Как правильно выбрать квартиру в новостройке для покупки

как выбрать квартиру в новостройке Покупателю

Как правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика по выгодной цене, на солнечной стороне, для проживания и инвестиций, новые правила, на что обращать внимания разберем в статье.

Коснемся вопросов о выборе района и застройщика, типа материала для стен дома, на какой стадии строительства приобретать недвижимость, как влияет на выбор квартиры наличие и отсутствие солнечной стороны и многом другом, что поможет вам сэкономить время на подборе жилплощади для проживания или инвестирования.

Узнайте, на что обращать внимание и как покупать квартиру на вторичном рынке

Как выбрать квартиру в новостройке правильно

Ориентация на бюджет
Прежде чем выбирать район строящихся домов или застройщика, четко определите бюджет будущей покупки. Адекватная оценка финансовых возможностей позволит сэкономить время на подбор строящегося жилья от застройщика.

К тому же цена за 1 кв. метр разнится, если счет выставляется в рублях или валюте. По опыту натерпевшихся стресса дольщиков, рекомендуется оплачивать покупку только рублями.

Варианты размещения строящегося жилого комплекса влияют на его стоимость, например, приобретение квартиры в точечной постройке, размещенной в квартале жилых домов советского периода будет строить дороже, чем в отстроенном квартале жилых домов на абсолютно новой территории, где пока еще не развита инфраструктура.

Почему набившая оскомину рекомендация так важна? Потому что, если вы из последних сил выкраиваете деньги на оплату квартиры, да еще в течение длительного срока, ваша радость от приобретения новой жилплощади превратится в ненависть.

Цель приобретения новостройки
Покупатели делятся на несколько категорий:

  • Приобретая жилье для проживания (например, в связи с расширением семьи);
  • Покупая квартиру в новостройке для инвестирования, с целью перепродать или сдавать в аренду.

Цель влияет на выбор квартиры в новостройке существенно. Так, если вы берете жилплощадь для себя, то не будете учитывать важных факторов, которые априори обязательны при выборе квартиры от застройщика при инвестировании.

Например, при покупке квартиры в новостройке для инвестирования учитывается:

  • Размер арендной ставки;
  • Конечная стоимость квартиры после сдачи дома;
  • Экономическая ситуация в стране и рынке недвижимости;
  • Налоговая нагрузка;
  • Спрос на недвижимость в районе постройки дома и т.д.

как правильно выбрать квартиру в новостройке

Застройщики и район
Почему выбор придется делать одновременно? Потому что оба фактора одинаково важны. Ни для кого не секрет, что застройщики могут не изменять содержание ДДУ для дольщика, даже если он юридически верно обоснует неправомерное содержание договора. Многие девелоперы придерживаются правила6 «Не нравится – не бери».

В связи с этим, будущие дольщики прежде чем выбрать квартиру в Москве или ином городе решают задачку не только по местоположению жилья, но и надежности застройщика.

На что обратить внимание при выборе застройщика:

  • Наличие разрешения от местных властей на строительство жилого комплекса;
  • Учредительные документы и проект дома, утвержденный архитектором;
  • Наличие у девелопера неоплаченных кредитов, их размер, судебных дел;
  • Источник финансирования застройки;
  • Отзывы о построенных ею жилых комплексов от реальных покупателей или жильцов.

Самостоятельно разобраться в документации вам вряд ли получится, поэтому проще нанять юриста, остальное сделаете сами.

Не соглашайтесь на оплату строящегося жилья до получения застройщиком разрешительной документации, т.к. высока вероятность потери денег

Информации о застройщике достаточно на форумах, где активно обсуждаются такие темы дольщиками, либо специалистами, либо теми и другими — в любом случае можно узнать то, чего нет в официальных источниках.

