Анализ рисков договора долевого участия

Риски договора долевого участия, как не переплатить застройщику, не стать жертвой обмана и не идти на уступки, когда этого не хочется.

Конечно законодателем специально был разработан ФЗ -214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, для того, что бы как можно лучше защитить права дольщиков.

К сожалению у ФЗ-214 есть слабые места, которые создают благоприятную почву для недобросовестных застройщиков.

Договор долевого участия: риски и как их избежать

Рассмотрим одно из слабых мест данного закона, что бы вы уже знали как можно себя обезопасить в будущем.

Изменение проектной декларации застройщиком в одностороннем порядке

Одним из слабых мест является то, что застройщик имеет право в одностороннем порядке вносить изменения в проектную декларацию.

Проектная декларация это информация о застройщике и проекте строительства. Информация о застройщике и проекте строительства указано в ст.ст. 20,21 ФЗ-214.

Т.е. закон обязал его все изменения о застройщике и( или) проекте о строительстве в течение трех дней вносить в проектную декларацию и все, а указанные изменения он согласовывать с дольщиками не обязан.

А поэтому недобросовестный застройщик может очень здорово вас подвести.

Перечень рисков:

• вместо обещанного вам 5-ти этажного дома, построить 10- этажный;
• может изменить характеристики квартиры по своему усмотрению, если в договоре они не будут прописаны (изменить вид отделки, либо вообще без отделки
• вместо обещанного застеленного балкона может не застеклить
• вместо обещанной сантехники может ее не установить
• вместо обещанного газифицированного дома может не подключить газ
• изменить фасады
• вместо обещанного паркинга может их не построить
• и таких примеров может быть множество

Пример договора долевого участия с большой степенью риска

По одному из обращений клиента, мною был изучен договор ДДУ в котором, технические характеристики продаваемой квартиры были указаны следующим образом:

«застройщик своими силами обязуется построить многоквартирный жилой дом на земельном участке № … расположенном по адресу …… ,точное месторасположение указано в приложении №1 на схеме»

Было указано описание квартиры с указанием площади, расположении на этаже, площадь лоджии и балкона, план-схемы и все.

Что не было указано в договоре долевого участия:

• из какого материала будет построен дом
• этажность дома
• виды и перечень отделочных, монтажных, строительных, электромонтажных, сантехнических видов работ
• вид отделки
• комплектация квартиры
• перечень строительных материалов из которого будет состоять отделка квартиры

Имелась только одна формулировка, содержащиеся в одном предложении:

«стены оштукатурены, стяжка на полу, металлопластиковые окна, входная металлическая дверь, радиаторы отопления алюминиевые»

Из данной формулировки непонятно какие именно стены будут оштукатурены, может в подъезде их оштукатурят.

В приведенном условии договора долевого участия нет частички «все», соответственно можно будет установить не все окна, не оштукатурить все стены, на каком полу стяжка не понятно.

Расплывчатые и неясные формулировки в договоре долевого участия увеличивают риски дольщика

А устно дольщику сообщили, что дом будет 6-этажным с подземным гаражом и административным зданием.

В договоре нигде не было указано про этажность дома , подземные гаражи и административное здание. Что дало право застройщику потом поменять свои планы и он решил еще надстроить три этажа, и не стал торопиться строить гараж и административное здание.

В связи с чем срок сдачи дома необоснованно затянулся на года и по настоящее время дом не сдан, и что еще застройщику придет в голову неизвестно, остается только догадываться.

В таком случае что то предъявить застройщику будет сложно, поскольку в договоре долевого участия не указано вообще этажность дома и другие характеристики.

И нет гарантии, что застройщик еще что нибудь не придумает. В данном случае дольщику только можно будет взыскать неустойку за просрочку сдачи объекта, что уже очень радует.

Что четко прописать в договоре долевого участия:

• точное описание технических характеристик квартиры (строительный адрес, подьезд, секция, этаж, количество этажей в доме, расположение относительно других квартир, площадь, наличие лоджии или балкона, террасы, схематичное изображение плана квартиры с подробным описанием, вид остекления, описание наружных стен, перегородок и т.п. )
• если желаете приобрести квартиру с отделкой, то следует указать все виды и перечень отделочных работ с указанием всех строительных материалов (например, оштукатуривание, облицовка, окраска, укладка кафеля, настил полов линолеумом или плиткой, перечень строительных материалов-краска, обои, линолеум, плитка и т.д.)
• перечень монтажных работ (установка окон, дверей, сантехники и т.п)
• перечень электромонтажных работ (разводка проводки, установка внутриквартирных щитков или наружных и т.д.)
• сантехнические работы (установка сантехники, разводка трубопроводов холодного и горячего водоснабжения и т.д.)
• перечень имущества,входящее в комплектацию квартиры(двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, счетчики, радиаторы, люстры и т.д.)
• с указанием всех технических и административных зданий (нежилые помещения), если застройщик планирует их возвести (паркинг ,подземный гараж и т.п. и они для вас будут иметь значение), может вы покупаете квартиру только из за наличия парковки или места в подземном гараже.

Данный перечень не является исчерпывающим и может быть дополнен, но если вы составите описание придерживаясь данного перечня, думаю основные характеристики будут учтены.

Резюме: чем точнее и больше характеристик будет указано в договоре, тем будет надежней договор, чем меньше, тем будет дольщик уязвим и будет благоприятная почва для злоупотреблений застройщиком.

