Как самому проверить жилье на юридическую чистоту

как проверить квартиру на чистоту при покупке

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно, суть проверки рисков, как сделать (с юридическими примерами), проверяемые документы, видео от юриста о рисках, нюансах и особенностях проверки.

Иметь деньги для покупки квартиры — это лишь полдела. Знание того, как их не потерять и выгодно вложить — вторая. Если вы усвоите, как проверить квартиру на юридическую чистоту, то, как минимум, спокойный сон вам обеспечен.

Но в любом случае, если вы самостоятельно не решаетесь проверить все документы по юридической чистоте квартиры из-за того, что просто не уверенны в своих знаниях — проконсультируйтесь с юристом, это бесплатно.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке: этапы

Этап 1:

проверить право собственности на квартиру

  • Свидетельство о регистрации права собственности
  • Документ-основание
  • Кадастровый паспорт и техплан
  • Доверенность

Этап 2:

проверка собственника(-ов) квартиры

  • Паспорт
  • Справка из ПНД
  • Наличие иных претендентов на квартиру
  • Долги по квартире

Способы проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно

Этап 1

Проверяем право собственности на квартиру (видео)

Какие документы проверять

1. Первый и основной документ для проверки юридической чистоты квартиры — Свидетельство о регистрации права собственности. Сам по себе никакой юридической силы не несет, т. к. только информирует о том, где искать информацию о собственнике и квартире. Но при этом предоставляет ценную информацию.

Из Свидетельства вы можете узнать:

1. Сколько раз выдавалось свидетельства нынешнему собственнику.

Например, он может получать его несколько раз за все время владения квартирой. Причинами могут стать потеря Свидетельства, гашение ипотеки, ошибки регистраторов и т.д.

2. Документ-основание которое подтверждает право собственности на квартиру нынешнего собственника. Оснований может быть много: приватизация, купля-продажа, решение суда, наследство и т. д. В зависимости от того, что именно являлось основанием к приобретению права собственности на квартиру, вы будете дальше вести проверку квартиры.

Например, если основанием права собственности являлась приватизация, то вам необходимо проверить все ли члены семьи, особенно, несовершеннолетние участвовали в ней или написали отказ. Иначе, согласно закона, они имеют право пожизненного проживания в квартире.

А вам такое соседство после покупки квартиры вряд ли понравится.

Проверка наличия иных претендентов на квартиру

Кто может еще претендовать на квартиру продавца, помимо собственника, указанного в Свидетельстве или документе-основании.

Прежде всего это родственники собственника (родители, супруги, братья, сестры), которые были выписаны из квартиры временно, в связи с возникшими обстоятельствами. Например:

  • ушедшие служить в армию на срочную службу
  • пожилые родители, помещенные в дом престарелых
  • заключенные, которым вынесен приговор и отбывающие срок в местах ни столь отдаленных
  • дети, которых определили на учебу в спецшколы или специальные воспитательные учреждения
  • лечащиеся на стационаре в психоневрологической больнице.

Вам пригодится статья Как выписать осужденного из квартиры
Как выписать человека без его согласия читайте здесь

Как выявить временно выписанных

Вам поможет выписка из домовой книги, которую может заказать и получить только сам собственник. О ней подробнее читайте в статье Как взять выписку из домовой книги.

Проверка наследников

Если в Свидетельстве указано, что собственник приобрел право собственности по наследству, выясните, есть ли еще претенденты на покупаемую вами квартиру. Для этого обратитесь к нотариусу, который открывал наследство и возьмите у него выписку из нотариальной книги.

Из выписки вам станет ясно, писали ли остальные родственники отказ от наследства или нет.

3. Фамилию, имя и отчество, а так же паспортные данные собственника, его возраст.

Не менее ценная информация, которая поможет вам предотвратить притязания на квартиру других лиц, имеющих на нее право, после ее покупки вами.

