4 способа, как определить рыночную стоимость квартиры

как определить рыночную стоимость квартиры

Сегодня на Habrealty.ru:
как определить рыночную стоимость квартиры при ее продаже — узнайте четыре способа и примените любой понравившийся!

Определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно

Стоимость определяется просто, как три копейки:

  • смотрим аналоги на досках объявлений
  • сравниваем со своей квартирой
  • выводим среднюю, выставляем в продажу

Другой вопрос: — Эффективно ли определяется рыночная стоимость квартиры в  этом случае?

В процессе продажи производим корректировку цены. Если спроса нет- снижаем стоимость квартиры до его появления с интервалом 2-3 недели. При этом все время выставляем рекламу и чаще она платная, т. к. квартир в продаже много и надо как-то выделится.

Узнайте, как написать объявление, по которому будут часто звонить покупатели

Как вы уже поняли, стоимость квартиры напрямую зависит не только от самой квартиры (себестоимости), но и состояния рынка, т. е. покупательской способности или спроса.

Исходя из этого стоимость квартиры понятие не конкретное, в отличие от цены, которая указывается в договоре купли-продажи. Стоимость квартиры может варьироваться в пределах ОТ и ДО, в зависимости от:

  • спроса
  • состояния квартиры (себестоимость)
  • желания продавца и возможностей покупателя

Применим этот метод
Рассмотрим стоимость квартиры аналогичной нашей: 1-комнатная, в центре, 40 квадратов площадью, средний этаж, новая планировка. Состояние: свежий ремонт. Стоимость: 4500 тыс. рублей.

Узнайте, кто делает оценку квартиры продавец или покупатель

Наша, допустим, с теми же параметрами, но на последнем этаже. Мы знаем, что средний этаж ценится покупателями больше, чем последний и первый. Поэтому, исходя из этого правила рынка, уменьшаем стоимость своей квартиры на и выставляем ее за 4150 тыс. рублей.

Определение рыночной стоимости онлайн калькулятором

Вы, наверное, уже встречали на ряде сайтов калькуляторы, которые в автоматическом режиме производят оценку квартиры?

Часто они ссылаются на аналитические данные и опираются на свою базу объектов. Стоит ли доверять такому методу определения рыночной стоимости квартиры?

Узнайте, какие документы помимо паспорта нужны для продажи квартиры

На самом деле нет. И я объясню почему. Аналитика, складывающаяся из анализа цен, выставляемых на сайте объявлений — это здорово и надо поставить «5» этим ребятам за идею. Но есть очень важное «но», которое перечеркивает ее на корню.

Помните, я вам говорил о том, что стоимость и цена — это два разных понятия?

Цена — это сумма денег, за которую квартира реально продается (эта сумма проходит через Росреестр, ДКП и налоговую и вычет), а стоимость, та, за которую продавец хочет продать, но не факт, что продаст.

Так вот калькуляторы, что дают оценку квартиры основываются на стоимости из объявлений. У них нет данных из Росреестра, т. е. достоверных цен, за которые реально продаются квартиры.

А вы же понимаете, что квартира могла в объявлении стоить 4500 тыс. рублей, затем покупатель сторговался на 300 тысяч рублей и в ДКП цена квартиры 4200 тысяч рублей.

Другими словами оценка квартиры через онлайн калькулятор — это оценка «хотелок» продавцов и реальной картины это способ вам не даст!

Все документы предоставляемые продавцом квартиры покупателю здесь!

Оценка квартиры риэлтором

Оценить квартиру и дать цифру, приближенную к рыночной стоимости может риэлтор. Хотя это тоже будет примерная стоимость, но она будет ближе к реальности.

Что работает в плюс оценки риэлтором
Риэлторы знают цены, по которым реально продаются квартиры! Причем, риэлторы единственные, кто знает и стоимость квартиры (за которую она выставлялась в продажу) и реальную цену (за которую квартира продалась, что указали в ДКП).

Этими данными не располагает даже налоговая и Росреестр, т. к. в случае «миллионных» сделок, риэлтор знает реальную цену квартиры.

