Как сособственнику продать свою долю без согласия остальных

как продать долю в квартире без согласия других собственников Сам Себе Риэлтор

Сегодня на Habrealty.ru!

Как продать доли в квартире без согласия: варианты продажи доли квартиры, если другой собственник не согласен покупать и не дает согласия на продажу.

Для начала, в качестве экскурса, расскажу о том, как продать свою долю в квартире.

Вкратце, о самом процессе и далее о сложностях и как их обойти.

«Квартирный вопрос» портит и москвичей и хабаровчан в равной степени. Почти каждый второй владелец квадратных метров сталкивается с необходимостью решения проблем продажи или покупки.

И довольно сложно обстоит дело, когда законных владельцев несколько.

Читайте еще, как продать долю несовершеннолетнего

Виды собственности с долями

Имущество, во владении нескольких человек – это недвижимость, которая принадлежит на правах совместного владения и имеет статус как долевой, так и совместной.

В праве каждого распоряжаться (дарить или же продавать) на свое усмотрение. Вам следует лишь знать, что продажа доли в квартире возможна только с согласия остальных участников.

Без согласия других собственников продажа доли квартиры невозможна! Или почти невозможна.. собственно ниже разберем варианты!

Алгоритм: как продать долю в квартире без согласия сособственников

При совместном решении продажи доли в квартире не возникает никаких разногласий: оформляются документы, деньги делятся и собственники расходятся.

Но, как продать долю в квартире, если на этот шаг решится лишь один владелец?

Определить стоимость продажи доли

Для начала определитесь с ценой и предложите выкупить данную долю другому собственнику.

Эта особенность вытекает из закона, по которому совладелец обладает преимущественным правом покупки, то есть «выбросить предложение на рынок» возможно только при отказе совладельца.

Продавая долю, вы должны установить одинаковую цену и для второго собственника и для покупателей на рынке недвижимости

Оповестить о продаже доли другого собственника

Продавец обязан проинформировать других участников перед тем, как продать долю в квартире.

И если они в течение тридцати дней не выкупят долю, то можно предлагать другим покупателям.

Но часто случается, что другие совладельцы попросту уклоняются от получения таких уведомлений и ставят под вопрос совершение сделки.

А без их согласия или отказа вы не можете предпринимать никаких действий по продаже квартиры.

В случае, если продажа доли квартиры состоялась при отсутствии согласия, владелец имеет право оспорить сделку.

Заставить подписать согласие других собственников насильно невозможно, но законным вариантом является составление заказного письма от продавца на имя другого совладельца.

Что делать, если у вас нет согласия других собственников

Дарение

Один из простых и легких способов, своего рода «обходной путь». В таком случае подарить долю квартиры другому можно и без согласия.

Для этого нужно заключить договор дарения доли или долей и передать деньги продавцу.

Возможно и частично дарить долю, а затем возможно продавать долю в квартире, этому же владельцу, как имеющему преимущественное право.

Чистая продажа

Оцениваете стоимость жилья, уведомляете другого совладельца, при отказе – фиксируете его нотариально и заключаете договор, указывая все параметры.

Читайте еще про продажу доли: Как продать долю в квартире

Залог

Потенциальный байер занимает продавцу энную сумму, а предметом залога по этому займу указывается доля в недвижимости. После невозврата отдают долю квартиры другому собственнику.

Имейте ввиду, что фактический переход регистрируете в обязательном порядке, свидетельство этого — акт приема-передачи, наличие которого указываете в договоре купли-продажи.

Процедура при продаже неравных долей в квартире специфична: закон наделил владельца, имеющего меньшую долю, требовать ее покупки владельца большей даже через суд.

Это стоит знать: различие понятия доли в квартире и коммуналке

Стоит различать понятие «продажа долей в квартире» и непосредственно комнаты в коммуналке.

У доли в квартире почти невозможно четко определить границы, в отличие от коммунальной квартиры, где у каждого определен свой счет и строго обозначены границы и зона общего пользования.

Собственник доли может занять комнату, но не означает, что он именно ей и владеет. Такое разделение возможно провести только через суд.

Продавать долю в квартире сложно и иногда дольше, чем квартиру, но при правильном подходе возможно провести процедуру законно и без лишних заморочек.

Главное, действовать с опорой на законодательство.

Сегодня вы узнали варианты, как продать долю в квартире без согласия собственников, а так же классические способы продажи доли.

Успехов вам!

