Риски покупка квартиры у подрядчика

Квартира от подрядчика может нести риски покупателю, как при использовании ДДУ, так и договора переуступки и если не предусмотреть всех подводных камней сотрудничества застройщика с подрядной организацией, то покупатель рискует остаться без недвижимости и денег.

На сегодня в России существует достаточно предложений о покупке квартир от подрядчиков. Основной интерес к ним связан с предлагаемыми ценами на жилье, отличающимися в меньшую сторону на 10-15% в сравнении со среднерыночными значениями.

Риски покупки квартиры от подрядчика

Узнайте риски ПДКП на первичном рынке

В свою очередь такие сделки несут в себе определенные риски, среди которых необходимо выделить:

1. В большинстве случаев генподрядчики требуют полной оплаты и сразу после заключения договора, в то время как права требования возникают только прохождения всех регистрационных процедур в Росреестре, то есть не менее, чем через 18 суток.
2. Подрядчик не всегда исполняет взятые на себя обязательства, то есть может не получить причитающиеся по соглашению квадратные метры от застройщика.
3. Подрядная организация может иметь долги, выступающие основанием для отказа в передаче дома в эксплуатацию.
4. При наличии к компании претензий со стороны застройщика, не исключены судебные разбирательства между сторонами, длящиеся месяцами или годами.
5. Отсутствие у подрядной организации правоустанавливающих документов на земельный участок под строительство или на возведение объекта.
6. Продажа генподрядчиком квартир, полученных на основании инвестиционного или договора-уступки.

Основная часть рисков связана с последним случаем. Он предусматривает, что стороны заключают указанное соглашение еще до завершения строительства и сдачи объекта. Если застройщик по любой причине расторгнет договор, например, его не устроит качество работ, подрядчик лишается всех прав на квартиры, даже при условии, что он успел их перепродать иным лицам. Даже через суд покупатель ничего не сможет доказать.

Безопасной можно признать сделку, когда застройщик расплачивается с поставщиком подрядных услуг уже после завершения строительства. В таком случае жилплощадь изначально переводится в собственность застройщика, передающего ее подрядной организации на основании стандартного ДКП.

Основные риски переуступки квартиры в новостройке

Квартира от подрядчика подводные камни

Обращая внимание на предложения подрядной организации, необходимо принимать в расчет несколько «подводных камней», незаметных со стороны:

• Покупка в строящемся доме предусматривает фактическое приобретение прав требования к компании-застройщику, а не самого жилья.
• ДДУ, заключаемые между сторонами, для приобретения статуса законного документа должны проходить регистрацию в Росреестре.
• Инвестиционный договор между участниками сделки является документом предварительного уровня, и накладывает на подрядчика обязательства по исполнению оговоренного объема работ для получения оплаты в виде кв. метров площадей.
• Покупка квартиры от подрядчика по переуступке, на этапе выполнения работ, накладывает на приобретателя двойные риски, как по возможности остаться без жилья, так и денег в случае банкротства организации.

ДППТ, используемый в случаях, когда объектом сделки выступает строящееся жилье, еще не существующее в реальности, предусматривает две схемы взаимодействия в зависимости от статуса подрядной организации при оформлении на себя жилплощади. В случаях, когда собственник выступает физическим лицом, процедуры регистрации сделки и проведения оплаты должны совпадать по дате. Если же владельцем является организация, сначала проводится перерегистрация объекта, а только после этого приобретатель передает деньги за купленный актив.

Способы защиты от рисков

Лучше всего выбирать сделки купли-продажи и ДДУ, но в последнем случае он может быть признан недействительным, что потребует от покупателя защиты собственных прав через судебные органы. Как результат, процесс затянется на долгие месяцы.

Перед тем, как приобретать подобный актив, целесообразно уточнить исполнение подрядчиком взятых на себя обязательств. Проверить стоит и застройщика на предмет процента достроенных объектов и его текущего финансового положения. При этом именно потенциал исполнителя подрядных работ является основным предметом оценки.