Например, фамилия в Свидетельстве и в паспорте собственника может различаться, если она выходила замуж и меняла фамилию. А это значит, что вам необходимо проверить, имеет ли право на квартиру бывший супруг и если да, то взять с него нотариально заверенное согласие на продажу.

Есть еще некоторые нюансы, которые дает проверить эта информация — они влияют на приостановку сделки.

4. Свидетельство покажет какой вид права у данного собственника на квартиру, проверкой чистоты которой вы занимаетесь. Этот пункт в Свидетельстве даст вам знать один ли собственник у этой квартиры или их несколько, кого еще привлекать на сделку.

Например: если указано «собственность в доле 1/2» или общая долевая или общая совместная, значит, есть другие сособственники с которыми вам надо познакомиться и они должны присутствовать на сделке.

5. В свидетельстве четко прописано какой объект недвижимости вы покупаете: квартиру, комнату или комнату в секции. Не дайте ввести себя в заблуждение по цене квартиры, т. к. в зависимости от вида собственности — соответствующая цена. Т.е. Комната заведомо должна стоить дешевле, чем квартира.

Например, продается полноценная «гостинка», т. е. мини-квартира по соответствующей цене. А смотря в Свидетельство вы понимаете, что там написано не «квартира», а «комната». Это значит, что стоимость такой «квартиры» должна быть уже существенно ниже.

Подробнее о том, как проверить чистоту квартиры и не только в 10 видео Как купить квартиру на вторичном рынке без посредников

6. В Свидетельстве указана дата регистрации права собственности, а значит и срок давности владения квартирой. Вам от этого не холодно и не жарко, но если собственники настаивают на проведении «миллионной» сделки, то может быть они просто смотрят ни на ту дату.

Например, выдача Свидетельства и регистрация права собственности могут быть датированы разными датами.

7. Обременения и история сделок по квартире. В Свидетельстве может быть прямо не написано о наличии обременения на квартиру, но вам следует их проверить. Для этого в ближайшем отделении МФЦ или отделении Росреестра необходимо взять выписку из ЕГРП.

Инструкция по процедуре, как снять обременение с квартиры

Историю сделок по квартире, вы так же узнаете из выписки ЕГРП, но такой ее вариант может взять только сам собственник.

Документ-основание и что можно узнать

Видов документов может быть много, в зависимости от того, как приобреталось право собственности. Была ли это приватизация, купля-продажа, обмен или рента, постановление суда или договор долевого участия.

Но так или иначе, есть общая информация, которую надо посмотреть, если решили проверить право собственности на квартиру:

  1. Лицо, которое указано в документе-основании то же, что и предлагает вам купить квартиру
  2. Один ли он имеет право на продаваемую квартиру
  3. Документ-основание — это оригинал или копия и имеет ли документ синие печати регистрирующих органов.

Например, квартиры, на которые право собственности приобреталось до 1996 года должны иметь две печати БТИ (бюро технической инвентаризации), а после 1998 года — печати органа Росреестра.

Это два основных документа на основании которых вы можете проверить юридическую чистоту квартиры при покупке.

Кадастровый паспорт и техплан тоже помогут

Кадастровый паспорт и техплан с экспликацией помогут вам выяснить есть ли перепланировка в квартире и узаконена ли она. Если при осмотре квартиры и знакомстве с техпланом вы заметили несоответствия в планировке — не стесняйтесь уточнить у собственника, почему они имеют место быть и где документы об узаконенной перепланировке.

Это важный момент особенно, если вы покупаете квартиру по ипотеке, т. к. банк может не одобрить квартиру с неузаконенной перепланировкой. К тому же, если перепланировка не узаконена, то вам после покупки придется ее узаконить (а это время и дополнительные растраты), либо вернуть все в исходное состояние.

Доверенность на продажу

Если вы решились купить квартиру по доверенности, то убедитесь, что она действующая. Дело в том, что собственник может отозвать ее в любой момент.

