Как правильно оформить переуступку права на квартиру

Продажа квартиры по переуступке прав — почему выгодна и как она оформляется.

Рассмотрим причины переуступки прав требования на квартиру, правила переуступки, особенности переуступки на квартиру в ЖСК и по ипотеке. Затронем вопросы, налогообложения и интервалы выгодной продажи квартиры по переуступке прав.

Продажа квартиры по переуступке прав: выгоды

Инвестиции и сделки на первичном рынке – это также повод продать квартиру, еще не заселившись. Как выгодно и просто сбывать квадратные метры? Какие могут возникнуть трудности?

По 14 статье 214 ФЗ и согласно тому же ФЗ, статье 17. Вам необходимо зарегистрировать, в Росреестре договор по переуступке квартиры – это обязательное условие.

Так же передать все необходимые документы лицу, которому переуступаете право требования квартиры.

Застройщик участвует в новом договоре и имеет право потребовать новые условия у лица, которому переуступили квартиру.

Помнить следует и то, что если вы уже подписали с застройщиком передаточный акт на квартиру, то переуступка прав собственности на квартиру уже невозможна. Далее следует заниматься оформлением документов на право собственности и продавать квартиру по договору купли-продажи.

Подробнее о роли застройщика, плюсах и минусах переуступки в статье Нюансы переуступки прав на квартиру

Кому это нужно

Рядовой покупатель заинтересован в переуступке прав собственности на квартиру тогда, когда продали все квартиры в нужной ему новостройке, и других способов получить ее — нет.

У продавцов другие мотивы, но мы рассмотрим с позиции покупателя. Покупка квартиры по переуступке прав – выгодна, потому что цена ниже, чем у застройщика.

Важно отметить, что продажа квартиры по переуступке прав гораздо дешевле на этапе застройки. В тот момент, когда дом почти построен, и квартир остается все меньше, цены начинают расти. И различие в цене значительно.

Стоит отметить, что при переуступке прав требования на квартиру условия договора между застройщиком и новым покупателем могут изменяться, к тому же и без согласия застройщика переуступка прав собственности на квартиру невозможна, но вы можете с ним договориться.

Как оформить переуступку прав собственности на квартиру

Допустим, дольщик не желает выжидать, когда появится выгодная цена. Тогда есть 2 способа, по которым продается объект:

1. Переуступка прав требования на квартиру
2. Путем замены стороны в договоре.

В договоре четко прописано, что участник долевого строительства, имеет право уступить свое право, если есть согласие застройщика и банка в письменном виде (по ипотеке).

Подробнее Как заключить договор долевого участия

Правила переуступки прав, о которых должен знать каждый

Продажа квартиры по переуступке прав возможна при:

• договоре инвестирования;
• предварительном договоре купли-продажи;
• договоре соинвестирования;
• при ипо

Стороны договора: физические и юридические лица.
Предмет договора: отдельные квартиры и даже целые подъезды.

При заключении договора переуступки прав на квартиру, обязательное условие — согласие застройщика.

Когда выгоднее продавать квартиру

С точки зрения финансов
Выгоднее продавать квартиру в уже достроенном и сданном в эксплуатацию доме, т.к. стоимость ее на 10-15% больше, нежели в достроенном, но не сданном. Но в первом случае сделка уже будет оформляться не по переуступке.

С точки зрения спроса
За то время пока будут решаться вопросы с вводом в эксплуатацию и оформлением документов новых собственников, застройщик успеет распродать все вкусные варианты квартир. В результате, выставив после этого свой объект в продажу, вы можете продать его по выгодной цене.

Внимание!
Но необходимо иметь ввиду, что как только вы подписываете акт приема-передачи квартиры, возможность переуступки прав требования на квартиру пропадает. Вы становитесь собственником, что дополнительно налагает различные обязанности: уплата налога с продажи квартиры, оплата обустройства общественных пространств и коммунальных услуг, что намного снизит размер вашей маржи.

Если вы не уверены, как покупатель, в объекте или продавце, который предлагает купить квартиру по переуступке права требования — обратитесь к юристу по жилищным вопросам.