Также если будут четко указаны критерии квартиры, то уже застройщик просто так не сможет изменить технические характеристики квартиры, поскольку все характеристики квартиры, указанные в договоре должны соответствовать проектной документации (ст. 4 предмет договора ФЗ -214).

Дольщик должен усвоить для себя:

основные моменты должны быть отражены в договоре долевого участия, поскольку договор изменить без вашего согласия нельзя, а проектную документацию можно.

Соответственно еще раз делаю акцент, что для вас приоритетным документом будет только договор долевого участия, а не проектная документация и т.п.

Чтобы исключить риски, в первую очередь надо исходить из условий, указанных в договоре долевого участия, а потом их сопоставлять с проектной документацией.

И в случае отсутствия противоречий вы не сможете предъявить какие либо претензии.

Как в указанном мною примере, т.е. вы лишаетесь права предъявлять претензии о том, что застройщик решил достроить еще несколько этажей, поскольку он формально закон не нарушает, так как в договоре не указано про этажность дома.

Также вы лишитесь права требовать установления сантехники, если это не прописано в договоре. Что дает ему право строить дом до бесконечности, но конечно для этого он должен будет оформить все документы надлежащим образом.

Но конечно написать претензию вы все таки можете, но застройщик ее не удовлетворит, да и суд думаю тоже ввиду отсутствий доказательств о нарушениях со стороны застройщика.

Ваши возможности при правильно составленном договоре долевого участия

Но если у вас будет грамотно составлен договор, то в такой ситуации вы в большинстве случаев сможете доказать вину застройщика и сможете либо:

• расторгнуть с ним договор в одностороннем порядке в случае существенных нарушений , и потребовать от него возврата денег и процентов
• в случае нарушения застройщиком требований к проектной декларации в судебном порядке признать сделку недействительной как совершенной под влиянием в заблуждение , и потребовать возврата уплаченной суммы и процентов

В первом случае будет сложнее спорить, поскольку существенность нарушения вы должны будете признавать в судебном порядке, четких критериев в законе не указано, поэтому нарушения будут устанавливаться на усмотрение суда.

Это означает, что один суд может посчитать эти нарушения существенными, а другой нет. Так что перспективы очень туманны.

Только в случае явных и бесспорных нарушений можно с великой долей вероятности говорить об успехе удовлетворения иска.

А во втором случае при наличии доказательств о нарушениях как правило сложностей возникнуть не должно, поскольку здесь критерии четко указаны и при их наличии суд должен будет признать сделку недействительной.

Порядок внесения в проектную декларацию изменений, предусмотрен ст.19,20,21 ФЗ -214. НО в обоих случаях при удовлетворении иска вы имеете право на возврат денежных средств, уплаченных по договору и процентов на них.

Думаю, мало кто из дольщиков захочет расторгнуть договор, поскольку договор расторгнуть реально, а вот деньги уплаченные за квартиру получить можно только в перспективе.

Поскольку в данном случае вероятность остаться без квартиры и без денег очень велика, поэтому на такой решительный шаг будет мало желающих.

Вот поэтому такое основание, как расторжение договора или признание сделки недействительной не удобно для дольщика, и мало кто пойдет на такие решительные шаги.

Хоть законодатель и дал дольщику большие для этого возможности, но думаю радости от этого никто не испытывает.

Какой выход кроме расторжения договора долевого участия

Я считаю, что дольщик только должен пользоваться правом взыскания неустойки в случае просрочки, считаю эту меру очень эффективной. Так как дольщик получит и квартиру и еще деньги в придачу, порой бывает и немалые. Но пока тема не об этом.

Итоги о нивелировании рисков в договоре долевого участия

Поэтому вывод такой, вам необходимо будет при заключении договора с застройщиком:

Правильно указать предмет договора(квартиру) с точными и детальными характеристиками.

Следует избегать нечетких формулировок и неясных, общих фраз. Если в договоре будут четко указаны характеристики квартиры, застройщик уже не сможет поменять условия , так как он не сможет получить разрешение о вводе в эксплуатацию дома, если условия о технических характеристиках указанных в договоре не будут соответствовать проектной документации.

Застройщик в любом случае предоставит вам квартиру, с характеристиками, указанными в договоре долевого участия. Поскольку он будет очень заинтересован получить разрешение о вводе дома в эксплуатацию.

Получение этого разрешения для застройщика самая главная цель, и тогда будет не в его интересах вам предоставить объект, который не соответствует условиям договора долевого участия.

Но даже если и предоставит с другими характеристиками, то вы будете иметь полное право обязать его все исправить привести в соответствие с договором , но существенные отступления от условий договора он навряд ли будет делать, так как он рискует не получить разрешения о вводе в эксплуатацию.

То есть даже можно будет сделать вывод насколько надежный и добросовестный застройщик, добросовестный застройщик обязательно пропишет все точные характеристики квартиры, исключив тем самым почву для злоупотреблений, а недобросовестный напишет расплывчатые фразы, и минимум описания объекта.

Вот тогда вам стоит более детально изучить такой договор и сделать соответствующие выводы. Но если вы обнаружите в своих договорах минимум описания квартиры, то советую вам пристально следить за проектной декларацией, дабы застройщик не застал вас врасплох.

Так что мотайте на ус господа!