одобрения, оформляется ДКП, подписывается сторонами и вместе с закладной и ипотечным договором покупателя сдается на регистрацию в Росреестр.
Случаи и решения по продаже квартиры в ипотеке Сбербанка
Как продать через банк ипотечную квартиру
Банк продает квартиры с большим дисконтом, т. к. заинтересован только в возврате заемных средств.
Алгоритм действий:
- Заявление о желании продать квартиру и вернуть долг
- Банковский эксперт сам ищет покупателя
- Банк составляет соглашение о задатке между ипотечником-продавцом и покупателем.
- Деньги покупателя так же распределяются на части и хранятся в банковских ячейках
- Как только сняли обременение с квартиры в ипотеке, продавец подписывает ДКП и получает доступ к оставшимся после оплаты долга деньгам
Обмен на бОльшее по площади жилье
К примеру, вы жили, не тужили несколько лет в течение которых платили взносы по ипотечному кредиту и у вас возникло желание продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка и купить квартиру побольше. Возможно, родились или подросли маленькие дети.
Что надо сделать, чтобы продать квартиру:
1. Получить разрешение банка
Ипотечник, который продает квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка перед началом активных действий обязан получить разрешение банка на продажу. Обычно, необходимо написать заявление на имя управляющего.
2. Найти покупателя
Покупатель должен быть готов полностью оплатить за вас долг по ипотечному кредиту перед Сбербанком.
а) Покупатель уже имеет необходимую сумму для оплаты вашего долга перед Сбербанком. Например, он продал свою квартиру и у него имеется вся сумма в наличных деньгах.
б) Покупатель сам становится ипотечником в Сбербанке. Но в этом случае он должен пройти всю процедуру по одобрению его, как заемщика, исключая лишь одобрение квартиры банком, т.к. она уже была им одобрена, когда вы покупали ее в ипотеку.
3. Выбор типа сделки
Допустим вы нашли покупателя, который покупает вашу квартиру, используя ипотеку Сбербанка. Банк его одобрил, как заемщика и все готово к сделке.
После этого вам надо определиться, какой тип сделки вы будете проводить:
1. Со снятием залога до регистрации перехода права
Расчет по сделке с квартирой в ипотеке производится следующим образом: банк разрешает смену собственника квартиры, потом снимает обременение.
На это время новый полупатель становится залогодателем. Деньги за квартиру хранятся в этом же банке в банковских ячейках, разделенные на две части — одна для банка (долг по ипотеке), вторая для бывшего собственника — оставшаяся часть.
После перехода права собственности на покупателя, банковский работник следует в Росреестр, где снимает обременение с квартиры.
Сроки оформления сделки:
- снятие обременения банком с момента погашения кредита — 10 дней
- регистрация перехода права — 10 дней
2. После регистрации перехода права
Расчеты между покупателем и продавцом-ипотечником происходят по следующей схеме: покупатель перечисляет необходимые денежные средства (в размере долга по ипотеке) на счет ипотечника.
Банк, в свою очередь, обнулив долг ипотечника, следует в Росреестр и снимает обременение. Затем бывший уже ипотечник-продавец следует с покупателем в Росреестр и регистрируют переход права собственности на квартиру не находящуюся в залоге у Сбербанка.
Снять обременение с квартиры и заключить ДКП и подать документы на перерегистрацию права собственности на покупателя можно в один день.
Сроки оформления сделки:
- сделка купли-продажи — 5 дней
- снятие обременения 10 дней
Минус второй схемы: чтобы продавать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, по второй схеме, надо довольно серьезно снизить ее рыночную стоимость. Это не всегда устраивает продавца-ипотечника, тк. размер скидки, обычно — 10-15 %
Если нечем платить ипотечные взносы
Продажа квартиры в ипотеке не слишком простая сделка, т.к. квартира находится под обременением Сбербанка. Но банк всегда ЗА то, что кто-то потянет бремя ипотеки, ведь так снимаются проблемы по взысканию долгов с того, кто не хочет ее платить.
Если ипотечник не в состоянии платить ипотеку, либо ему надо переехать на новое место жительство в другой регион, банк может помочь найти покупателя на квартиру и просто переоформить кредит на другого ипотечника.
Порядок действий:
- Получить разрешение от Сбербанка на продажу квартиры в ипотеке
- Найти покупателя квартиры, который согласен погасить ипотечный кредит за продавца-ипотечника до оформления сделки купли-продажи
- Продавец-ипотечник может переоформить кредит на нового ипотечника, если покупатель будет одобрен Сбербанком, как заемщик.
Нюансы продажи ипотечной квартиры от Сбербанка
Договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, лучше заверять у нотариуса и при свидетелях. Почему? Потому что если сначала покупатель гасит кредит за ипотечника-продавца, он должен быть уверен, что сделка состоится.
Сегодня вы узнали, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и, наверное, поняли, что единственно работающим способом окажется поиск покупателя, который одобрится, как новый ипотечник.
А вообще, желаю вам здравствовать и исправно платить за квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка и на финише стать полноценным собственником!
Вы узнали, как продать квартиру в ипотечном кредите Сбербанка тремя способами. Выбирайте любой и действуйте!
Если вам понравилась статья — поделитесь ею с друзьями. Делитесь своим опытом в комментариях и задавайте вопросы.
Успехов!