Что работает в минус этом способу

  1. Опыт и осведомленность риэлтора играют важную роль при оценке квартиры. Если он не знает статистику продаж своих коллег и имеет недостаточную практику продаж квартир — повышается риск неточной оценки.
  2. Меркантильные интересы риэлтора могут исказить данные об оценке квартиры. Если он захочет привлечь вас в качестве клиента, то увеличит вашу лояльность к нему путем завышения стоимости квартиры.

Нанять для оценки квартиры оценщика

Идея неплохая, если вам нужен официальный отчет об оценке квартиры, но не более. Объясню почему.

Оценщики не ориентируются в стоимости квартир так, как это могут риэлторы. Оценщики мечутся между себестоимостью квартиры и данными из доступных источников — досками рекламных объявлений.

А это еще более далекий от реальности способ определения рыночной стоимости квартиры, чем, онлайн калькулятор.

Оценщики необходимы только банку, но не продавцу квартиры, который заинтересован продать квартиру — это его цель. Цель же банка — убедиться, что выдали заемщику денег не больше, чем надо было. И для этой цели, как раз и нужны оценщики.

Поэтому, как вы поняли, оценить квартиру с помощью оценщиков можно, но цель ваша при этом не будет достигнута. Тем более это финансово затратный способ, в отличие от бесплатных, которые я перечислил выше.

Сегодня вы узнали, как определить рыночную стоимость квартиры разными способами и узнали об эффективности каждого из них.

Если статья вам понравилась — поделитесь ею со знакомыми, оставьте сайт в закладках браузера, потому что полезных материалов будет еще много!

Успехов вам!

Понравилось? Поделись!
Антон Величко

Автор проекта: учеба и опыт работы специалистом по недвижимости 3 года. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"

Оцените автора
О недвижимости с душой
Высказать мнение

Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания Google.

  1. Миша

    Здравствуйте. Подскажите выгодно купить квартиру. Продавец хочет занижение цены в договоре КП. Что делать? Как снизить цену? И не попасть на мошеничество

  2. Антон Величко

    Ваше мнение имеет право быть, спасибо за точку зрения, но, пожалуйста, больше без рекламы.

  3. Ильиных Вадим

    Антон, я не критикую, а защищаю позицию оценщика, потому что сам оценщик. Клиент имеет право выбирать — выслушать мнение риелтора, затем узнать, что думает по этому вопросу квалифицированный эксперт-оценщик. И только если потребуется отчёт об оценке (например, для предоставления в суд при имущественном споре), только тогда появляются затраты на оплату услуг оценщика. В стоимость входит и защита отчёта об оценке в суде. И, кстати, в случае выигрыша дела, проигравшая сторона компенсирует затраты на проведение оценочной экспертизы. В общем, если надо продать — это к опытному специалисту по торговле недвижимостью, а если оценить стоимость — это к квалифицированному эксперту — оценщику.

  4. Антон Величко

    Вы утрируете, Вадим!)
    На самом деле есть выбор — за деньги или бесплатно, у человека, который обошел квартиры в половине города и знает как формируется цена на рынке не по наслышке и тем, кто оценивает по инструкции. Да, мое мнение субъективно, но оно обоснованно. На то и комментарии, чтобы не просто критиковать, а выразить свое мнение с обоснованием. Спасибо за интерес к статье!)

  5. Вадим Или Иных

    Автор сделал довольно смелое заявление. «Оценщики не ориентируются в стоимости квартир так, как это могут риэлторы. Оценить квартиру с помощью оценщиков можно, но цель ваша при этом не будет достигнута. Тем более это финансово затратный способ». Продолжу мысль. Парикмахеры не разбираются в стрижке волос, к тому же берут деньги за свои услуги, поэтому лучше дать ножницы в руки соседу — он Вас подстрижёт не хуже. Особенно если сосед работает риэлтором, потому что риэлторы — это на все руки мастера.

