Переуступка квартиры и существующие риски покупателя при покупке жилья, не оформленного в собственность по договору цессии (уступки ДДУ).
Невнимательное отношение к составлению документов купли-продажи и проверки квартиры и продавца часто лишает нового собственника жилплощади и денег, уплаченных за новостройку. Ознакомьтесь с часто встречающимися рисками при приобретении жилья по переуступке прав в недостроенном и сданном доме.
При переуступке (цессии) не передается право собственности, т.к. его еще нет, оно оформляется после приема жилого дома госкомиссией
Узнайте про риски квартиры от подрядчика
Переуступка квартиры в новостройке: риски покупателя
Предметом переуступки являются права требования у девелопера жилья в момент сдачи дома, за которое оплачены деньги. При заключении договора цессии эти права переуступаются от одного покупателя другому.
Узнайте риски при покупке квартиры от подрядчика
Типы договоров по приобретению жилплощади:
- ДДУ — подписывается с девелопером на любой стадии строительства до принятия дома госкомиссией;
Договор цессии (переуступки прав) — подписывается между физическими лицами, дольщиком-продавцом (купившим квартиру по ДДУ) и покупателем. Переуступка осуществляется множество раз до момента приема дома госкомиссией и подписания акта приема-передачи дольщиком; - Предварительный ДКП — заключается между физлицами в период регистрации права собственности на жилплощадь;
- ДКП — подписывается между физическими лицами, после сдачи дома в эксплуатацию и получением прав на недвижимое имущество продавцом.
Подробнее читайте статью о договоре переуступки права собственности
Как вы уже поняли, покупка квартиры по уступке права требования осуществляется до сдачи дома, что влечет определенные риски.
Кто продает квартиры по переуступке:
- инвесторы, которые получают прибыль от перепродажи;
- физические;
- юридические лица
Нюансы и риски покупателя при покупке квартиры по переуступке
Признание сделки недействительной. Причина — неполный пакет документов для признания сделки правовой. Полный список документов для цессии:
- ДДУ, заключенный прежним владельцем жилплощади с застройщиком и зарегистрированный в Росреестре;
- Договора по переуступки, заключенные до нынешней сделки;
- Оригиналы квитанций и расписок по оплате застройщику денег за квартиру;
- Согласие девелопера на переуступку прав от продавца к покупателю (в законе прямо не указана обязанность, но в договорах долевого участия обязательно приписывают это условие);
- Акт приема-передачи оригиналов ДДУ, договоров цессии, заключенных до данной сделки, квитанций или платежных поручений;
- Нотариально заверенное согласие супруги (-га) продавца на переуступку прав, либо включение супруга в договор цессии, в случае совместной собственности.
Договор цессии регистрируется в органе Росрееста так же, как и ДДУ
Следующий риск при покупки квартиры по переуступке прав заключается в длительном сроке регистрации права собственности на приобретенную жилплощадь. Период с момента сдачи дома (приема госкомиссией) и регистрации прав на недвижимость может затянуться до года.
Причина банальна — наличие большого круга заинтересованных лиц: застройщик, подрядчики, дольщики, инвесторы и т.д. Иногда только в суде между участниками решаются споры по взаиморасчетам, что затягивает получение права собственности.
Переуступка права собственности на квартиру имеет риск двойной перепродажи объекта недвижимости. Причина возможного мошенничества со стороны продавца банальна — отсутствие регистрации договора инвестирования или предварительного договора купли-продажи в Росреестре (в отличие от ДДУ).
Покупатель не сможет проверить наличие или отсутствие двойной продажи
Важно узнать причину перепродажи права требования, возможно возникли проблемы у застройщика:
- Девелопер на стадии банкротства или скоро объявит об этом;
- Владелец права требования обнаружил низкое качество строительства;
По ст. 390 ГК РФ, предыдущий дольщик не обязан уведомлять о предстоящей угрозе банкротства, а следовательно не несет ответственность за девелопера
Для устранения рисков:
- изучить историю и репутацию застройщика;
- посмотреть последний вариант проектной декларации;
- проверить выписку из ЕГРЮЛ;
- запросить у застройщика Разрешение на строительство и срок действия разрешения;
- проверить сроки и ход строительства на предмет затягивания;
- ознакомиться с последним бухгалтерским отчетом;
- изучить проект жилого комплекса и выявить возможные отклонения от плана (вам же не нужны лишние 2-3 этажа, не предусмотренные проектной декларацией, после которых дом даст трещину?).
Закон на стороне цедента (продавца) — в случае проблем со строительством цессионарий (покупатель) не расторгнет договор цессии
Внимательно изучите образец договора переуступки прав собственности
Нюансы при покупке квартиры по переуступке
Просроченная задолженность перед застройщиком у продавца недвижимости. Покупателю, во избежание неприятных сюрпризов, необходимо уточнить у девелопера факт наличия или отсутствия долгов. Иначе застройщик может забрать жилье за долги.
В случае расторжения ДДУ с новым владельцем, заключившим договор по переуступке, ему вернется стоимость за квартиру, указанная и оплаченная по ДДУ. А эта сумма, на практике намного меньше той, по которой осуществлялась переуступка прав!
Внимательно изучайте ДДУ предыдущего владельца прав требования, к примеру, при включении в ДДУ несовершеннолетнего, продавцу необходимо оформить приказ органов опеки и попечительства, разрешающий переуступку.
В случае использования маткапитала для оплаты стоимости квартиры по ДДУ, все несовершеннолетние должны быть включены в ДДУ, как сособственники. Если их нет, то сделки по переуступке рискуют быть признаны недействительными.
Вы узнали, какие риски при покупке квартиры по переуступке в новостройке ожидают покупателя недвижимости и как их предотвратить. Приобретение новой жилплощади в собственность станет более безопасной для вас!
О, мой Бог! Еще и такое может случиться!!. Все как-то перевернуто в мире строительства жилья. Страдают те, кто платит деньги. Дольщиками сегодня становятся те, кому квартиры действительно нужны. И их «нагревать» — верх бессовестности.
У нас застройщик третий год не может сдать дом в эксплуатацию. Цены на квартиры в этом доме всё падают и падают. Не знаем уже, что делать. Наверное будем оформлять переуступку, только вот кто захочет купить такой, извините, геморрой… Вы пишете, что мы не обязаны извещать покупателя о проблемах со сдачей, но тогда некрасиво как-то получится