Как правильно оценить квартиру и показать преимущества

Сегодня на Habrealty.ru!

Как правильно оценить квартиру и не допустить ошибки упускающие действительные преимущества, за которые можно было бы попросить надбавку при продаже квартиры.

Мы уже как-то рассматривали причины того, почему квартира «зависает» в продаже и неправильно определенная цена была одной из основных причин. Если вы еще не читали эту статью, то обязательно прочтите.

Примерно 2/3 собственников жилья склонны переоценивать достоинства собственного жилья

Рассмотрим, за что следует просить доплату, а за что скинуть цену, а также как правильно оценить квартиру.

Ошибки или как правильно оценить квартиру

Склонность к преувеличению

Если посмотреть на предложения по продаже квартир, то сегодня 70-80% рынка занимает жилье с необоснованно завышенной ценой. Причем таких примеров много во всех сегментах – от эконома до элитной недвижимости.

Причин переоценки много, наиболее распространенных – три. Это:

• Аналоговый метод оценки. Хозяева жилья назначают цену, основываясь на информации из газет и с порталов о недвижимости. Ориентируясь на верхний диапазон, они формируют стоимость. Добавляют к ней еще немного, исходя из того, что «мое жилье лучше». После чего советуются со знакомыми и друзьями и еще делают надбавку на 3-5%. В результате цена оказывается завышенной на 10-15%. Усугубить ситуацию может нерадивый риелтор, добавляющий к явно завышенной цене еще и свою комиссию;
• Формирование цены в зависимости от собственных потребностей. Хозяева недвижимости выставляют в ценнике ту цифру, сколько денежных средств им нужно, например, на покупку жилья большего километража. В результате стоимость складывается так: цена приобретаемого жилья минус наличные средства, уже имеющиеся у владельца. Причем нередко оказывается, что она на 20-30% больше среднерыночной. При таком подходе речь о том, как правильно оценить стоимость квартиры, не идет;
• Завышенные ожидания роста цен. Нередко продавцы играют на опережение роста цен. Но вторичный рынок обычно не сразу реагирует на изменения. А потому и стоимость оказывается завышенной.

К не таким распространенным причинам относится ожидание щедрого, т.н. «своего» покупателя.

Так происходит, когда собственник намеренно завышает цену и ждет, когда она продастся. Обычно так делают те люди, у которых есть еще одно жилье.

И еще одна причина – намеренное позиционирование собственного жилья как более дорогого в расчете на большее внимание покупателей.

Перечень важных советов по продаже квартиры читайте: Продажа квартиры: советы

Устаревшее элитное жилье

С тем, как правильно оценить стоимость квартиры, особая ситуация сложилась на рынке элитного жилья.

Сегодня имеется множество объектов с родословной из 90-х годов, имеющих довольно неудачные планировки: много бесполезной площади квартиры, занятой под коридоры и прихожие, с минимумом жилых квадратов. Они значительно хуже новых концептуальных проектов. Но, например, в Хабаровске такие дома стоят в несколько раз больше среднерыночной цены.

Узнайте, кто оплачивает оценку квартиры продавец или покупатель

Конечно, многие старые дома уже не могут найти своего покупателя, если на них выставлена завышенная ситуация. Но владельцы резиденций так и не будут, скорее всего, снижать цены. Ведь деньги у них есть.

К тому же недвижимость – это хороший способ их сохранения.

Нулевая ликвидность

Собственники, которые не знают, как правильно оценить квартиру, мало задумываются над тем, что переоцененные проекты зачастую неликвидны.

Причина проста — покупатели дорожат своими средствами и не хотят переплачивать.

Все что остается продавцам, если не найдется случайного покупателя, желающего купить квартиру в том же доме, это скорректировать цену или снять свое жилье с продажи.

Что, собственно, и происходит зачастую в Хабаровске.

Сомнительный или редкий дисконт

Тех объектов, которые, наоборот, были недооценены, очень мало, не более 7%.

Зачастую по «недостаточной» цене продают свое жилье те собственники, которые куда-то переезжают, хотят выплатить задолженность по кредиту или вложиться в развитие бизнеса.

Обычно такие квартиры очень быстро продаются. Но тут нужно быть внимательным. Бывают случаи, когда дешевизна жилья сигнализирует о том, что с ним что-то не так.