Понравилось? Поделись!
Антон Величко
Опыт работы специалистом по недвижимости 3 года, автор проекта. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"
Оцените автора
О недвижимости с душой
Добавить комментарий

  1. Марта Мелкумян

    Антон, добрый день. Подскажите,пж, как можно проверить при покупке квартиры приобреталась она продавцом в браке или нет? В паспорте продавца никаких штампов о браке/разводе нет. Хочу приобрести квартиру, а переживаю, вдруг там муж как законный владелец объявится после приобретения мной квартиры…

    Ответить
    1. Антон Величко

      Здравствуйте, Марта!
      Вам необходимо посмотреть страницу №19 в паспорте, там будет указана дата получения паспорта при смене фамилии, если собственник женщина.
      Но надежнее всего уговорить собственника сходить в ЗАГС и взять справку, где будет указано, состоял он в браке или нет и в какой период.
      А дальше соотнести даты покупки квартиры с датами состояния в браке.
      Успехов вам:)

      Ответить
  2. Катерина Комарова

    Скажите, пожалуйста, у мня есть 1/3 собственности в трехкомнатной квартире. Я так понимаю, что при продаже мне сначала нужно будет оповестить и предложить купить мою долю двум другим собственникам. Я так поняла, что нужно будет отправить заказное письмо, я если они его откажутся получать, то как быть?

    Ответить
    1. Антон Величко

      Если вы знаете наверняка, что сособственники будут уклоняться от получения писем, то отправьте их через нотариуса с уведомлением о вручении.
      Вы, конечно, заплатите за эту услугу, но зато через 30 дней получите либо Свидетельство о невручении (которое примет Росреестр) или справку (не принимается Росреестром).
      Вам надо получить именно Свидетельство, поэтому заранее уточните у нотариуса, что он вам выдаст.

      Ответить
  3. Дарья

    скажите, как я могу продать долю в квартире если второй собственник не проживает в ней и скрывает адрес проживания в данный момент. в связи с этим я не могу отправить уведомление

    Ответить
    1. Антон Величко

      Здравствуйте, Дарья!
      Вы можете узнать адрес из извещения по задолженности из налоговой (приходит раз в год). В любом случае, вам необходимо узнать последний известный из документов адрес собственника и направить на него уведомление с вручением. По прошествии 30 дней, предъявить квиток об отправке вместе с документами о регистрации нотариусу (заверяет ДКП) и в Росреестр.

      Ответить
  4. В гостях У лёхи

    каким способом можно обменять (или как-то)1-ну комн. квартиру,с 4-мя долями — на дом (предполагалось без доплат),если один совершеннолетний дольщик не хочет и живет без прописки у своей бабушки в этом же районе,в частном доме

    Ответить
    1. Антон Величко

      Обменять можно, по договору обмена и лучше, чтобы его составил грамотный юрист (а не просто юрист). Что касается несогласия одного из собственников, то эта задача решается только между вами, путем переговоров. Либо вы оформляете «обмен» через куплю-продажу — продаете свои доли в квартире тому, кто продает вам дом. Но при этом не забудьте: 1. Оповестить несогласного о продаже долей 2. Заверить договор у нотариуса, оплатив услуги.

      Ответить
  5. Надежда

    Добрый день! Подскажите, можно ли переоформить долю в квартире на другого собственника (переоформление без купли-продажи, т.е. без денег) без согласия остальных собственников долей?

    Ответить
    1. Антон Величко

      Здравствуйте, Надежда!
      Да, можно, просто подарите свою долю. но если это будет не близкий родственник, то заверять договор обязательно у нотариуса.

      Ответить
  6. Любовь Филипова

    Добрый день!Брату принадлежит 50% 3-комн квартиры купленной в браке,сейчас в квартире проживает бывшая жена и 12-летняя дочь(прописаны),у брата инсульт и теперь нужно продать его часть квартиры,но бывшая жена препятствует,никого не впускает в квартиру и брат не в состоянии физически занимать продажей.Может ли он как-то переоформить долю на меня,а я ее продать?Может ли его бывшая жена оспорить сделку?Спасибо

    Ответить
    1. Антон Величко

      По оспариванию сделки, лучше задайте вопрос Анне, она юрист и подскажет лучше, чем я. Задавайте вопрос в комментариях здесь http://www.habrealty.ru/vitpart/khv/zhilishhnyiy-yurist-habarovsk.html
      При этом укажите, когда жена стала бывшей, в каком состоянии брат после инсульта, т.е. вменяемый или нет, но только с точки зрения врачей. А переоформить долю между родственниками лучше через договор дарения и через нотариуса. Остальное подскажет Анна.

