Решила подвести итоги по бесплатной акции по анализу договоров долевого строительства у застройщиков в Хабаровске.
Хотя уже прошло время, но думаю лучше поздно, чем никогда. Ко мне поступило на проверку около 7 договоров Хочу подвести итоги.
Из 7 представленных мне на проверку договоров я сделала анализ только по 2 договорам, остальным участникам, к сожалению, в составлении анализа было отказано. И чуть ниже я объясню по каким причинам.
Итоги анализа договоров от застройщиков Хабаровска
Анализ договора №1 от застройщика
Из двух оставшихся договоров, которые были мною, изучены один договор не соответствовал полностью ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» поскольку он даже название имел «предварительный договор купли-продажи», что вообще недопустимо, так как не имеет юридической силы, в тексте договора были взяты условия с договора купли-продажи и с договора участия в долевом строительстве, и получился такой смешанный договор, в Росреестре он зарегистрирован не был.
Хочу отметить, что такие договора вообще не защищают участников долевого строительства, поскольку составлены с нарушениями закона.
В моей практике по застройщикам Хабаровска уже имеется несколько выигранных дел в суде, где застройщик незаконно привлекал деньги по таким предварительным договорам.
И итог такой, что пока все построенные дома по таким договорам являются самовольными постройками, и право собственности необходимо будет признавать в судебном порядке.
Если суд откажет в признании права собственности, то все построенные дома подлежат сносу.
Поскольку застройщик имеет право привлекать денежные средства только по договору долевого участия. Законная схема следующая: сначала вы заключаете договор, потом перечисляете застройщику деньги, договор регистрируете в Росреестре. Иных законных вариантов, исключающих ваши риски — нет.
Т.е. все другие способы привлечения денег являются незаконными, также у застройщика в обязательном порядке должно быть разрешение на строительство.
Это очень важный документ, свидетельствующий о том, что строительство легальное и имеются все необходимые документы, в т.ч. документы на землю.
Мои клиенты, узнав, что у них взяли деньги незаконно, решили не иметь больше дел с данной компанией и через суд вернуть деньги обратно.
Споры по таким делам в судах проходят успешно, если за дело берется толковый специалист. Также на основную сумму долга начисляются проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ, штраф и компенсация морального вреда и понесенные издержки.
И порою, сумма внесенная застройщику, когда составляешь иск, увеличивается в 2 раза из-за неустойки, штрафов и компенсации морального вреда.
Пример из практики
Приведу пример из свей практики: женщина внесла застройщику по предварительному договору 1 615 000 рублей.
Мною при составлении иска данная сумма с учетом неустойки, штрафа и морального вреда выросла до 3 100 000 рублей, суд удовлетворил иск на сумму 2890 000 рублей, сумма уменьшилась из уменьшения суммы морального вреда.
Так что бывает порой и выгодно возвращать деньги через суд, но по времени не быстро, но думаю, оно этого иногда стоит.
Анализ договора №2 от застройщика
Также мною был проверен еще один договор участия в долевом строительстве, который полностью соответствовал ФЗ 214.
Об участии в долевом строительстве, все существенные условия были соблюдены, в договоре определены существенные условия в соответствии со ст. 4 ФЗ б участии в долевом строительстве.
А именно:
определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участника долевого строительства определен;
- цена, договор, сроки и порядок уплаты определены;
- способы обеспечения исполнения обязательств определены.
В целом все существенные условия определены в договоре, поэтому подписав такой договор, он будет считаться заключенным (не забудьте про регистрацию в Росреестре). Все существенные условия в представленном договоре соответствуют закону.
Из представленного договора было видно, что застройщик имеет право заключать договор долевого участия, в нем указаны данные о разрешении на строительство, данные о земле, проектные декларации.
Что дает основание полагать, что у застройщика имеются полномочия по заключению договора. Существенных рисков мною выявлено не было. Считаю, что хорошо защищает участника строительства и в случае, какого либо спора все права будут на вашей стороне.
По понятным причинам наименования застройщиков не упоминаю, что бы не было рекламы и антирекламы.
Причины отказа в анализе договоров от застройщиков
Далее все было печально. Остальные договора мне присылали без приложений, замазывали частично тексты договора, кто то это мотивировал тайной договора, кто-то ссылался на сокрытие персональных данных.
При анализе договоров от застройщиков Хабаровска, я сдержала обещание не распространять полученную информацию в интересах приславших договора.
Конечно, я ничего не имею против сокрытия персональных данных, но извините, представлю один пример.
Мне пришел договор без названия, отсутствовали все даты, сроки, наименование застройщика, проектной декларации, и пользователь доказывал мне, что я должна была проверять такой договор, соблюдая тайну договора.
