Правильно и выгодно выбираем жилье на вторичке

Покупателю

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке при покупке недвижимости, чтобы не пожалеть, на что обращать внимание в первую очередь, выбрать 1-2-3-комнатную квартиру, советы и рекомендации, ответы на вопросы.

Покупателю важно точно знать все нюансы выбора жилья, потому что эйфория после покупки нового жилища проходит в течение 6 месяцев, затем исчезают «розовые» очки и реалии со всеми недостатками приобретенной недвижимости увеличивают степень разочарования от покупки.

Чтобы этого не происходило с вами, предлагаю список нюансов, на которые обратить внимание при выборе жилья на вторичке, неважно выбираете ли однокомнатную квартиру, двух- или трехкомнатную — делайте это правильно!

Как правильно выбрать квартиру

Размер ежемесячного платежа
Большинство покупателей недвижимости используют заемные средства плюс небольшие накопления, маткапитал и сертификаты.

Совет: В случае использования ипотеки соблюдайте важное правило — платеж не должен превышать 30% от вашего семейного бюджета.

Почему при выборе квартиры нам важен размер ежемесячного платежа? 90% ипотечников не задумываются над этим и очень зря, потому что размер выплаты от 40-50% от общего бюджета семьи становится тяжелой ношей, вынуждающей отказывать себе даже в небольших радостях, особенно в отдыхе.

Пример:

На вашу семью общий доход составляет 80 тысяч рублей. Ипотеку одобряют на 4508 тыс рублей (стоимость квартиры) с ежемесячной выплатой 41 883 рубля. Эта сумма уже более 50% от вашего бюджета, прибавьте сюда расходы по коммуналке плюс возможный ремонт и получите 60%.

как покупать квартиру на вторичном рынке размер ежемесячного платежа

В итоге покупка стала не радостным приобретением, а тяжелым бременем.
Значит, стоит пересмотреть либо район покупки, либо количество комнат, этаж, состояние и другие параметры жилища, влияющие на его стоимость. Возможно, подкопить первоначальный взнос. Как правильно выбрать квартиру, исходя из ежемесячного платежа вы поняли, двигаемся дальше.

Местоположение
Важность места нахождения приобретаемой квартиры нельзя недооценивать. Правильно не просто купить недвижимость, а выбрать так, чтобы решить несколько задач сразу. Например, сократить время следования до работы, школы, детского сада, найти более экологическое место для проживания, исключить использование автомобиля, как еще одной расходной статьи в бюджете.

Рекомендация: Используйте покупку жилища для решения сразу нескольких задач!

К примеру, я приобрел жилье в самом центре города и в 8 минутах от офиса, исключив статью расходов на автомобиль. Если он мне нужен для загородных или иных поездок — беру в аренду. Это дешевле, чем расходы на стоянку, запчасти, бензин, страховки и т.д.

Панель, монолит, кирпич?
Обойдя множество домов, в бытность работы риэлтором я понял, что панельные дома — это жилье, которое я буду рекомендовать в последнюю очередь, особенно, если есть возможность приобрести жилище в кирпичке или монолите.

Панель имеет множество недостатков, и дело даже не в сроке эксплуатации (30 лет), а более «бытовых» проблемных сторонах:

  • Плохая звукоизоляция;
  • Холодные стены со стороны улицы;
  • Пропускающие холод швы между плитами;
  • Невозможность снести внутренние стены и сделать перепланировку даже в санузле.

Хотя некоторые кирпичные здания на вторичном рынке имеют схожие недостатки, если качество строительства было не на высоте. В кирпичных домах есть несущие стены посреди квартиры, которые нельзя убрать, иначе обрушите этаж. Однако, часто кухню и санузел можно вполне свободно перестроить. Иногда кирпичные стены, граничащие с улицей такие же холодные, как в панельках.

