Сегодня на Habrealty.ru:
как определить рыночную стоимость квартиры при ее продаже — узнайте четыре способа и примените любой понравившийся!
Определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно
Стоимость определяется просто, как три копейки:
- смотрим аналоги на досках объявлений
- сравниваем со своей квартирой
- выводим среднюю, выставляем в продажу
Другой вопрос: — Эффективно ли определяется рыночная стоимость квартиры в этом случае?
В процессе продажи производим корректировку цены. Если спроса нет- снижаем стоимость квартиры до его появления с интервалом 2-3 недели. При этом все время выставляем рекламу и чаще она платная, т. к. квартир в продаже много и надо как-то выделится.
Узнайте, как написать объявление, по которому будут часто звонить покупатели
Как вы уже поняли, стоимость квартиры напрямую зависит не только от самой квартиры (себестоимости), но и состояния рынка, т. е. покупательской способности или спроса.
Исходя из этого стоимость квартиры понятие не конкретное, в отличие от цены, которая указывается в договоре купли-продажи. Стоимость квартиры может варьироваться в пределах ОТ и ДО, в зависимости от:
- спроса
- состояния квартиры (себестоимость)
- желания продавца и возможностей покупателя
Применим этот метод
Рассмотрим стоимость квартиры аналогичной нашей: 1-комнатная, в центре, 40 квадратов площадью, средний этаж, новая планировка. Состояние: свежий ремонт. Стоимость: 4500 тыс. рублей.
Наша, допустим, с теми же параметрами, но на последнем этаже. Мы знаем, что средний этаж ценится покупателями больше, чем последний и первый. Поэтому, исходя из этого правила рынка, уменьшаем стоимость своей квартиры на и выставляем ее за 4150 тыс. рублей.
Определение рыночной стоимости онлайн калькулятором
Вы, наверное, уже встречали на ряде сайтов калькуляторы, которые в автоматическом режиме производят оценку квартиры?
Часто они ссылаются на аналитические данные и опираются на свою базу объектов. Стоит ли доверять такому методу определения рыночной стоимости квартиры?
Узнайте, какие документы помимо паспорта нужны для продажи квартиры
На самом деле нет. И я объясню почему. Аналитика, складывающаяся из анализа цен, выставляемых на сайте объявлений — это здорово и надо поставить «5» этим ребятам за идею. Но есть очень важное «но», которое перечеркивает ее на корню.
Помните, я вам говорил о том, что стоимость и цена — это два разных понятия?
Цена — это сумма денег, за которую квартира реально продается (эта сумма проходит через Росреестр, ДКП и налоговую и вычет), а стоимость, та, за которую продавец хочет продать, но не факт, что продаст.
Так вот калькуляторы, что дают оценку квартиры основываются на стоимости из объявлений. У них нет данных из Росреестра, т. е. достоверных цен, за которые реально продаются квартиры.
А вы же понимаете, что квартира могла в объявлении стоить 4500 тыс. рублей, затем покупатель сторговался на 300 тысяч рублей и в ДКП цена квартиры 4200 тысяч рублей.
Другими словами оценка квартиры через онлайн калькулятор — это оценка «хотелок» продавцов и реальной картины это способ вам не даст!
Все документы предоставляемые продавцом квартиры покупателю здесь!
Оценка квартиры риэлтором
Оценить квартиру и дать цифру, приближенную к рыночной стоимости может риэлтор. Хотя это тоже будет примерная стоимость, но она будет ближе к реальности.
Что работает в плюс оценки риэлтором
Риэлторы знают цены, по которым реально продаются квартиры! Причем, риэлторы единственные, кто знает и стоимость квартиры (за которую она выставлялась в продажу) и реальную цену (за которую квартира продалась, что указали в ДКП).
Этими данными не располагает даже налоговая и Росреестр, т. к. в случае «миллионных» сделок, риэлтор знает реальную цену квартиры.
Что работает в минус этом способу
- Опыт и осведомленность риэлтора играют важную роль при оценке квартиры. Если он не знает статистику продаж своих коллег и имеет недостаточную практику продаж квартир — повышается риск неточной оценки.
- Меркантильные интересы риэлтора могут исказить данные об оценке квартиры. Если он захочет привлечь вас в качестве клиента, то увеличит вашу лояльность к нему путем завышения стоимости квартиры.
Нанять для оценки квартиры оценщика
Идея неплохая, если вам нужен официальный отчет об оценке квартиры, но не более. Объясню почему.
Оценщики не ориентируются в стоимости квартир так, как это могут риэлторы. Оценщики мечутся между себестоимостью квартиры и данными из доступных источников — досками рекламных объявлений.
А это еще более далекий от реальности способ определения рыночной стоимости квартиры, чем, онлайн калькулятор.
Оценщики необходимы только банку, но не продавцу квартиры, который заинтересован продать квартиру — это его цель. Цель же банка — убедиться, что выдали заемщику денег не больше, чем надо было. И для этой цели, как раз и нужны оценщики.
Поэтому, как вы поняли, оценить квартиру с помощью оценщиков можно, но цель ваша при этом не будет достигнута. Тем более это финансово затратный способ, в отличие от бесплатных, которые я перечислил выше.
Сегодня вы узнали, как определить рыночную стоимость квартиры разными способами и узнали об эффективности каждого из них.
Если статья вам понравилась — поделитесь ею со знакомыми, оставьте сайт в закладках браузера, потому что полезных материалов будет еще много!
Успехов вам!
Ваше мнение имеет право быть, спасибо за точку зрения, но, пожалуйста, больше без рекламы.