В проверке доверенности вам поможет нотариус, который ее заверял и статья Покупка квартиры по доверенности.

Этап 2

Проверяем собственника (видео)

1. Паспорт собственника — это основной документ для вас при проверке собственника квартиры. Из паспорта вы можете узнать такие сведения, как возраст собственника, состав его семьи, действительные или расторгнутые браки. Чем это вам поможет? Например, появится основание спросить. Имеют ли указанные в паспорте дети право на квартиру.

Например, собственник при покупке квартиры использовал ипотеку, затем ее погасил и применял при этом материнский капитал, а это значит, что дети тоже имеют долю в квартире по умолчанию. Сам собственник может даже не задумываться над этим, а вот вам надо.

2. Справка из ПНД (психо-неврологического диспансера)

Поможет вам, если вы проверяете юридическую чистоту квартиры, которая продается с дисконтом, т. к. собственники маргиналы (наркоманы или алкоголики). Не лишним попросить их взять справочку.

Однако вам стоит иметь ввиду, что на учете они могут не состоять, хотя и быть по факту «не в себе», а недееспособным признать имеет право только суд. Но вам лишним будет перестраховаться.

Если собственник (сособственник) состоит на учете в ПНД, то лучше откажитесь от покупке — ее признают недействительной!

3 Проверка долгов по квартире
На рынке недвижимости уже давно устоялся обычай: перед продажей квартиры собственник в обязательном порядке погашает все задолженности по коммунальным платежам по продаваемой квартире.

Для доказательства отсутствия долгов предоставляет покупателю документ, т. н. Справку на продажу, где указываются эти сведения.

Справку он получает в домоуправлении или в бухгалтерии своего ТСЖ. При этом вы должны знать, что зачастую сведения о задолженности по электроэнергии в Справке на продажу не указываются. В связи с этим правку об отсутствии долгов по электроэнергии необходимо брать отдельно.

Дополнительные платежи:

  • газ
  • телевидение
  • Интернет
  • стационарный телефон (если он остается вам)
  • домофон

Обязательно укажите в договоре купли-продажи,что продавец передает вам квартиру без долгов. В случае выяснения обратного он будет обязан их оплатить

Если продавец не в состоянии самостоятельно оплатить свои долги, например, если вы покупаете квартиру у маргиналов, то вам необходимо включить сумму долгов, которые вы оплачиваете за бывшего собственника в стоимость квартиры и указать это в договоре купли-продажи.

Кстати, часто у покупателей возникает вопрос, например, продавец оплатил все долги по коммунальным платежам перед сделкой. Вы сходили на сделку, далее регистрация права собственности и до передачи ключей от квартиры проходит, к примеру 1 месяц.

Заключительное видео

Кто в этом случае должен платить за коммунальные услуги. Ведь квартира уже в собственности у покупателя, но фактически в ней 1 месяц жил продавец!

Ответ на этот вопрос подробно описан в статье Кто платит квартплату после сделки

Сегодня вы узнали, как самостоятельно проверить чистоту жилья покупателю, какие документы просить у собственника для проверки юридической чистоты квартиры.

Успешных покупок!

Понравилось? Поделись!
Антон Величко

Автор проекта: учеба и опыт работы специалистом по недвижимости 3 года. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"

Оцените автора
О недвижимости с душой
Высказать мнение

  1. Людмила Грязнова

    При переуступке жилья в строящемся доме, в паспорте продавца не вписан ребёнок, хотя наличие одного известно. Но в этом случае и наличие второго ребёнка не исключается. Как узнать привлекался ли материнский капитал на покупку квартиры, если всё же 2 ребёнка имеется. Может ли ПФР выдать справку о использовании материнского капитала женой продавца, состоящей с ним в браке.

  2. Людмила Грязнова

    В паспорте продавца по переуступке в строящемся доме не вписаны дети. То что есть один ребёнок это известно точно. А вот есть ли 2 ой и использовался ли материнский капитал как можно это проверить.