Кирипично-монолитные дома более выгодные в плане возможностей по перепланировке, но дорогие по цене, т.к. более «свежие» по году постройки. Но не стоит радоваться тому, что дом почти новый. Внимательно осмотрите коридоры на этажах здания и внешний вид стен.

По опыту могу сказать, что часто при внимательном осмотре выявляются неправильно сделанные водостоки, которые приводят к образованию грибка на стенах. Спустя 5 лет появляются трещины в стенах здания, иногда толщиной с палец.

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке

Планировка и иные характеристики
Правильный выбор квартиры на вторичном рынке основывается на удобной планировке. Бывая в гостях у родственников, друзей и знакомых вы наверняка подмечали выгоды расположения изолированных комнат и раздельного санузла. Преимущества и недостатки первых и последних этажей, маленьких или больших по площади кухонь, длинных темных коридоров и плюсы свободных планировок?

Настало время применить свой опыт и наблюдательность под ваши личные нужды! Арендуя многочисленные квартиры вы уже должны четко знать, какая планировка для вас самая комфортная. А если еще не знаете, то самое время определиться, чтобы после приобретения жилья не разочароваться в покупке.

Правила при отборе жилища с выгодными характеристиками:

  • изолированные комнаты (с отдельным входом в каждую из коридора или прихожей);
  • раздельный санузел;
  • большая кухня;
  • отсутствие стены, соседствующей с шахтой лифта;
  • не угловая квартира (отсутствие «уличной» стены с торца здания);
  • высокие потолки.

Если сомнения в выборе, читайте «Что выбрать: вторичку или новострой?«.

Крыша, подвал, подъезд
Мало кто обращает внимание на крышу, а тем более на подвал, максимум осмотр останавливается на подъезде, а зря и я расскажу почему.

Прожив несколько лет в своей собственной квартире, пусть даже на среднем этаже, вы можете стать жертвой затопления дождевыми водами, если крыша вашего дома не выдерживает ливневых дождей.

Не стоит надеяться на то, что воду остановит квартира на последнем этаже, жидкость прекрасно перемещается по стояку между швами и в шахтах коммуникаций, беспрепятственно портя ремонт, которым вы, возможно, гордитесь.

Поэтому приобретая недвижимость на среднем этаже не поленитесь прогуляться на последний и даже технический этаж (ключи можно взять у управляющей компании или председателя ТСЖ).

Подвал часто обходят стороной, особенно, если нерадивые риэлторы, стремясь быстрее заполучить комиссию умалчивают о нем. Но вам платить ипотеку и жить в выбранном здании не менее 5-10 лет и состояние подвала и коммуникаций будет влиять на размер отчислений на ремонт и содержание жилья.

Читайте, как осмотреть квартиру перед покупкой Правильный осмотр квартиры

Берете ключ у собственников или ТСЖ и осматриваете подвал. Отмечу, что на практике часто подвалы содержат в очень плачевном состоянии и как результат постепенное разрушение фундамента, «игра» дома при понижении и повышении температур, вследствие чего появление трещин на потолке и стенах (привет ремонту!).

И раз уж заговорили о коммунальных платежах, перейдем к вопросу об их оптимизации. Думаете рано, ведь еще не купили квартиру?! А вот и не верно! «Правильный» покупатель загодя думает о расходах на приобретаемое жилье!

Возможности экономии на коммунальных расходах
Как я уже отметил, при выплате ипотечного платежа к нему суммируется коммунальная выплата и это, по моему мнению, полная сумма ежемесячного платежа за квартиру. Приходя на просмотр квартиры, просите показать квитанции за несколько месяцев, плюс учтите перечисленные способы уменьшения расходов на коммуналку.

На что обратить внимание при выборе квартиры, чтобы перед покупкой понять, получится ли оптимизировать коммунальные платежи?

На что обратить внимание, советы:

  • наличие счетчиков на свет, воду, газ;
  • возможность установки счетчика тепла на радиаторы отопления;
  • возможность понижения стоимости тарифа на электроэнергию за счет использования электроплиты.