Как проверить застройщика и документы на новостройку, читайте Как выбрать застройщика

Правильное местоположение дома сэкономит вам время и нервы, поэтому обратите внимание на:

  • Близость строящегося дома к веткам метро, остановкам транспорта или дорожным развязкам, интенсивность движения в часы пик, загазованность;
  • Расстояние и время, которое вы будете тратить на поездку до офиса, детсада или школы, если у вас дети, учебы или родственников;
  • Изучите карту местности и выявите размещение поблизости промышленных объектов, ТЭЦ, свалок и соберите информацию об экологии выбранного района;
  • Выясните есть ли поблизости от жилого комплекса места для массового отдыха, которые могут создавать неудобство проживания вам и членам вашей семьи.

Сидя дома вам не выяснить перечисленную информацию, поэтому выбрав несколько районов и застройщиков, посетите офисы и места строительства домов для получения достоверных данных. Район лучше посетить до начала часа-пик и в вечернее время.

Не рекомендуется приобретать жилплощадь в новостройке, которая расположена недалеко от крупных продуктовых баз, оптовых торговых центров.

На каком этапе строительства выбирать квартиру в новостройке

Будущим дольщикам понятно, что на стадии котлована стоимость квартиры от застройщика дешевле, а по мере продвижения строительства происходит удорожание. К тому же со временем выкупаются самые «вкусные» предложения.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке по цене, в начале строительства (стадия «котлована»), середине или перед сдачей дома? Здесь решают несколько факторов:

  1. Размер суммы для приобретения жилплощади;
  2. Решимость предпринимать рискованные действия.

Вкладывая на стадии «котлована» в покупку жилья в новостройке вы экономите, но сильно рискуете и даже не тем, что стройку «заморозят», а возможном низком качестве жилья. На средней стадии строительства, когда уже построено несколько этажей, качество строительства можно оценить воотчию и даже попросить посетить стройку, чтобы осмотреть стены и потолки.

Тоже самое можно сказать про этап, предшествующий сдаче дома в эксплуатацию. Но в обоих случаях цена за квартиру уже не такая выгодная.

Покупка брони в очереди на долевое участие еще более рискованное решение. Подумайте о том, что это не стадия «котлована» — проект просто на бумаге и завтра даже ее может не стать.

Как выбрать квартиру в новостройке для покупки: на что обратить внимание

как выбрать квартиру в новостройке для покупки

Предварительное ознакомление
Изучите документацию от застройщика, где указаны основные параметры квартиры. Это может быть «рыба» договора долевого участия. Заодно проверите ДДУ на наличие «подводных камней». Вас интересует:

  1. Планировка (поменьше стен, примыкающих к соседям);
  2. Высота потолков (не менее 2.70 метра, чтобы оформить полы и потолок);
  3. Вариант отделки и цена (черновая, чистовая);
  4. Наличие правильно проложенной электропроводки;
  5. Водопровод и отопление (возможность установки счетчиков тепла);
  6. Систему вентиляции;
  7. Степень шумоизоляции;
  8. Вид из окна (предпочтительнее выбирать квартиру на солнечной стороне, чтобы напротив не было неоновых вывесок ресторанов, клубов, отелей);
  9. Отсутствие стены, граничащей с шахтой лифта;
  10. Угловую квартиру рассматривать, как последний из вариантов.

Материал стен
Для правильного выбора жилья в новостройке перед покупкой, определитесь, с плюсами и минусами материалов, из которых построен дом, которые вы приемлите. Типы строящихся домов, в зависимости от материала:

  • Панельные;
  • Кирпичные;
  • Каркасно-монолитные;
  • Монолитные.

Первый тип «панелька», уступает следующим двум по звуко- и теплоизоляции. Второй (кирпичный) хуже по теплоизоляции, чем каркасно-монолитный.

Информация о типе стен и внутренних перекрытий содержится в строительной документации, которую можно запросить перед покупкой у девелопера.

На каком этаже выбрать квартиру в новостройке?
Застройщик прекрасно осведомлен о недостатках первых и последних этажей, поэтому при продаже может делать существенные скидки. Вам же самим решать, брать жилплощадь на среднем этаже или на крайних.

Чтобы определиться с выбором читайте статьи:

Определяясь с этажом, подумайте, насколько вам будет комфортно добираться до квартиры, в случае отсутствия электричества или поломки лифта.