Другие замазывали так тщательно свои персональные данные, что по пол листа не было видно, и я полагала, что кроме персональных данных, возможно, были замазаны и какие либо условия. Вот это были основные ошибки у многих.
Вы можете соглашаться со мной, можете не соглашаться, но решение принимаю при проверке только я, но я такие договора проверять никогда не буду.
Нет смысла делать анализ, если текст договора частично скрыт, поскольку у юристов мелочей не бывает.
И, как правило, потом и споры возникают в судах, что либо где-то какая нибудь фраза мелким почерком написана, либо ее не заметили и не придали значение, это любят делать банки в рекламе, когда пишут интересные для вас условия крупным шрифтом, а мелким условия, которые нужны им, и многие попадаются на эту удочку.
Если я делаю анализ, я должна видеть полностью договор, так как нет гарантии, что фраза, которая замазана, может иметь важнее значение и которая вас подвергнет огромному риску.
Это как «казнить нельзя помиловать», да-да мелочей не бывает, порою отсутствие запятой весь смысл изменит, а вы говорите фразы нет и ничего страшного.
Можно одной неброской фразой из пары слов подвести вас к огромному риску, в результате которой вы станете уязвимым и незащищенным. Это равносильно тому, что прийти к доктору, что бы он вам поставил диагноз и скрывать от него симптомы.
А персональные данные нужно скрыть так, что бы я видела, что скрыты только персональные данные, а не еще что либо.
Пример из практики, в договоре долевого участия не была указана этажность дома, а просто написан «многоквартирный дом», что дало право застройщику внести изменения в проектную декларацию и надстроить еще три этажа.
В результате чего срок завершения строительства отсрочился еще на 2 года и до сих пор не сдан. А если бы застройщик указал в тексте договора не «многоквартирный дом», а 6-этажный дом, то он уже не смог бы так просто внести исправления.
Так как условия, указанные в договоре долевого участия менять нельзя без согласия участника. А проектную декларацию менять можно, если эти условия не противоречат тексту условий в договоре ДДУ.
Поэтому когда застройщик внес изменения в проектную декларацию о том, что вместо 6 –эт. дома он будет строить 9-этажной дом, он условия договоре ДДУ не поменял, так что 6-этажный и 9-этажный дом подпадают под понятие «многоквартирный дом».
Поэтому надо зрить в корень. Всего одно слово решило судьбу дома!
Надеюсь, вы меня поняли и в следующий раз не будете делать таких ошибок, когда будет объявлена еще акция. А я тоже учту все недочеты, и в следующий раз буду вам подробнее объяснять условия акции.
Как только снова запущу бесплатную акцию по анализу договоров от застройщиков Хабаровска — вы будете оповещены о ней.
Пока!
В настоящее время работаю по взыскании денег с данной компании,шансы хорошие, о результатах обязательно похвастаюсь. Тщательная проработка конечно снижает риски,однозначно.
Замечательно, что в примере по первому договору удалось получить судебное решение в пользу покупателя недвижимости. Но вот удалось ли добиться исполнения решения? Но тщательная проработка договора экономит в последующем время и деньги, а так же снижает риски, это да.
Как страшно напороться на вот такого нечистоплотного застройщика. Останешься и без денег и без жилья.
Спасибо за отзывы,будем стараться насколько возможно просвещать вас,что бы не попали впросак!
Сама конечно с такой ситуацией на данный момент не сталкивалась, но на будущее буду более аккуратной.
Как же хочется,что бы у наших людей повысилась юридическая грамотность или,хотя бы,сознание того,что если в чем -то не разбираешься обратиться к специалисту заранее, тем самым обезопасить себя. А не расхлебывать потом последствия своих поступков.
Ох, да! Мелкие шрифты — это болезнь договоров 21го века! И ведь не подкопаешься! А про «многоквартирный дом» даже не знаю что сказать… Это надо же быть такими ушлыми!
Поэтому надо наиболее точно определять в договоре параметры объекта недвижимости ,что бы у застройщика как можно было меньше лазеек что либо изменять при строительстве.
Этот вопрос следует адресовать к строителям,если техническая возможность будет , то возможно.
А мне вот, как человеку, не особо понимающему в этом вопросе, но собирающемся покупать квартиру в строящемся доме, стало интересно — а если застройщик укажет «6-этажный дом», он разве не сможет увеличить его, условно говоря, в ширину?
Действительно полезная статья! Спасибо большое. В моей ситуации с «предварительным договором купли-продажи» очень помогло. Теперь предстоит суд по возврату денег.