Узнайте, какую технологию продаж на рынке лучше не использовать Как быстро и правильно продать квартиру

Не окупится евро ремонт

Как известно, цена квартиры зависит от множества факторов (планировки, размеров и т.д.).

Стараясь узнать, как правильно оценить стоимость квартиры, владелец жилья должен учитывать их все.

Но, к сожалению, такого не происходит. Нередко люди основываются на стоимости ремонта. Понять, конечно, их можно – хотят окупить свои вложения.

Но добавлять 100% стоимость к цене не оправдано. Вполне может быть такое, что новые владельцы будут переделывать все по своему усмотрению.

Недавно сделанный ремонт, наоборот, способен снизить стоимость квартиры.

Расположение метро и остановок транспорта

В данном случае есть два фактора.

Одни владельцы, не знающие как правильно оценить квартиру, пишут, что недалеко от них имеется метро, хотя добираться до него придется на наземном редко ходящем транспорте. У других действительно все так и есть.

Но кому нужны квартиры, у которых «окна ходуном ходят», к тому же, если они переоценены? Но в целом, на повышение или понижение цены влияет близость метро и магистралей, а также интенсивность хождения наземного транспорта.

Узнайте, как правильно купить квартиру и не остаться без штанов

К примеру, мало кто из собственников понимает, насколько покупателям непривычно слышать грохот проезжающего мимо дома трамвая, к которому нынешние хозяева давно привыкли и просто не замечают.

Минус 30% за соседство с ЛЭП

Есть факторы, снижающие стоимость жилья:

• расположенность в торце здания
• на первых или верхних этажах
• длительное не проведение в подъезде капитального ремонта
• наличие в домах существенных и весьма заметных дефектов (снижение на 5-10%)
• окружение дома (например, если вход в офис, расположенный на первом этаже, осуществляется из подъезда).

Негативным фактором является соседство с кладбищем, тюрьмой, вокзалом или ЗАГСом – до 15%.

Дешевле будет стоить жилье рядом со свалками, ЛЭП, промзонами и ТЭЦ, так как подобное соседство создают угрозу для здоровья жильцов.

На 30% придется снизить стоимость владельцам жилья, если у них имеются какие-то необычные условия продажи.

Например, отсрочка выселения продавцов от 2 недель до полугода.

Но не только расположение квартиры и неправильно определенная цена влияют на продажу.

Умение преподнести товар лицом, тоже влияет на успешную реализацию квартир на рынке недвижимости. Я имею ввиду фотографии квартир, которые затем публикуются в рекламе, внимательно отнеситесь к ним.

Читайте статью Ошибки в продающих фото квартир

Недооцененные факторы

Есть и хорошие новости для вас, уважаемые читатели:)

Есть факторы, на которые не все обращают внимание, но вместе с тем их наличие повышает ликвидность продаваемого жилья.

Например, стоит подумать, как правильно оценить стоимость квартиры и насколько повысить ее, владельцам тех квартир, из окон которых открывается живописный вид, например, на тихий сквер, парк или пройму реки.

Такое жилье пользуется спросом, хоть и недооценивается своим владельцем. За хороший вид можно требовать с приобретателя вплоть до 300 тыс. рублей.

Можно повысить цену на квартиру в доме, расположенном вблизи рекреационных зон, транспортную доступность, богатую инфраструктуру. Все это имеет большое значение для покупателей, а потому и жилье может быть более дорогим, примерно на 200 тыс. рублей.

Следует добавлять вплоть до пары сотен тысяч к стоимости квартиры, если она расположена в том доме, в котором живут исключительно благонадежные люди, нет людей с асоциальными наклонностями, скандалистов и дебоширов.

Ну, и наценку можно сделать, если в доме когда-то жил какой-нибудь знаменитый человек. Хотя это работает далеко не всегда. Бывают люди, которые не знают тех или иных великих людей и даже по учебнику истории.

Мы рассмотрели, как правильно оценить квартиру, учитывая положительные и отрицательные факторы, а также насколько они влияют на стоимость объекта.

Остается вам пожелать наиболее точнее определять стоимость продаваемой вами недвижимости, чтобы избежать долгой продажи, сопровождающейся упущенной выгоды.

Кстати, теперь вы можете рассказать своим знакомым, как правильно оценить стоимость квартиры или просто поделиться ссылкой на эту статью.

Успехов вам!