Переуступка права при оформлении в ЖСК

По схеме ЖСК купить квартиру в доме немного сложнее. Процедура переуступки прав требования на квартиру делается так: заключается договор о купле-продаже пая, пишите заявление председателю кооператива с просьбой разрешить уступку пая.

Затем в кооператив приходит отчет о лице, который приобрел указанный пай. Иными словами по закону, необходимо согласие кооператива.

Есть застройщики поступающие цинично. Они и вовсе не прописывают в договорах, вариант переуступки квартиры. Так же могут предложить продать вашу квартиру за большие комиссионные (около 200 тыс. рублей).

Риэлтор способен решить вашу задачу, выставив комиссию то 2 – 5 % от стоимости вашей квартиры, впрочем, сумма примерно, равна аппетиту застройщика.

Самый эффективный во всех вариантах способ – самостоятельное размещение объявления о продаже строящегося жилья в интернете и его ресурсах.

Ваше предложение о продаже квартиры по переуступке прав, должно быть чуть ниже в цене, чем предложение застройщика.

Переуступка по ипотеке

Возможна переуступка прав собственности на квартиру, даже в кредит. Это делает возможным ФЗ закон об Ипотеке (Залоге недвижимости). Вы предаете другому лицу, все ваши права и обязательства по оплате кредита.

Переуступка прав требования на квартиру, зачастую применяется во время затягивания строительства дома на долгий срок. В таких ситуациях продажа одной и той же квартиры по переуступке прав может происходить несколько и более раз.

Переуступка прав собственности на квартиру покупателю, освобождает продавца от ответственности перед ним, за неисполнения своих обязательств должником (застройщиком) третьих лиц. Но вы отвечаете за недействительность переданного требования.

Всегда есть риск, третьего лица и он должен понимать, что вкладывать финансы в недостроенный дом, рискованно. Но зато гораздо дешевле, именно за это он и платит, меньшие деньги и идет на риск.

Такая переуступка прав требования на квартиру с использованием ипотеки, как правило, имеет условия, которые выдвигает сам банк.

Во-первых, это согласие банка на переуступку. Во-вторых, банк так же может изменить условия, поэтому будьте предельно внимательны. Во многих ситуациях банк может потребовать уплатить не менее 50% стоимости вашей квартиры.

В настоящее время банки хорошо финансируют сделки по покупке квартиры с переуступкой прав собственности на квартиру. Однако, только в рамках ФЗ №214.

Покупка квартиры по переуступке за счет ипотеки, в ЖСК или предварительному договору купли-продажи — банками не приветствуется.

Продажа квартиры по переуступке прав – отличный вариант, избавляющий от кредита и риска, в случае долгостроя.

Переуступка прав требования на квартиру, может иметь массу причин. Например, в случае: потери близкого, развода, получения наследства, новая работа в другой стране, переезд и много других причин.

В любом случае это выгодный вариант, на который стоит обратить внимание. Так же стоит обратить внимание на то, в чьей собственности земля под домом, в котором вы купите квартиру.

Статья Земля под новостройкой: аренда или собственность?

Налоги при продаже квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке прав зачастую осуществляется с целью получения финансовой выгоды. Поэтому многие инвесторы стараются купить квартиру у застройщика еще на стадии котлована, когда цена минимальна и продать ее по переуступке прав требования, до окончания строительства.

Государство не дремлет и в ст.208 Налогового кодекса, предусматривает налог на подобные сделки.

Правда, не все можно предусмотреть законами и поэтому инвесторы нашли способы избегания уплаты налогов. Каким образом? По закону, если купил по одной цене, а продал по переуступке права требования квартиры — по бОльшей, будь добр, уплати НДФЛ с разницы.

Что делают инвесторы: указывают в договоре переуступки права требования на квартиру первоначальную стоимость, а на остальную сумму, пишут расписку.

Эта схема позволяет получать инвесторам, вложившимся в квартиру на стадии котлована и продавшими ее перед сдачей дома в эксплуатацию (до подписания акта приема-передачи квартиры), довольно неплохую прибыль. Но покупатель оказывается совсем не защищен в финансовых рисках.

Итак, вы узнали о продаже квартиры по переуступке прав самое основное, что может вам пригодиться, если вы решите купить или продать квартиру по переуступке прав требования на квартиру.

Желаю вам успешных сделок!