Подводим итоги бесплатной акции проверки ДДУ застройщиков Хабаровска

подведение итогов акции бесполатный анализ договора с застройщиков

Решила подвести итоги по бесплатной акции по анализу договоров долевого строительства у застройщиков в Хабаровске.

Хотя уже прошло время, но думаю лучше поздно, чем никогда. Ко мне поступило на проверку около 7 договоров Хочу подвести итоги.

Из 7 представленных мне на проверку договоров я сделала анализ только по 2 договорам, остальным участникам, к сожалению, в составлении анализа было отказано. И чуть ниже я объясню по каким причинам.

Итоги анализа договоров от застройщиков Хабаровска

Анализ договора №1 от застройщика

Из двух оставшихся договоров, которые были мною, изучены один договор не соответствовал полностью ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» поскольку он даже название имел «предварительный договор купли-продажи», что вообще недопустимо, так как не имеет юридической силы, в тексте договора были взяты условия с договора купли-продажи и с договора участия в долевом строительстве, и получился такой смешанный договор, в Росреестре он зарегистрирован не был.

Хочу отметить, что такие договора вообще не защищают участников долевого строительства, поскольку составлены с нарушениями закона.

В моей практике по застройщикам Хабаровска уже имеется несколько выигранных дел в суде, где застройщик незаконно привлекал деньги по таким предварительным договорам.

И итог такой, что пока все построенные дома по таким договорам являются самовольными постройками, и право собственности необходимо будет признавать в судебном порядке.

Если суд откажет в признании права собственности, то все построенные дома подлежат сносу.

Поскольку застройщик имеет право привлекать денежные средства только по договору долевого участия. Законная схема следующая: сначала вы заключаете договор, потом перечисляете застройщику деньги, договор регистрируете в Росреестре. Иных законных вариантов, исключающих ваши риски — нет.

Т.е. все другие способы привлечения денег являются незаконными, также у застройщика в обязательном порядке должно быть разрешение на строительство.

Это очень важный документ, свидетельствующий о том, что строительство легальное и имеются все необходимые документы, в т.ч. документы на землю.

Мои клиенты, узнав, что у них взяли деньги незаконно, решили не иметь больше дел с данной компанией и через суд вернуть деньги обратно.

Споры по таким делам в судах проходят успешно, если за дело берется толковый специалист. Также на основную сумму долга начисляются проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ, штраф и компенсация морального вреда и понесенные издержки.

И порою, сумма внесенная застройщику, когда составляешь иск, увеличивается в 2 раза из-за неустойки, штрафов и компенсации морального вреда.

Пример из практики

Приведу пример из свей практики: женщина внесла застройщику по предварительному договору 1 615 000 рублей.

Мною при составлении иска данная сумма с учетом неустойки, штрафа и морального вреда выросла до 3 100 000 рублей, суд удовлетворил иск на сумму 2890 000 рублей, сумма уменьшилась из уменьшения суммы морального вреда.

Так что бывает порой и выгодно возвращать деньги через суд, но по времени не быстро, но думаю, оно этого иногда стоит.

Анализ договора №2 от застройщика

Также мною был проверен еще один договор участия в долевом строительстве, который полностью соответствовал ФЗ 214.

Об участии в долевом строительстве, все существенные условия были соблюдены, в договоре определены существенные условия в соответствии со ст. 4 ФЗ б участии в долевом строительстве.

А именно:

определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

  1. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участника долевого строительства определен;
  2. цена, договор, сроки и порядок уплаты определены;
  3. способы обеспечения исполнения обязательств определены.

В целом все существенные условия определены в договоре, поэтому подписав такой договор, он будет считаться заключенным (не забудьте про регистрацию в Росреестре). Все существенные условия в представленном договоре соответствуют закону.

Из представленного договора было видно, что застройщик имеет право заключать договор долевого участия, в нем указаны данные о разрешении на строительство, данные о земле, проектные декларации.

Что дает основание полагать, что у застройщика имеются полномочия по заключению договора. Существенных рисков мною выявлено не было. Считаю, что хорошо защищает участника строительства и в случае, какого либо спора все права будут на вашей стороне.

По понятным причинам наименования застройщиков не упоминаю, что бы не было рекламы и антирекламы.

Причины отказа в анализе договоров от застройщиков

Далее все было печально. Остальные договора мне присылали без приложений, замазывали частично тексты договора, кто то это мотивировал тайной договора, кто-то ссылался на сокрытие персональных данных.

При анализе договоров от застройщиков Хабаровска, я сдержала обещание не распространять полученную информацию в интересах приславших договора.

Конечно, я ничего не имею против сокрытия персональных данных, но извините, представлю один пример.

Мне пришел договор без названия, отсутствовали все даты, сроки, наименование застройщика, проектной декларации, и пользователь доказывал мне, что я должна была проверять такой договор, соблюдая тайну договора.

Другие замазывали так тщательно свои персональные данные, что по пол листа не было видно, и я полагала, что кроме персональных данных, возможно, были замазаны и какие либо условия. Вот это были основные ошибки у многих.