Антон, я не критикую, а защищаю позицию оценщика, потому что сам оценщик. Клиент имеет право выбирать — выслушать мнение риелтора, затем узнать, что думает по этому вопросу квалифицированный эксперт-оценщик. И только если потребуется отчёт об оценке (например, для предоставления в суд при имущественном споре), только тогда появляются затраты на оплату услуг оценщика. В стоимость входит и защита отчёта об оценке в суде. И, кстати, в случае выигрыша дела, проигравшая сторона компенсирует затраты на проведение оценочной экспертизы. В общем, если надо продать — это к опытному специалисту по торговле недвижимостью, а если оценить стоимость — это к квалифицированному эксперту — оценщику.
Вы утрируете, Вадим!)
На самом деле есть выбор — за деньги или бесплатно, у человека, который обошел квартиры в половине города и знает как формируется цена на рынке не по наслышке и тем, кто оценивает по инструкции. Да, мое мнение субъективно, но оно обоснованно. На то и комментарии, чтобы не просто критиковать, а выразить свое мнение с обоснованием. Спасибо за интерес к статье!)
Автор сделал довольно смелое заявление. «Оценщики не ориентируются в стоимости квартир так, как это могут риэлторы. Оценить квартиру с помощью оценщиков можно, но цель ваша при этом не будет достигнута. Тем более это финансово затратный способ». Продолжу мысль. Парикмахеры не разбираются в стрижке волос, к тому же берут деньги за свои услуги, поэтому лучше дать ножницы в руки соседу — он Вас подстрижёт не хуже. Особенно если сосед работает риэлтором, потому что риэлторы — это на все руки мастера.
продажная цена падает если нет покупательской способности
также учет сезонности
и вообще нет полагаю общих правил
просто одним повезло а другие могут годами не продать
знаю по опыту что это вообще дело везения
иной раз покупатели спешат ( особо приезжие ) и могут купить «хуже и дороже» так что «как фишка ляжет»…всем удачи
согласна также
ранее читала что вид из окна- до 25 %
перспективы дома под снос или расселение )если старье
экоситуация вокруг
но главное !!!!как говорит русская пословица- выбирай не дом а СОСЕДЕЙ
если ежедневный» ВЫНОС МОЗГА» ТО ОСТАЛЬНОЕ УЖЕ НЕ ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЯ
всем удачи — не вляпаться !))))))
а толковые как вычисляются ? есть формула ?lol
привет всем ! риэлторы никогда не действуют в интересах ни продавца ни покупателя а только в личных !
везде в основном объявления от них и аппетиты у них не слабые
ранее брали 20-30 за комнату а сейчас- 60 !!!! поэтому сравнение по объявлениям — это не эффективный способ
к тому же они всегда скрывают косяки!!!!!
а вот покупательская способность и сезонный спрос это серьезно
ранее были доски у которых собирались люди и решали все свои вопросы без посредников пора их возрождать
В такой специфической ситуации, Лена, Вам достаточно найти толкового риэлтора и заплатить за консультацию!)
У меня двушка в кирпичном доме, на втором этаже с ремонтом, в отличном районе города, но как бы мне сделать все эти плюсы — минусами? К кому, в таком случае обратиться из четырех вышеописанных вариантов оценки? История простая — нужно выкупить две третьих доли этой квартиры. Вот в такой ситуации, мне думается, и нужны оценщики(чтобы не дай бог не переплатить))?
В таком подходе присутствует серьезная доля субъективности, как впрочем, и приведенных в статье способах. Ведь каждый по-разному измеряет ценность того или иного параметра. одному может показаться состояние транспортных развязок несущественным, а другому жизненно необходимым..
В любом случае, благодарю вас, Екатерина, за высказанное мнение!)
Я обычно определяю рыночную стоимость недвижимости так: важно место- центр, окраина и т.д., инфраструктура рядом, какого сам дом года постройки, транспортные развязки. Ну а потом уже смотрится общее состояние объекта недвижимости, когда были заменены трубы (это очень важно), сделан капитальный ремонт как в квартире, так и в доме.
Растут, если квартиры продаются за доллары)
При дорожании доллара цены на квартиры растут или падают? Вроде должны расти, но с другой стороны из-за изменения курса покупателей меньше и предложение превалирует над спросом, что должно уменьшать цену квартиры.
Да, Ирина, каждый на своей улице хозяин, в этом случае)
Только ради оценки нанимать риэлтора немного затратно, но озадачить его параллельно иными вопросами, можно. Только организовать взаимодействие, как с наемным работником — это важно!
Этот реальный максимум называется — «рыночная цена») И колебания от нее в большую меньшую сторону зависят от мастерства участников сделки — умения показать преимущества или умения торговаться.
Ну так что же ждать от онлайн-калькуляторов, если их заранее программируют на стоимость квартиры из базы объявлений? Примерную, при этом — завышенную стоимость узнать можно. Но нам-то нужна цена, приближенная к реальной по максимуму.
Так и думал, что онлайн калькуляторы далёки от реальной цены квартиры, они говорят о стоимости жилья, типа верхней ценовой планки. Много факторов, которые программисты не включают в свою программу, т.к. об этих нюансах знают только риэлторы. Лучше и надёжнее нанять риэлтора.
Примерно так я себе и представляла процесс оценки квартиры, когда хочется — одно, а в действительности получается — совсем другое, и гораздо меньше.)))
И ещё интересно, что имеются разные взгляды на цену квартиры у хозяина, риэлтора и оценщика. Полезная информация!