      Ответить
  7. (ړײ)Christina (ړײ)

    Здравствуйте! Я ,моя сетра и мать собственники 1 комн. кв. на равных правах, все замужем и живем раздельно! Проблема такая, моя мать квартиру сдает, доход не с кем не делит(да никто и не требует) но вот беда в том, что когда накапливаются долги, она требует что бы я их платила, поскольку прописана я и моя старшая дочка.Жить, она туда никого не пускает,хотя не имеет права, бороться с ней никто не хочет, но простите и платить за что мне тогда? как быть, подскажиет пожалуйста,договриться с ней бесполезно, милицию вроде вызывать тоже..она же мать…но так жить! В будущем кто-то из детей захочет жить отдельно, но она не позволит просто, работать не хочет , а сдача жилья это ее доход.

    Ответить
    1. Антон Величко

      Добрый день!
      Спасибо за вопрос!) Ключевое слово в вашем рассказе «договориться с ней бесполезно». Этим все и сказано. Вопрос решаться не будет. Вам необходимо договариваться, по-хорошему, либо иначе — это ваше решение.
      Например, вы можете предложить вариант, когда вы продаете свою долю и в квартиру на этом основании заселяется жить чужой человек, следовательно о сдаче в аренду квартиры речь уже идти не будет. И если он не устраивает маму, тогда предлагаете услуги жкх покрывать за счет дохода от аренды. Пусть решает.
      Это, конечно, крайний вариант, если полюбовно договориться не сможете. В любом случае желаю вам взаимопонимания с мамой.

      Успехов вам!

      Ответить
  8. Olya Voskresenskaya

    Спасибо за полезную и интересную статью. Если возникала необходимость продать долю в квартире, сначала необходимо определить каким правом общей собственности определяется ваша часть имущества. Вариантов два – долевая собственность, которая предполагает четкое определение долей, и совместная собственность, без выделения долей.

    Ответить
  9. Надежда Киргинцева

    Здравствуйте, у меня 1/10 доли в коммунальной квартире, как ее продать с наименьшими потерями для себя? Нотариус сказала, что надо вести к ней всех собственников квартиры — их 7 (у каждого свой санузел) — это одна статья ее доходов, плюс 0,5% с фактической суммы продажи…Насколько это правомерно? И как сократить расходы при продаже?

    Ответить
    1. Антон Величко

      Надежда, спасибо за вопрос!
      По правомерности ваших/нотариуса действий, вам лучше ответит юрист. Пожалуйста, копируйте свой вопрос в комментарии на ее страничке и вам обязательно ответят: http://www.habrealty.ru/vitpart/khv/zhilishhnyiy-yurist-habarovsk.html

      Ответить
      1. Надежда Киргинцева

        спасибо)))

        Ответить
  10. Татьяна

    Добрый день! Ситуация такая, 2-х комнатная квартира в ближнем Подмосковье — 50 кв.м. жилая 28м. метраж комнат разный 12 и 16 м.
    Я собственница ½ квартиры, второй собственник (мой отец) против продажи, так же в квартире прописан мой несовершенно летний ребенок.
    Хотела бы узнать за сколько я могла бы продать свою долю без суда и выделения доли в натуре? Спасибо…

    Ответить
    1. Антон Величко

      Добрый день, Татьяна! К сожалению, по недвижимости Подмосковья не смогу Вас сориентировать, т.к. больше привязан к г. Хабаровск.

      Ответить
  11. Марина

    Добрый день, подскажите пожалуйста, живем с бывшим мужем и двумя взрослыми детьми в трехкомнатной квартире, квартира приватизирована на всех по 1/4 доли. Бывший муж отказывается продавать квартиру, поделить деньги и разъехаться. Я и дети хотим продать сразу 3/4 доли. Как это правильно сделать?

    Ответить
  12. Илья Новиков

    Добрый день! подскажите, как продать свою долю без согласия других собственников, причем один из собственников несовершеннолетний ребенок?

    Ответить
    1. Антон Величко

      Вариант №1 Согласно ст 250 ГК необходимо извещать сособственников о продаже и получить от них отказ в течение 30 дней.

      За несовершеннолетнего (больше 14 лет) отказ дает один из родителей, но с разрешения органа опеки и попечительства (надо идти обоим родителям и подавать заявление на разрешение отказ от преимущественного права выкупа). Далее, как опека разрешит, один из родителей подписывает отказ за ребенка у нотариуса.

      Вариант №2 послать уведомление через нотариуса, если ответ не будет получен в течение 30 дней — выставлять свою долю в продажу.

      Ответить
  13. Александр Грегор

    А что если соседи задумали продать свою долю, и сей факт скрыли.
    Втихую сделали нотариальное опувещение, и вытащили его когда оно пришло из почтового ящика.
    Как действовать в этом случае, если даже не знал что они продают до последнего.
    Как воспользоваться преимущественным правом выкупа?

    Ответить