Вы можете соглашаться со мной, можете не соглашаться, но решение принимаю при проверке только я, но я такие договора проверять никогда не буду.

Нет смысла делать анализ, если текст договора частично скрыт, поскольку у юристов мелочей не бывает.

И, как правило, потом и споры возникают в судах, что либо где-то какая нибудь фраза мелким почерком написана, либо ее не заметили и не придали значение, это любят делать банки в рекламе, когда пишут интересные для вас условия крупным шрифтом, а мелким условия, которые нужны им, и многие попадаются на эту удочку.

Если я делаю анализ, я должна видеть полностью договор, так как нет гарантии, что фраза, которая замазана, может иметь важнее значение и которая вас подвергнет огромному риску.

Это как «казнить нельзя помиловать», да-да мелочей не бывает, порою отсутствие запятой весь смысл изменит, а вы говорите фразы нет и ничего страшного.

Можно одной неброской фразой из пары слов подвести вас к огромному риску, в результате которой вы станете уязвимым и незащищенным. Это равносильно тому, что прийти к доктору, что бы он вам поставил диагноз и скрывать от него симптомы.

А персональные данные нужно скрыть так, что бы я видела, что скрыты только персональные данные, а не еще что либо.

Пример из практики, в договоре долевого участия не была указана этажность дома, а просто написан «многоквартирный дом», что дало право застройщику внести изменения в проектную декларацию и надстроить еще три этажа.

В результате чего срок завершения строительства отсрочился еще на 2 года и до сих пор не сдан. А если бы застройщик указал в тексте договора не «многоквартирный дом», а 6-этажный дом, то он уже не смог бы так просто внести исправления.

Так как условия, указанные в договоре долевого участия менять нельзя без согласия участника. А проектную декларацию менять можно, если эти условия не противоречат тексту условий в договоре ДДУ.

Поэтому когда застройщик внес изменения в проектную декларацию о том, что вместо 6 –эт. дома он будет строить 9-этажной дом, он условия договоре ДДУ не поменял, так что 6-этажный и 9-этажный дом подпадают под понятие «многоквартирный дом».

Поэтому надо зрить в корень. Всего одно слово решило судьбу дома!

Надеюсь, вы меня поняли и в следующий раз не будете делать таких ошибок, когда будет объявлена еще акция. А я тоже учту все недочеты, и в следующий раз буду вам подробнее объяснять условия акции.

Как только снова запущу бесплатную акцию по анализу договоров от застройщиков Хабаровска — вы будете оповещены о ней.

Пока!

Понравилось? Поделись!
Анна

Юрист по жилищным вопросам: Если звезды зажигают, значит это кому-то нужно. А наши труды нужны и полезны для Вас:)

Оцените автора
О недвижимости с душой
Высказать мнение

Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания Google.

  1. Анна Свинарева

    В настоящее время работаю по взыскании денег с данной компании,шансы хорошие, о результатах обязательно похвастаюсь. Тщательная проработка конечно снижает риски,однозначно.

  2. Сергей

    Замечательно, что в примере по первому договору удалось получить судебное решение в пользу покупателя недвижимости. Но вот удалось ли добиться исполнения решения? Но тщательная проработка договора экономит в последующем время и деньги, а так же снижает риски, это да.

  3. Жанна Орлова

    Как страшно напороться на вот такого нечистоплотного застройщика. Останешься и без денег и без жилья.

  4. Анна Свинарева

    Спасибо за отзывы,будем стараться насколько возможно просвещать вас,что бы не попали впросак!

  5. Ира

    Сама конечно с такой ситуацией на данный момент не сталкивалась, но на будущее буду более аккуратной.

  6. Аленушка

    Как же хочется,что бы у наших людей повысилась юридическая грамотность или,хотя бы,сознание того,что если в чем -то не разбираешься обратиться к специалисту заранее, тем самым обезопасить себя. А не расхлебывать потом последствия своих поступков.

  7. Света Конфета

    Ох, да! Мелкие шрифты — это болезнь договоров 21го века! И ведь не подкопаешься! А про «многоквартирный дом» даже не знаю что сказать… Это надо же быть такими ушлыми!

  8. Анна Свинарева

    Поэтому надо наиболее точно определять в договоре параметры объекта недвижимости ,что бы у застройщика как можно было меньше лазеек что либо изменять при строительстве.

  9. Анна Свинарева

    Этот вопрос следует адресовать к строителям,если техническая возможность будет , то возможно.

  10. Аня Байсина

    А мне вот, как человеку, не особо понимающему в этом вопросе, но собирающемся покупать квартиру в строящемся доме, стало интересно — а если застройщик укажет «6-этажный дом», он разве не сможет увеличить его, условно говоря, в ширину?

  11. Наталья Постнова

    Действительно полезная статья! Спасибо большое. В моей ситуации с «предварительным договором купли-продажи» очень помогло. Теперь предстоит суд по возврату денег.