  3. Антон Величко

    Согласно закона, все полномочия по регистрации недвижимости перешли от БТИ к Росреестру в 1998 году. Соответственно и сведения о переходе прав (цепочке перепродаж) передаются с 1998 года по настоящее время. Для выяснения «истории» квартиры этого достаточно, т.к. «замороченные» квартиры чаще всего продаются по несколько раз в 1-2 года и выписка это показывает. Т.е. выписка исключает часть рисков при покупке квартиры, но не исключает их все.
    Если необходимо выяснить данные о переходе прав до 1998 года, то это может сделать только нынешний собственник, заказав выписку в БТИ.

  4. Толик Фонин

    если мы заказываем егрн о переходе недвижимости вы отправляете информацию полную т.е. с момента приватизации( или купли продажи) от первого владельца?

  5. Alexandr

    Ваш ответ на отдельную статью подойдёт, спасибо за детальнейшие разъяснения! Хитрый нюанс. Ограничения на продажу без налога на прибыль на 3 и 5 лет ввели, наверно, чтобы снизить спекуляцию в виде быстрой перепродажи квартир.

  6. Антон Величко

    «Миллионная» сделка, т.е. указание в ДКП суммы меньше 1 млн — «серая» схема ухода от налогов для продавца, про которую можете прочитать на любом форуме недвижимости). Квартиры, купленные до 1.01.2016 необходимо иметь в собственности 3 года, чтобы продать без налога на прибыль с продажи. Купленные после этой даты — через 5 лет.

    И здесь важно правильно рассчитать дату владения, т.к. иногда Свидетельство выдают несколько раз (взамен утерянного, выплаты ипотеки и т.д), поэтому расчет идет не по дате выдачи Свидетельства, а дате внесения записи в ЕГРП.

    Здесь сугубо интересы продавца. Покупатель же при «миллионной» сделке налоговый вычет будет получать с суммы меньше 1 млн. рублей, а значит не 260 тыс, а меньше. Т.е. покупателю невыгодно покупать по «миллионной» сделке, если вычет еще не получал.

  7. Alexandr

    Даже в общеинформативной статье много разных нюансов, забываю где, что посмотреть. На будущее составлю себе схему, на что обратить внимание и в каких документах смотреть, реально запутаться можно.

  8. Alexandr

    Из главы «Проверка наследников» мне неясен 6 пункт. Что такое «миллионная» сделка? Пусть два разных Свидетельства о регистрация права собственности имеет две даты. Как это влияет на продажу-покупку собственности?

  9. Tатьяна

    Приятно было читать. Покупка квартиры ответственный шаг и очень нервный, переживаешь, чтобы все прошло без подводных камней, а здесь как раз описывают, как их избежать.

  10. Антон Величко

    Придется ждать, когда его признают без вести пропавшим. Хотя есть случаи, когда такие люди вдруг появлялись после продажи квартиры. Риск довольно серьезный.

  11. Анна

    Подскажите, а как быть в ситуации, когда один из хозяев квартиры — мужчина, числящийся пропавшим без вести? Он, конечно же, не выпысан с данной жилплощади, но пропал он уже более 8 лет назад. Возможна ли покупка такой квартиры с полным переоформлением документов или придется ждать признания его умершим?

  12. Irina

    Несколько раз слышала о том, что порой покупали квартиру, а там оказывался не выписанный ещё жилец.
    Подобные статьи помогут получить полезную информацию, как проверить юридическую чистоту квартиры.
    Но без помощи юристов в данном случае, по-моему, всё равно не обойтись.

  13. Антон Величко

    20 лет ни срок, т.к. начинает течь с момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении ее прав.
    Любая проверка не даст 100% уверенности, только определит долю риска.
    Однако проверить стОит.

