Покупка квартиры по ДДУ имеет риски для дольщика, приобретающего жилье в новостройке у застройщика, перечислим опасности, особенности и нюансы заключения сделки, в т.ч. по переуступке.
Договор долевого участия выступает основным инструментов приобретения жилой недвижимости на этапе строительства объекта. Несмотря на его достаточно глубокую проработку, подобные сделки несут в себе для приобретателя определенную долю рисков.
Читайте про риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой
Перечень рисков покупки квартиры по ДДУ
Основными среди них необходимо признать:
Предварительный ДДУ
Данный вид договора не рассматривается в качестве средства приобретения прав на указанный объект недвижимости, а также не запрещает застройщику оформлять несколько подобных договоров на одну квартиру. Права покупателя оказываются условными, так как государственная регистрация ПДДУ не предусматривается.
Договор в интересах застройщика
В настоящее время не существует единых форм ДДУ, поэтому каждая компания вправе вносить в него определенные пункты, исходя из собственных предпочтений. Именно поэтому по возможности подписание договора должно проходить в присутствии юриста, способно выявить пункты, например, направленные на уход застройщика от ответственности в случае невыполнения своих обязательств.
Недействительный ДДУ
В случае, если в договор включены нормы, противоречащие требованиям российского законодательства, он автоматически признается недействительным. В такой ситуации покупателю будет крайне срочно требовать обратно собственные средства, даже в судебном порядке. Поэтому изучению договора необходимо уделить самое пристальное внимание.
Корректировка проектной декларации
Зачастую уже по ходу строительных работ в первоначальный проект могут быть внесены корректировки, связанные с изменением статусом помещений, планировками и так далее. При этом за дольщиком остается право требования расторжения ДДУ и возврата вложенных средств, но на практике этот процесс значительно растянется, так как застройщик будет тянуть с возвращением денег.
Дополнительные затраты
Зачастую к стоимости, указанной в подписанном ДДУ застройщик требует доплатить на выполнение работ, не включенных в первоначальный перечень, например, подведение инженерных коммуникаций, благоустройство прилегающей территории и так далее. Зачастую такие доплаты могут исчисляться сотнями тысяч рублей.
Проблемы с регистрацией
В отдельных случаях возникают проблемы с регистрацией покупки, в первую очередь в случаях, когда застройщик с нарушением провел передачу объекта в эксплуатацию или не выполнил перед контролирующими и регистрационными органами какие-либо действия и процедуры.
Должным образом должно быть осуществлено и оформление передачи жилья покупателю, для чего применяется сдаточный акт.
Узнайте про договор дарения и риски при покупке квартиры
Использование договора-переуступки
При приобретении недвижимости по переуступке, то есть у лица, купившего ранее жилплощадь через долевое участие, предусматривает невозможность требования качества от продавца. Отвечает за это исключительно застройщик. Соответственно в случае возникновения претензий разрыв этого договора оказывается невозможен, как и возврат потраченных на приобретение денежных средств.
Застройщик банкрот
Невозможность дальнейшей реализации проекта в силу банкротства один из основных рисков приобретения строящегося жилья. Дольщикам приходится через суд добиваться восстановления своих прав и возврата средств, что зачастую длится годами, и не всегда истец получает возможность в полном объеме вернуть затраченные средства.
Передаточный акт
После появления подписи покупателя в документе, к застройщику не могут быть применены никакие меры, требующие от него исправления за собственный счет технических недостатков. Соответственно перед его подписанием требуется внимательно осмотреть «квадраты» и указать в документе все выявленные недостатки. В этом случае именно на счет строителей будет отнесена обязанность устранения замечаний.
Скрытые условия
В основном это касается возможности корректировки в дальнейшем стоимости покупки. Чаще всего такой пункт окружают текстом и или прописывают мелким шрифтом для меньшей заметности.
Как избежать рисков при приобретении недвижимости по ДДУ
- Отказаться от предварительных ДДУ;
- Внести в договор точные сроки сдачи объекта;
- Выбирать варианты с фиксированной ценой кв. метра;
- Провести проверку репутации застройщика и его возможностей;
- При переуступке узнать об исполнении владельцем обязательств по ДДУ;
- Не проводить никаких оплат при заключении ПДДУ.
Вы поняли, какие риски ожидают дольщика при приобретении жилья у застройщика по ДДУ и как их нивелировать.
