Как начать инвестирование в недвижимость без денег

инвестирование в недвижимость без денег Инвестору

Инвестирование в недвижимость без денег, т.е. как получать доход или приобретать недвижимость без первоначального взноса. Так же рассмотрим какие виды инвестирования денег в недвижимость более выгодные.

Что обычно понимают под инвестициями в недвижимость — это купить квартиру и сдавать в аренду.

Для многих такая постановка вопроса, или скорее решение его — нереальны. Я предлагаю рассмотреть все варианты и подробнее остановиться на комнатах, как наиболее выгодном и осуществимом на первоначальном шаге к инвестированию в недвижимость. 

О том, почему инвестировать деньги в недвижимость выгодно, мы убедились на примерах в статье «Куда инвестировать?!» и где можно найти самую дешевую недвижимость, узнали из статьи «Залоговое имущество«.

Инвестирование в недвижимость без денег: варианты, способы

Сдать квартиру посуточно

Посуточная сдача квартиры может принести больше денег чем, если сдавать квартиру ежемесячно, но при этом такой подход потребует от вас больше времени. Вы будете достаточно плотно включены в этот процесс.

Даже если вы найдете управляющую компанию, то все-равно будут присутствовать риски. Кто снимает обычно квартиры: приезжие в командировку, студенты, туристы.

Стоит быть внимательными в выборе постояльцев, я вам подробно рассказывал уже, об этом в статье «Как выбрать арендатора«. Т.е не исключено, что вы можете приехать на квартиру и обнаружить пьяный дебош, обозленных соседей, дачу объяснений полиции… и виноват будет тот, кому вы доверили управлять сдачей в аренду квартиры.

Разбор полетов при этом неизбежен и вам предстоит вновь искать управляющего, либо самим заниматься сдачей квартиры в аренду.

Определить надежность квартиросъемщика и подготовить грамотный договор поможет управляющая компания, а главное — по выезду она убедится, всё ли в порядке в квартире.

Сдача квартиры помесячно

В случае, если вы нашли (или вам нашли) вполне порядочных арендаторов, то ежемесячный и стабильный доход вам обеспечен. 

В том случае, если вы воспользовались ипотекой и большую часть суммы взяли в кредит, то доход будет либо минимальным, либо его не будет вообще  квартира будет окупать себя сама с помощью сдачу в аренду — ежемесячные выплаты «съедят» ваш доход. 

Может случиться так, что вы можете вообще не получать доход, а возможно, еще и доплачивать банку из другого источника денег.

Сдача квартиры покомнатно: помесячно и посуточно

Общий доход при этом варианте больше, чем при сдаче квартиры одному арендатору, но при этом, могут возникнуть проблемы в поиске долгосрочных арендаторов. Здесь тоже больше вам надо будет уделять времени вопросам сдачи в аренду комнат в квартире.

Т.к. основными арендаторами будут студенты или приезжие, то текучка будет стабильно. Плюсы и минусы в сдаче квартиры посуточно, подробнее я говорил в статье «3 способа выгодно сдать в аренду квартиру» — обязательно ознакомьтесь, чтобы иметь полноту представления, о чем идет речь.

Это уже вполне полноценный бизнес, основанный на инвестировании денег в недвижимость. Как вариант, вы можете воспользоваться услугами управляющей компании, чтобы меньше участвовать в волоките по уходу за квартирой, уборке, охране и размещению арендаторов. 

Этот вариант можно еще назвать мини-гостиница. Он подойдет для тех квартир, которые раньше были коммуналками. Подойдут обычные 3-4 комнатные квартиры с раздельными комнатами.

Здесь варианты: сдавать в аренду комнаты, либо койко-место. Помесячно всё-таки выгоднее и менее хлопотно, чем посуточно.

Как можно сделать?

Купить комнату в коммуналке около 22 кв. м, разделить ее на 2 комнаты по 10 метров и сдавать, как две полноценные комнаты. Подойдет также секционное общежитие, где для сдачи в аренду комнаты можно проделать тоже самое, что и с коммуналкой, если позволяют квадраты.

В этом случае сдавать в аренду можно две комнаты, но с ценой чуть меньше рынка — этим вы обеспечите себе постоянный приток желающих снять квартиру и желаемую прибыль.

Если варианта купить большую по квадратуре комнату и, в последствии, разделить ее — нет, то сдавайте в аренду одну комнату — имейте терпение и начните с малого:)

Как инвестировать в недвижимость без денег: комнаты

Вы можете начать инвестировать деньги в недвижимость, купив в ипотеку комнату.  Каким образом? На рынке недвижимости вполне достаточно комнат в продаже, например в пределах 1 млн. рублей.

Вы вполне сможете сторговать у собственника сумму до 10%, т.е. 100 тыс. Затем оценщик оценивает эту комнату в 1150 тыс. рублей и у вас получается разница в 250 тыс рублей, в качестве первоначального взноса.

