Нотариальное заверение сделок с долями в 2016 году претерпело изменение и мы разберем плюсы и минусы для покупателей и продавцов.
Для начала немного истории:
Нотариальное заверение перехода права было введено с 1991 года по 1996 год . При этом договор купли-продаже обязательно заверял Нотариат.
Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью было отменено в марте 1996 году, после принятия ГК РФ с одновременным введением обязательной регистрации в Росреестре.
Но обязательность нотариального заверения перехода права, а также документов по сделке постоянно лоббировался. Например, в 2014 году планировали ввести эту практику, как обязательную в качестве пилотного проекта в нескольких регионах России.
Статья в тему: покупка квартиры через нотариуса риски
И вот в конце 2015 года Федеральный закон N 391-ФЗ внес изменения в:
- Закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.1 ст. 24, п. 2 ст. 30)
- Семейный кодекс РФ (п. 3 ст. 35, п. 2 ст. 38)
[incor name=»a»]
Какие сделки подлежат нотариальному заверению
- Продажа доли квартиры (земельного участка) в праве общей собственности постороннему (дублирует обязанности Росреестра по проверке сделки по продаже долей соответствию ст. 250 ГК РФ)
- Продажа недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (дублирует работу Органов опеки и попечительства, которые должны удостовериться в соблюдении прав несовершеннолетних)
- Нотариальному удостоверению также подлежат соглашения о разделе имущества между супругами при разводе (ранее нотариальное удостоверение было по желанию супругов)
- В том числе, если сособственники квартиры одновременно продают свои доли в одной сделке
А теперь давайте разберем по-порядку на что повлияло нотариальное удостоверение сделок и какие плюсы и минусы для продавца, покупателя и нотариуса
[incor name=»b»]
Плюсы и минусы для нотариуса, покупателя и продавца от нотариального удостоверения сделки
Нотариальное удостоверение при продаже доли в праве общей собственности, со слов представителей нотариата призвано защитить собственников бОльшей доли от рейдерского захвата квартиры.
Например, человек купил в квартире 1/50 долю и имеет право там прописаться и жить. Он, к примеру, действует следующим образом:
- создает условия, чтобы собственник бОльшей доли продал ему свою за бесценок
- продает свою долю второму сособственнику (который имеет бОльшую долю) за стоимость намного выше, чем она стоит.
Мы с вами разбирали, как оформляется продажа доли
Росреестр имеет обязанность проверить соответствие сделки с продажей доли закону (т. е. п.1 ст. 250 ГК РФ).
Поэтому, неизвестно, как нотариус защитит от перепродажи микродоли в квартире, если сособственника оповестили в установленный законом месячный срок (п.2. ст. 250 ГК РФ)?
Поэтому оповестят, перепродадут рейдерам и те сделают так, как я описал — по схеме выше. Следовательно, плюсы в нотариальном удостоверении сделок с долями только для нотариусов.
Продавцы долей не получают никакой дополнительной защиты от нотариусов
Нотариальное удостоверение сделки при продаже доли несовершеннолетнего
Мы уже с вами разбирали, как продать долю несовершеннолетнего
И кто знаком с практикой подобных сделок знает, что чаще всего продают квартиру с долей несовершеннолетнего и покупают квартиру бОльшую по квадратам. Например, продают двушку, а покупают трешку, т. е. это сделки т. н. «обмена».
Что такое сделка обмена и особенности купли-продажи читайте здесь
Чаще всего такие сделки происходят в одном городе, реже при переезде в иной город (например с Хабаровска в солнечный Краснодар).
При купле-продаже таких квартир, обычно выстраивается т. н. «цепочка», т. е. участвуют несколько покупаемых и продаваемых квартир — продавцы продают двушку (с собственником-ребенком), покупают трешку, а те продавцы, в свою очередь, покупают себе квартиру.
Таким образом, нотариус получает возможность заверять сделки во всей цепочке, а следовательно увеличивать размер своего вознаграждения и увеличивая расходы на сделку покупателей и продавцов.
Плюс, не забывайте, что покупатели и продавцы имеют супругов, которые необходимы дать нотариально заверенное согласие на продажу и покупку квартиры (п.3 ст.35 Семейный кодекс). А это еще одна из статей дохода нотариуса.
Продавцы и покупатели получают дополнительную финансовую нагрузку и временные затраты
Органы опеки и попечительства ревностно, надо отдать им должное, охраняют интересы детей, т. е. достойно справляются со своей функцией.
Зачем еще нотариат? Кроме появления лишней финансовой нагрузки и затрат по времени на стояние в очередях никаких изменений не предвидится.
К тому же, если продавец или покупатель наймут для защиты своих интересов толкового риэлтора или юриста, то специалистам придется доказывать каждому нотариусу, что составленный договор защищает сторону сделки.
И скорее всего конфронтации будут происходить, т. к. нотариусы не сопровождают сделки по купле-продаже недвижимости, не работают на рынке недвижимости и не не имеют опыта в нюансах при заключении сделок. Однако, при этом имеют свое мнение.
Соответственно, нотариус не сможет с практической точки зрения составить договор защищающий стороны сделки
[incor name=»c»]
Кто будет оплачивать услуги нотариуса
Чуть не забыл упомянуть о том, что покупателям и продавцам придется решать, кто будет оплачивать услуги нотариуса при заключении сделки купли-продажи недвижимости в указанных выше случаях.
Скорее всего оплатят оба, поделив тариф нотариуса пополам. Иного варианта я пока не вижу.
Это только первый шаг к тому, что все сделки с недвижимостью будут заверять нотариусы. А я-то думал, почему в марте 2013 года отменили заверение договора купли продажи Росреестром! Возможно, почва готовится еще с того момента.
Итак, вы узнали про новые способы заработка нотариусов, на нотариальном заверении сделок с долями и несовершеннолетними.
Познакомились с первыми шагами в нотариальной реформе и новой финансовой нагрузке и затратах времени для покупателей и продавцов квартир!
Свое мнение и вопросы пишите в комментариях, ведь не только мне интересно что вы думаете по данному изменению. Надеюсь, что мнение у вас есть!:)
Успехов вам!
