Купля продажа квартиры самостоятельно: заблуждения продавца

Сегодня на Habrealty.ru:

купля продажа квартиры самостоятельно — ошибки, которые замедляют процесс продажи квартиры и снижают ее стоимость. Разберем подробно часто встречающиеся.

В процессе самостоятельной продажи квартиры немного сложного, если не ставить самоотверженно себе же палки в колеса.

Развенчаем некоторые мифы, которые портят вам нервы, отпугивают покупателей и заставляют снижать цену.

Для чего мы это делаем? А ведь цель проста — снять с ваших глаз пелену, которая мешает сконцентрироваться на главном — быстро и дорого продать квартиру.

5 ошибок в самостоятельной купле-продаже квартиры

Заблуждение №1

Один собственник стоит всего агентства недвижимости

Довольно часто собственники полагают, что объем рекламы, который они могут обеспечить при самостоятельной продаже квартиры, сопоставим с тем, что может организовать агентство недвижимости.

Давно прошли те времена, когда можно было опубликовать парочку объявлений в популярных газетах города и покупатели набегали, как пчелки на мед.

Времена эти ушли благодаря застройщикам и Интернет.

Покупатель уже более придирчив и грамотен и не бросается покупать первый попавшийся объект, он выбирает, тщательно, долго, потом торгуется и наконец приобретает что-то дешевле или лучше для него.

Заблуждение №2

Создам конкуренцию среди агентов — быстрее продам

а) сообщу все агентам города

Второй неверный шаг, который делает собственник, когда занимается продажей квартиры самостоятельно — сообщает всем агентствам в городе о продаже своей квартиры, чтобы создать конкуренцию за вознаграждение.

Плюс «накидывает» маржу агентства сверху своей цены с мыслью о том, что ее должен платить покупатель. Да, тот самый покупатель, которого я описал выше.

Когда он так поступает, это уже не самостоятельная продажа квартиры — это колхоз.

К чему это приводит:
Агенты, не уверенные, что получат гарантированно свое вознаграждение, начинают наперебой предлагать квартиру по заниженной цене всем подряд с целью не продать дороже, а просто продать.

Перед глазами собственника создается картина бойкой продажи: приходят люди, смотрят, спрашивают цену, интересуются документами, особенностями объекта и… уходят в небытие, больше никогда не вернувшись.

А если и кто-то возвращается, то просит цену пониже той, что можно было получить.

Или та же самая мысль собственника, занимающегося куплей-продажей квартиры самостоятельно — сообщить о продаже квартиры только «избранным» агентствам (крупным, известным, солидным и проч.) с аналогичной целью, заставить работать на себя.

Но информация распространяется ка вирус и уже опять к вашему объекту подключается все тот же «колхоз».

б) позвоню не всем, а только крупным и известным

Как несложно догадаться, агентства недвижимости поэтому и кричат на всех углах и пиарят себя как можно чаще только затем, чтобы к ним обратились.

Вы попадаете в ту же ловушку и обращение в несколько крупных или пропиаренных агентств не изменяет того результата, что вы получите, если обратитесь в ряд мелких.

Размер и пропиаренность агентства недвижимости не могут гарантировать компетентность отдельного риэлтора, если вы будете работать с ним по договору — все равно придется искать по рекомендациям.

В последствие появляются вопросы на форумах от собственников, которые занимаются самостоятельной продажей квартиры: — «А почему мою квартиру предлагают по цене ниже, чем я хочу?». Про «хочу» отдельный разговор и мы к нему вернемся.

Пошаговый алгоритм Как самой продать квартиру без посредника

Еще часто возмущаются тому, что агенты выставляют квартиры без разрешения собственника и.. это реально незаконно, не этично и не профессионально. Как с этим бороться, мы, возможно, поговорим в других статьях.

В итоге работы «колхоза» собственника, который занимается куплей-продажей квартиры самостоятельно,  пытают адовыми муками с понижением цены квартиры до тех пор пока он не начнет всех слать колбаской по ул. Малой Спасской или не сдастся.

Чаще происходит второе и квартира продается по сниженной цене.

Вот ловушка, которую сам себе поставил собственник, занимаясь самостоятельной продажей квартиры — захлопнулась. Быстрее продать не получается, получается продать дешевле.

Сейчас, наверное, вы, уважаемый читатель, который уже занялся или планирует заняться продажей квартиры самостоятельно, подумал — это ни я, такого со мной не будет!

Нет? Отлично! Есть еще ряд заблуждений в которых вы можете пребывать и сейчас избавимся и от них.