  6. Елена Воронежская

    продажная цена падает если нет покупательской способности
    также учет сезонности
    и вообще нет полагаю общих правил
    просто одним повезло а другие могут годами не продать

  7. Елена Воронежская

    знаю по опыту что это вообще дело везения
    иной раз покупатели спешат ( особо приезжие ) и могут купить «хуже и дороже» так что «как фишка ляжет»…всем удачи

  8. Елена Воронежская

    согласна также
    ранее читала что вид из окна- до 25 %
    перспективы дома под снос или расселение )если старье
    экоситуация вокруг
    но главное !!!!как говорит русская пословица- выбирай не дом а СОСЕДЕЙ
    если ежедневный» ВЫНОС МОЗГА» ТО ОСТАЛЬНОЕ УЖЕ НЕ ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЯ
    всем удачи — не вляпаться !))))))

  9. Елена Воронежская

    а толковые как вычисляются ? есть формула ?lol

  10. Елена Воронежская

    привет всем ! риэлторы никогда не действуют в интересах ни продавца ни покупателя а только в личных !
    везде в основном объявления от них и аппетиты у них не слабые
    ранее брали 20-30 за комнату а сейчас- 60 !!!! поэтому сравнение по объявлениям — это не эффективный способ
    к тому же они всегда скрывают косяки!!!!!
    а вот покупательская способность и сезонный спрос это серьезно
    ранее были доски у которых собирались люди и решали все свои вопросы без посредников пора их возрождать

  11. Антон Величко

    В такой специфической ситуации, Лена, Вам достаточно найти толкового риэлтора и заплатить за консультацию!)

  12. Лена Петелькина

    У меня двушка в кирпичном доме, на втором этаже с ремонтом, в отличном районе города, но как бы мне сделать все эти плюсы — минусами? К кому, в таком случае обратиться из четырех вышеописанных вариантов оценки? История простая — нужно выкупить две третьих доли этой квартиры. Вот в такой ситуации, мне думается, и нужны оценщики(чтобы не дай бог не переплатить))?

  13. Антон Величко

    В таком подходе присутствует серьезная доля субъективности, как впрочем, и приведенных в статье способах. Ведь каждый по-разному измеряет ценность того или иного параметра. одному может показаться состояние транспортных развязок несущественным, а другому жизненно необходимым..
    В любом случае, благодарю вас, Екатерина, за высказанное мнение!)

  14. Катерина Комарова

    Я обычно определяю рыночную стоимость недвижимости так: важно место- центр, окраина и т.д., инфраструктура рядом, какого сам дом года постройки, транспортные развязки. Ну а потом уже смотрится общее состояние объекта недвижимости, когда были заменены трубы (это очень важно), сделан капитальный ремонт как в квартире, так и в доме.

  15. Антон Величко

    Растут, если квартиры продаются за доллары)

  16. Alexandr

    При дорожании доллара цены на квартиры растут или падают? Вроде должны расти, но с другой стороны из-за изменения курса покупателей меньше и предложение превалирует над спросом, что должно уменьшать цену квартиры.

  17. Антон Величко

    Да, Ирина, каждый на своей улице хозяин, в этом случае)

  18. Антон Величко

    Только ради оценки нанимать риэлтора немного затратно, но озадачить его параллельно иными вопросами, можно. Только организовать взаимодействие, как с наемным работником — это важно!

  19. Антон Величко

    Этот реальный максимум называется — «рыночная цена») И колебания от нее в большую меньшую сторону зависят от мастерства участников сделки — умения показать преимущества или умения торговаться.

  20. Irina

    Ну так что же ждать от онлайн-калькуляторов, если их заранее программируют на стоимость квартиры из базы объявлений? Примерную, при этом — завышенную стоимость узнать можно. Но нам-то нужна цена, приближенная к реальной по максимуму.

  21. Alexandr

    Так и думал, что онлайн калькуляторы далёки от реальной цены квартиры, они говорят о стоимости жилья, типа верхней ценовой планки. Много факторов, которые программисты не включают в свою программу, т.к. об этих нюансах знают только риэлторы. Лучше и надёжнее нанять риэлтора.

  22. Irina

    Примерно так я себе и представляла процесс оценки квартиры, когда хочется — одно, а в действительности получается — совсем другое, и гораздо меньше.)))
    И ещё интересно, что имеются разные взгляды на цену квартиры у хозяина, риэлтора и оценщика. Полезная информация!