Как правильно выбрать квартиру в новостройке на солнечной стороне
Достаточно сориентироваться на местности, узнав где северная и южная сторона и откуда восходит солнце. Для начала выберите квартиры новостройки, окна которых выходят на южную сторону. Посмотрите варианты с выходом на восточную сторону.

В идеале, если у вас 2-3—4 комнатная квартира, чтобы окна выходили на восток и юг. В этом случае, в квартире будет достаточно солнца, со стороны юга почти всегда, а с востока – в первой половине дня.

На западной стороне тоже неплохой вариант, отличается от восточного тем, что солнце освещает квартиру во второй половине дня.

Учтите, что в течение 5 лет, в зависимости от типа грунта и материала стен (панель, кипрпич, монолит), возможно появление трещин на всех поверхностях дома

Чтобы правильно выбрать квартиру в новостройке от застройщика, обратите внимание на:

  1. Наличие платных и бесплатных парковочных мест во дворе и вблизи него;
  2. Обустройство двора (детская площадка, пешеходные дорожки, подъездные пути к жилому комплексу);
  3. Наличие грузового лифта;
  4. Отсутствие трещин на потолке, полах и стенах коридоров, внешних стен здания, окнах (посмотреть, чтобы не осыпалась штукатурка);
  5. Ширина лестничных маршев;
  6. Количество квартир на этажах (не более 3-4);
  7. Утепление уличных стен жилого комплекса.

Как выбрать квартиру в строящемся доме: советы

как выбрать квартиру в строящемся доме

Регистрация договора в Росреестре
Для новостроек — это договор долевого участия (по Федеральному закону № 214).
Другое оформление покупки строящихся новостроек законом не предусмотрено.

Расчеты при покупке квартиры в новостройке только по безналу
Решив купить квартиру в новостройке, все финансовые операции необходимо проводить через безналичную оплату.

Если при продаже квартиры в новостройке настаивают на наличном расчете, то вам должны выдать чек контрольно-кассовой машины (ККМ) и квитанция к приходному кассовому ордеру.

Не подписывать лишних бумаг
У случае затягивания сроков строительства новостройки, застройщик может вам предложить подписать соглашение о продлении сроков предоставления квартиры в новостройке — это соглашение не надо подписывать.

Если вы его подпишите, значит позднее взыскать неустойку, в связи с невыполнением застройщиком своих обязательств — не сможете.

Внимание при приеме сдаваемой застройщиком квартиры
По окончании строительства застройщик предложит принять квартиру, которую вы у него приобрели. Если при внешнем осмотре вы выявили какие-то недостатки, то их необходимо указать в акте приема-передачи. Застройщик должен их устранить.

В случае отказа застройщика устранять выявленные вами недостатки и отказа подписывать акт приема-передачи квартиры с указанными вами недостатками — направляйте в адрес застройщика претензию, с ссылкой на недостатки и необходимость их устранить в определенные сроки.

Читайте о том, как принять квартиру у застройщика и как заполнить Смотровой лист

Соответствие площадей квартиры в документах и действительности
Составляя и подписывая договор о долевом участии, тщательно проверяйте характеристики приобретаемой квартиры в новостройке, в частности речь идет о площади.

Если вы обнаружили несоответствие и предоставляемая площадь в квартире меньше, указанной в договоре долевого участия с застройщиком — вы можете потребовать компенсацию, согласно ст.4 Федерального Закона №214.

Удовлетворение вашего требования осуществляется либо застройщиком напрямую, либо через суд.

Во избежание подобных случаев застройщики, в договоре долевого участия, могут устанавливать определенный предел расхождения площадей в квартирах и готовы идти вам навстречу, если этот предел превышен.

Но в этом случае суд может признать подобную оговорку застройщика недействительной в сто процентов случаев.

Будьте готовы к тому, что подобные условия в договоре могут появиться и решения их, в основном, происходят в судебном порядке. Помните, что обещания на словах о внесении изменений в договор долевого участия «потом» — это всего лишь слова.