Пример из практики. Побывав в сотнях жилых домов я заметил, что далеко не во всех можно установить счетчики тепла на радиаторы отопления, а оплата по квитанции за тепло в среднем составляет сумму от 1500 до 3000 рублей для однокомнатной квартире в месяц.

Поэтому неудачная схема системы отопления не позволит вам меньше платить за тепло, даже если вы будете регулировать степень циркуляции воды в радиаторах.

Что касается понижения тарифа на электроэнергию, то поинтересуйтесь у собственников, а лучше попросите показать квитанции. Спросите о возможности поменять тариф на пониженный у хозяев квартиры или озадачьте этим вопросом риэлтора продавца.

Если вы определились с ипотекой, то узнайте 10 способов уменьшить платеж по ипотеке

Как правильно выбрать квартиру для покупки

Ремонт или без него?
Выбор зависит от вашей ситуации. Однозначно не рекомендую брать жилище без ремонта, если у вас есть маленькие дети (до 3 лет). Но если дети школьного возраста или их еще нет, то самое время приобретать недвижимость без ремонта. Почему? Причин для такого совета достаточно:

  1. Не надо выносить чужой ремонт. К слову говоря, стоимость вывоза строительного мусора с однокомнатной хрущевки обошлась мне в 40 тысяч рублей (ободрали штукатурку со стен до кирпича, снесли все стены, полы, потолки, гидроизоляцию (толщина 20 см бетона на плите перекрытия) и окна);
  2. Возможность сделать планировку или интерьер, согласно вашим предпочтениям;
  3. Стоимость квартиры без ремонта ниже, чем с ремонтом;
  4. Ваши вкусы и предпочтения бывших собственников по планировке и дизайну жилища однозначно бы не совпали.

Не слушайте тех, кто утверждает, что можно подобрать ремонт «под себя». Можно, но через полгода вы все-равно захотите изменить его до неузнаваемости и примеров таких в моей практике было масса.

Прочтите статью Покупать квартиру с ремонтом или нет

Что делать? Выбрать квартиру на вторичке с удовлетворительным состоянием, пожить немного, чтобы определиться, что и как переделать (достаточно полгода проживания, чтобы освоиться). Подкопить бюджет на переустройство и сделать ремонт «под себя».

Вы в любом случае это будете делать, так зачем платить дважды?

Если выбрали с ремонтом, то обратите внимание на рекомендации при подборе:

  1. Напор воды в водопроводе (недостаток напора на верхних этажах в вечернее время не редкость);
  2. Состояние труб канализации, водопровода (замена стояков довольно грязное и затратное мероприятие);
  3. Следы вытравленной плесени, отсутствие тяги в вентиляционной шахте;
  4. Наличие холодной стены, промерзающих углов (проверяется касанием рукой к поверхности стен и визуально);
  5. Скрип полов, глухой звук при простукивании плитки в санузле на полу;
  6. Качество установки и профилей пластиковых окон квартиры и утепление балкона (лоджии);
  7. Состояние электропроводки (проводилась ли ее полная замена, проверить просто — раскрутить одну из розеток);
  8. Наличие неузаконенных перепланировок, проверяем сличая схему в техпаспорте с реальной планировкой.

Прочтите статью: 12 советов при покупке новостройки

Вывоз ТБО
Немаловажный нюанс, на который следует обратить внимание при выборе жилья на вторичном рынке. Расположение баков для сбора твердых бытовых отходов должно находиться не менее чем 50 метров от дома. Я видел различные варианты размещения мусорных контейнеров:

  1. Напротив подъезда в 5 метрах;
  2. Напротив дома в 30-40 метрах;
  3. С торца дома в 20-30 метрах;
  4. Мусоропровод в подъезде.

