Риски при покупке квартиры по переуступке

Переуступка квартиры и существующие риски покупателя при покупке жилья, не оформленного в собственность по договору цессии (уступки ДДУ).

Невнимательное отношение к составлению документов купли-продажи и проверки квартиры и продавца часто лишает нового собственника жилплощади и денег, уплаченных за новостройку. Ознакомьтесь с часто встречающимися рисками при приобретении жилья по переуступке прав в недостроенном и сданном доме.

При переуступке (цессии) не передается право собственности, т.к. его еще нет, оно оформляется после приема жилого дома госкомиссией

Узнайте про риски квартиры от подрядчика

Переуступка квартиры в новостройке: риски покупателя

Предметом переуступки являются права требования у девелопера жилья в момент сдачи дома, за которое оплачены деньги. При заключении договора цессии эти права переуступаются от одного покупателя другому.

Узнайте риски при покупке квартиры от подрядчика

Типы договоров по приобретению жилплощади:

1. ДДУ — подписывается с девелопером на любой стадии строительства до принятия дома госкомиссией;
   Договор цессии (переуступки прав) — подписывается между физическими лицами, дольщиком-продавцом (купившим квартиру по ДДУ) и покупателем. Переуступка осуществляется множество раз до момента приема дома госкомиссией и подписания акта приема-передачи дольщиком;
2. Предварительный ДКП — заключается между физлицами в период регистрации права собственности на жилплощадь;
3. ДКП — подписывается между физическими лицами, после сдачи дома в эксплуатацию и получением прав на недвижимое имущество продавцом.

Подробнее читайте статью о договоре переуступки права собственности

Как вы уже поняли, покупка квартиры по уступке права требования осуществляется до сдачи дома, что влечет определенные риски.

Кто продает квартиры по переуступке:

• инвесторы, которые получают прибыль от перепродажи;
• физические;
• юридические лица

Нюансы и риски покупателя при покупке квартиры по переуступке

Признание сделки недействительной. Причина — неполный пакет документов для признания сделки правовой. Полный список документов для цессии:

1. ДДУ, заключенный прежним владельцем жилплощади с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре;
2. Договора по переуступки, заключенные до нынешней сделки;
3. Оригиналы квитанций и расписок по оплате застройщику денег за квартиру;
4. Согласие девелопера на переуступку прав от продавца к покупателю (в законе прямо не указана обязанность, но в договорах долевого участия обязательно приписывают это условие);
5. Акт приема-передачи оригиналов ДДУ, договоров цессии, заключенных до данной сделки, квитанций или платежных поручений;
6. Нотариально заверенное согласие супруги (-га) продавца на переуступку прав, либо включение супруга в договор цессии, в случае совместной собственности.

Договор цессии регистрируется в органе Росрееста так же, как и ДДУ

Следующий риск при покупки квартиры по переуступке прав заключается в длительном сроке регистрации права собственности на приобретенную жилплощадь. Период с момента сдачи дома (приема госкомиссией) и регистрации прав на недвижимость может затянуться до года.

Причина банальна — наличие большого круга заинтересованных лиц: застройщик, подрядчики, дольщики, инвесторы и т.д. Иногда только в суде между участниками решаются споры по взаиморасчетам, что затягивает получение права собственности.

Переуступка права собственности на квартиру имеет риск двойной перепродажи объекта недвижимости. Причина возможного мошенничества со стороны продавца банальна — отсутствие регистрации договора инвестирования или предварительного договора купли-продажи в Росреестре (в отличие от ДДУ).

Покупатель не сможет проверить наличие или отсутствие двойной продажи

Важно узнать причину перепродажи права требования, возможно возникли проблемы у застройщика:

• Девелопер на стадии банкротства или скоро объявит об этом;
• Владелец права требования обнаружил низкое качество строительства;

По ст. 390 ГК РФ, предыдущий дольщик не обязан уведомлять о предстоящей угрозе банкротства, а следовательно не несет ответственность за девелопера

Для устранения рисков:

• изучить историю и репутацию застройщика;
• посмотреть последний вариант проектной декларации;
• проверить выписку из ЕГРЮЛ;
• запросить у застройщика Разрешение на строительство и срок действия разрешения;
• проверить сроки и ход строительства на предмет затягивания;
• ознакомиться с последним бухгалтерским отчетом;
• изучить проект жилого комплекса и выявить возможные отклонения от плана (вам же не нужны лишние 2-3 этажа, не предусмотренные проектной декларацией, после которых дом даст трещину?).

Закон на стороне цедента (продавца) — в случае проблем со строительством цессионарий (покупатель) не расторгнет договор цессии

Внимательно изучите образец договора переуступки прав собственности

Нюансы при покупке квартиры по переуступке

Просроченная задолженность перед застройщиком у продавца недвижимости. Покупателю, во избежание неприятных сюрпризов, необходимо уточнить у девелопера факт наличия или отсутствия долгов. Иначе застройщик может забрать жилье за долги.

В случае расторжения ДДУ с новым владельцем, заключившим договор по переуступке, ему вернется стоимость за квартиру, указанная и оплаченная по ДДУ. А эта сумма, на практике намного меньше той, по которой осуществлялась переуступка прав!

Внимательно изучайте ДДУ предыдущего владельца прав требования, к примеру, при включении в ДДУ несовершеннолетнего, продавцу необходимо оформить приказ органов опеки и попечительства, разрешающий переуступку.

В случае использования маткапитала для оплаты стоимости квартиры по ДДУ, все несовершеннолетние должны быть включены в ДДУ, как сособственники. Если их нет, то сделки по переуступке рискуют быть признаны недействительными.

Вы узнали, какие риски при покупке квартиры по переуступке в новостройке ожидают покупателя недвижимости и как их предотвратить. Приобретение новой жилплощади в собственность станет более безопасной для вас!