Конечно, такой объем информации и действий зачастую непосилен для человека неподготовленного. Хорошо, что есть проверенные в деле юристы, которые уже натаскались по решению жилищных вопросов и довольно редко просиживают в кабинете, потому что решают вопросы своих клиентов.

Основываясь на приведенных в статье правилах вам будет легче правильно выбрать квартиру в строящемся доме.

Понравилось? Поделись!
Антон Величко
Опыт работы специалистом по недвижимости 3 года, автор проекта. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"
Оцените автора
О недвижимости с душой
Добавить комментарий

  1. Alexandr

    Часто видел и вижу яркие рекламные щиты о продаже квартир в строящихся домах. Не обращал на них внимания, потому что они не по карману, но через год-два новостройки строились, в дома заселялись люди. Думаю, в этом случае застройщики людей не обманывали, хотя трения между ними и разлады мне, обычному пешеходу, не увидеть.

    Ответить
  2. Руслан

    Еще бы хотелось добавить, что не мешало бы почитать о компании застройщике перед покупкой, а так же смотреть вживую на те обьекты которые уже сдались. В свое время купил квартиру у Инстрой и выше приведенные меры мне очень помогли найти эту компанию :) Хотя рекламы с ней почти не было в то время.

    Ответить
    1. Антон Величко

      Вы правы, Руслан, посетить сданные застройщиком дома и даже поговорить с жильцами. Это хорошая практика, но мало кто так глубоко изучает вопрос, хотя квартиры покупают почти на всю жизнь..

      Ответить
  3. Ekaterina Orlova

    Интернет – источник полезной информации для тех, кто умеет такую добывать. При покупке квартиры нашли возможные варианты, потом в сети пробили инфу о застройщиках, принимали квартиру уже полностью прошаренные, благодаря таким вот ресурсам и общению с толковыми юристами, оценщиками, строителями итд.

    Ответить
  4. Olga Khamanova

    Увы, нет единого совета, как не прогадать со временем покупки. Даже сданный в эксплуатацию дом не гарантирует отсутствия юридических споров. Считаю, первый документ, который стоит проверить – разрешение на строительство. При малейших сомнениях просите сделать повторные замеры и проверки. Если бы не настояли на повторном замере площади в БТИ, то переплатили бы за 3 квадрата.

    Ответить
  5. Oksana Stepovaya

    Да, да, да, меня тоже вдохновляет эта первозданность и масштабность, но хитрость людская возвращает на землю. Из всех вариантов — а у нас их было 6 — юлить не стал только один застройщик. О нем мы видели хорошие отзывы еще на домофонде, когда выбирали квартиру. Но мне все же хочется убедиться, что он не продаст те же подвальные помещения какой-нибудь фирме. Как это проверить?

    Ответить
    1. Антон Величко

      Здравствуйте, Оксана!
      Если в проектной декларации в подвальных помещениях размещены только коммуникации, то это должно быть общедомовой собственностью собственников-жильцов. Если же планируется самостоятельное нежилое помещение (парковка, нежилое служебное, нежилое под что угодно) — тогда возможно, что застройщик приберет его себе.
      Т.е. необходимо разобраться со статусом помещения — подвал или нежилое. от этого и исходить.

      Ответить
  6. Maria Sadykova

    Кстати говоря, да, вот находишь много хороших вариантов и застройщики вроде неплохие, с хорошими отзывами, но только в единичных случаях не оказывается подводных камней. Мне муж сразу сказал, что будем сначала проверять каждого застройщика, а потом уже идти квартиры смотреть. Очень неплохие варианты находились. В итоге, с одним из застройщиков все-таки сложилось. Не без помощи строителей и юриста, естественно. Муж свою бригаду привел, чтобы все проверили. Ребята у него толковые, так что мы ни в чем не сомневались. Совет такой: чем большим количеством информации вы владеете, тем безопаснее будет сделка. И никогда не подписывайте посторонние бумаги! Советуйтесь с юристом.

    Ответить