Скажу вам точно, что самый выгодный вариант — с торца дома в 20-30 метрах. Потому что мусоропровод является рассадником крыс и насекомых, мусорка напротив подъезда доставляет адовы муки не только жителям первого этажа, но и вплоть до 6-го, а лицезреть контейнеру с мусором во дворе вам точно не захочется даже с высоких этажей.

Двор, лифт, соседи
Я объединил эти, казалось бы отличные друг от друга параметры, но по опыту проживания и посещения домов уверен, что они схожи — по контингенту проживания.

Мы не выбираем соседей, потому что они могут поменяться после покупки жилья, переехать, сдать свою квартиру нерадивым квартиросъемщикам и т.д. Но предварительно, выбирая квартиру стоит обратить внимание на состояние двора, потому что его обустройство говорит о том, как работает управляющая организация или ТСЖ, насколько активны собственники в доме и как часто и требовательно относятся к УК или ТСЖ. От этого будет зависеть будете ли вы возвращаться в симпатичный двор и подъезд или в хлев.

Читайте полезное: как купить квартиру с хорошими соседями

Состояние лифта, а так же наличие грузового лифта облегчит вам подъем на этаж не только покупок, но и велосипедов, колясок и прочих вещей повседневной эксплуатации. Внешний вид подъезда и лифта в красках опишет проживающий в доме контингент: наличие незнающей куда себя деть детворы или равнодушных соседей, которым плевать где жить, лишь бы их не трогали.

Вы узнали основы правильного выбора хорошей квартиры на вторичном рынке недвижимости, нюансы подбора жилища, основанные на риэлторской, житейской практике и здравом смысле. Желаю вам вовремя прочитать описанные выше советы и рекомендации, чтобы выбрать жилье своей мечты!

Если вам понравилась статья — поделитесь ею с друзьями в соцсетях, либо задайте интересующий вас вопрос в комментариях.

Понравилось? Поделись!
Антон Величко
Опыт работы специалистом по недвижимости 3 года, автор проекта. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"
Оцените автора
О недвижимости с душой
Добавить комментарий

  1. Антон Величко

    Благодарю за теплые слова! Стараюсь помочь актуальной информацией тем, кто решил купить квартиру самостоятельно:)

    Ответить
  2. Alexandr

    Нюансов и тонкостей при покупке жилья много, но по большей части они возникают от недостатка требуемых денег на покупку идеальной квартиры. При их недостатке всегда приходится чем-то жертвововать: районом, этажностью квартиры, размером жилплощади.

    Ответить
    1. Антон Величко

      Да, мы все пытаемся сэкономить, но важно знать, что экономия должна иметь пределы и можно подыскать себе хороший вариант пожертвовав иногда кажущимися важными требованиями к квартире, которые на самом деле ни так важны.

      Ответить
  3. Лена

    Статья слабая. все кратко и в виде воды. По заголовку думала что будет раскрыт только 6 пункт -осмотр квартиры и указаны все больные точки… а не туманная щумоизоляция и свет. Про район. бюджет и вариант оплаты итак все знают еще до первого осмотра квартиры..все давно определились!

    Ответить
    1. Антон Величко

      Спасибо за отзыв, Лена!)
      В одной статье не раскроешь всех нюансов, поэтому есть еще ряд статей в разделе «Покуптелю», есть ряд видео, где более подробно про осмотр: http://club.habrealty.ru/wpm/start
      К сожалению, не только «бюджет и варианты оплаты». На практике после покупки многие обнаруживают отсутствие стоянки автотранспорта, разбитые подъездные дороги, отсутствие детской площадки во дворе, отсутствие магазинов, школ, аптек в шаговой доступности и т.д.

      Ответить
  4. Denis Levin

    У меня в приоритете были изолированные комнаты и чтоб квартира не угловая. Стену между туалетом и ванной потом сами снесли, чтоб расширить пространство — проблем нет. Репутация района и атмосфера дома куда важнее ремонта. Тот вариант, что мы смотрели на авито и в итоге взяли, был с поменяной проводкой и чистовой отделкой всего лишь.

    Ответить