Заблуждение №3

у меня отличный ремонт, квартиру купят сразу!

Да, многие собственники не объективно подходят к оценке своего объекта при самостоятельной продаже квартиры.

Я сейчас говорю только о ремонте, который обычно переоценивается. Я уже давно говорю, что, согласно практике, окупаемость СВЕЖЕГО (вчерашнего, а не 3-5-10 летнего!) ремонта до 30% от стоимости затрат на него.

Когда вы покупаете машину с салона, вы переплачиваете 30% за «новье» и как только ее колеса пересекли бокс автосалона она обесценилась ровно на 30% и это никого не удивляет.

Так почему же должно удивлять удешевление ремонта из канадского дуба и натурального мрамора? Неужели можно как-то сломать или обойти это правило? Нет, еще ни у кого не получалось:)

Еще информация по этой теме в статье «Надо ли делать ремонт перед продажей квартиры«.

Заблуждение №4

моя квартира лучше аналогов и ее сразу купят

Кто из собственников, занимающихся продажей квартиры самостоятельно, уже избавился от этого заблуждения, тот может дальше не читать.

Для других же скажу, что квартира может быть действительно лучше, но подумайте, кому эти достоинства нравятся кроме вас?

Вот придет потенциальный покупатель, расскажите ему обо всех достоинствах и пусть он решает — стоят ли они той цены, которую вы назвали.

Ведь, в конце-концов, сейчас рынок не продавца, а покупателя, т. к. деньги у него и платит он, а значит, ему и решать.

Собственник смотрит на соседа, который сказал, что продал за невероятно высокую цену свою квартиру, в которой не было ремонта вот уже 10 лет и думает, чем же он хуже, даже не предполагая, что люди могут преувеличивать свои заслуги (это как байки про огромную рыбищу, которую поймали на рыбалке).

В результате субъективной оценки квартиры, собственник выставляет свой объект по завышенной цене, закладывая в нее торг и/или вознаграждение риэлтору и считает, что все правильно сделал.

Это одна из роковых ошибок, когда купля продажа квартиры самостоятельно терпит серьезную неудачу и квартира просто «застаивается» на рынке.

Но это ни совсем так, потому что «хочу» не всегда значит «могу», другими словами, собственник, чаще всего, не сможет продать за ту цену, которую хочет получить.

Поэтому, в результате самостоятельной продажи квартиры, мы видим, как на протяжении месяца-двух цена из объявления в объявление снижается несколько раз на 100 или 50 тысяч.

Об опасности и нежелательности такого подхода в самостоятельной продаже квартиры я уже рассказывал в статье «Как правильно продать квартиру».

Заблуждение №5

за решение моих проблем должен платить покупатель

Иногда такое заблуждение кажется абсурдным, но не будем спешить.

На заре моей работы с недвижимостью, да и до сих пор, честно говоря, не перестают появляться люди, которые уверены, что можно продать 2-комнатную квартиру и купить две 1-комнатные и сделать на оставшиеся деньги ремонт и все это в одном районе с аналогичными планировками.

Или год-два назад продавец купил квартиру «задорого» и теперь, по прошествии нескольких лет, логично полагает, что с ростом цен стоимость его квартиры увеличилась, не обращая внимание ни на район, на на дом, ни на прочие факторы, ни тем более на то, что купил он ее по изначально завышенной цене.

Либо, прозвонив в несколько агентств недвижимости он услышал ту цену, которую хотел, плюс агенты еще «накинули» свое вознаграждение «сверху» и сказали, что можно продавать.

А то, что агентам выгодно привлечь к себе клиента любыми способами, они заинтересованы продавать любой объект, чтобы получить вознаграждение, но как-то об этом не думается в этот момент, ведь на том конце провода озвучивают желаемое «хочу».

Мне, посетители Habrealty.ru, наверное, уже давно приготовили кресло с аппликатором Кузнецова на месте сидения, за то, что в сервисе «Оценка стоимости квартир» я часто даю цену, отличающуюся от «хочу»:))

Но ведь я никому не навязываю и все имеют право даже не прислушиваться к любой информации, что им дают, пусть даже исходящей от незаинтересованного лица.

Чтобы купля продажа квартиры самостоятельно прошла успешно, вам надо избавиться от приведенных мною заблуждений.

После этого вы будете готовы усвоить основные правила купли-продажи квартиры самостоятельно, которыми руководствуются профессиональные риэлторы. О них мы поговорим в следующих статьях.

Успехов вам!