Далее вам достаточно иметь определенный официальный доход, который позволит взять ипотеку на эту сумму, подав минимум документов (паспорт + справку 2НДФЛ).

Если у вас нет официальной работы, то у вас есть друзья и родственники, которые могут помочь с официальным трудоустройством — ищущий, да обрящет:)

Единственный нюанс (как же без них:)) — доход от сдачи в аренду комнаты может и, как показывает практика, будет ниже той суммы, которую надо платить за кредит на 1-3 тысячи рублей. Если вы этого не боитесь, то такой вариант приобретения и выкупа комнаты для вас.

В договоре купли-продажи сумма за которую покупается комната не должна превышать 1 млн. рублей.

Еще может возникнуть ситуация, когда потребуется согласие других собственников на продажу, покупаемой вами комнаты. На практике согласие получить бывает трудно, то собственники не идут на контакт, то их нет в городе — причин масса.

Приходится подключать нотариуса, писать письма и ждать 30 дней, сделка затягивается, время идет. Но можно решить вопрос с покупкой комнаты намного быстрее.

Как? Продавец может подарить вам 1/100 доли в его комнате, а потом, вы, как сособственник выкупите у него стальные доли.

Затем по этой же схеме приобретаете вторую, третью и последующие комнаты. Затем эту недвижимость можно продать и перейти на более крупную — покупать квартиры и коммерческую недвижимость в том числе.

Загородная недвижимость

Можно летом сдавать дачный домик, особенно, если он находится рядом с озером. Летом, на праздники, на Новый год и так далее. По правде говоря это может быть не очень доходно, а также амортизация может быть довольно большой — будут отдыхать, что-то побьют, сломают, оторвут и прочее.

А вы, делали все для себя и с любовью… в общем не совсем приятно.

Если говорить о сдаче загородной недвижимости посуточно, то её стоимость варьируется от 3000 до бесконечности, в зависимости от региона и сезонного периода. Не забывайте, в этом варианте надо учитывать и фактор амортизации…

Выбор коммерческого помещения

Как правило, доходность такой коммерческой недвижимости будет не намного выше депозита, который можно получить в банке. Для сравнения, если депозит сегодня принесет вам от 8 до 9% годовых, то подобное помещение — от 13%. Подробнее о выборе коммерческой недвижимости мы говорили в статье «Коммерческая недвижимость, выбор объекта«.

Мы разобрались, как инвестировать деньги в недвижимость без стартового капитала. Теперь вы знаете куда в недвижимости можно вложить деньги, знаете на конкретном примере как это можно сделать. Остальное только ваше желание с способность оторваться от стула:)

Успехов вам!

Понравилось? Поделись!
Антон Величко
Опыт работы специалистом по недвижимости 3 года, автор проекта. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"
Оцените автора
О недвижимости с душой
Добавить комментарий

  1. Саша Поздеев

    Здравствуйте,Антон!
    Через какое время можно будет рассчитаться с ипотекой в случае с комнатой 22 кв. м и как отнесутся соседи по камуналке к сдаче комнаты посуточно?

    Ответить
    1. reactorheart

      Рассчитаться за комнату можно будет в 1,5-2 раза быстрее, в зависимости от результатов посуточной сдачи квартиры! С соседями необходимо будет договариваться и тщательно «фильтровать» клиентов.

      Ответить
  2. Viktor Sposobnyj

    Антон, здравствуйте! Вот не могу придумать схему покупки коммерческой недвижимости — Торговый центр без начального капитала. Взять банковский кредит тоже не могу. Но продавец предлагает продажу этой недвижимости в рассрочку, но
    с внесением начального депозита 10%. Есть идея (Ваша подсказка) с дарением от собственника части этой недвижимости, напр. 20% под вексель). Оформляю собственность на эти 20% недвижимости а затем под эти 20 % недвижимости беру в банке кредит эквивалентный депозиту (10% от стоимости). После оплаты депозита заключается Договор купли/продажи и эта недвижимость моя
    с арендаторами. Ну а потом расчет с кредитом и оплата рассрочки из полученной арендной платы. Точка безубыточности этой коммерческой недвижимости 7 лет. Т.е. через 7 лет я получаю недвижимость практически без денег. Ваше мнение?
    Если можно напишите пожалуйста на:vlad.s2@mail.ru
    Виктору

    Ответить
  3. Irina

    По-моему, те, кто уже настроен инвестировать деньги в недвижимость, получили в этой статье столько подсказок, что вполне могут осуществить данную деятельность себе во благо.

    Ответить
  4. Rex

    Автор долбоёб! Ты прочти свой заголовок и текст, который написан «БЕЗ ДЕНЕГ!» А ты предлагаешь чего то там сдавать, покупать! Денег нет, ничего нет! Даже обсуждать нечего АВТОР КРЕТИН и ДОЛБОЁБ!

    Ответить