    Я готовлю серию вебинаров по самостоятельной покупке квартиры, где подробно опишу «что-куда-как».
    Жаль, что не успеваю к вашей покупке((

    Если сайт действительно вам полезен, оставьте, пожалуйста, отзыв здесь:
    http://www.habrealty.ru/otzyivyi

    Заранее благодарен!

  14. Антон Величко

    Проверка юридической «чистоты» включает проверку: документов на квартиру,«истории» сделок с квартирой,«истории» прописанных в квартире, документов собственника и самого собственника,иных документов, влияющих на законность планируемой сделки

    По «истории» прописанных, здесь подробнее с выводами:
    http://www.habrealty.ru/pokupatelyu/kak-poluchit-rasshirennuyu-arhivnuyu-vyipisku-iz-domovoy-knigi.html
    Выписку о прописанных сейчас в квартире выдает домоуправление собственнику.
    До сделки все должны выписаться.

    «Истории» сделок с квартирой можно посмотреть по документам собственника и выписОк из ЕГРП в Росреестре
    (или справки с БТИ, если право собсвенности зарегистрировано до 1998 года)
    Подробнее, что из выписок можно узнать, в статьях:
    выписка ЕГРП обычная: http://www.habrealty.ru/samrieltor/vyipiska-egrp.html
    выписка ЕГРП расширенная: http://www.habrealty.ru/samrieltor/rasshirennaya-vyipiska-iz-egrp.html

  15. Марта Мелкумян

    Антон, спасибо за ответ. т.е. получается, что проверить квартиру на «чистоту» до текущего собственника,я никак не могу или законно все-таки как-то можно проверить, например, через другие выписки и справки? (я переживаю, что в ней могут быть временно выписанные до текущего собственника или предыдущие собственники что-нибудь смогут предъявить).
    Получается, покупаем квартиру, веря на слово,что до текущего собственника все было хорошо?….

    И простите, что все в кучу, но еще уточнение: если текущий собственник владеет квартирой более 20 лет, то это автоматом снимает притязания предыдущих собственников на эту квартиру, ели мы ее приобретаем?

    Спасибо заранее за ответы, Антон )

    Сайт ваш супер полезный! приобретаем квартиру без риэлтора, все делаем по вашей инструкции )))) столько всего узнала! все структурировано и «без воды».
    Спасибо )))

  16. Антон Величко

    Добрый день, Марта) К сожалению, расширенную (архивную) выписку из домовой книги, официально могут получить только органы дознания (следствия), суд и доступ к ней имеют работники домоуправления.
    Т.е. законодатель посредством ФЗ «О защите персональных данных», лишил граждан возможности проверить вероятность рисков отчуждения квартиры бывшими собственниками.

  17. Марта Мелкумян

    Антон, добрый день. подскажите, пж. хотим приобрести квартиру, запросили архивную выписку у собственника, позвонил риэлтор собственника и сказал, что именно архивную выписку не выдают. а выдают выписку с момента владения данной квартирой текущим собственником. подскажите, пж, как я могу все-таки получить данную архивную выписку. т.к. неуверенна в 1-ом собственнике квартиры?

  18. Анастасия Лучшая

    Да, много таких случаев. когда люди приобретают квартиру, а там не выписаны предыдущие жильцы или жать квартиры принадлежит другому человеку. Почитав статью, я поняла, что сама точно не разберусь со всеми документами. Я бы доверила такое дело опытному человеку.

  19. Sector

    У моих родственников не так давно при покупке квартиры в ипотеку оказалось. что в ней прописан ещё один сосед. До сих пор пытаются отсудить свои квадратные метры, но дело затянулось до ужаса (((

  20. Neon Rain

    Недавно встал вопрос о покупке собственной квартиры. Сейчас вот изучаю все тонкости и нюансы. Спасибо за подробное описание. Про справку из психдиспансера даже не подумала как-то)

  21. людмила

    Да действительно, тут нужно много времени и знаний. Спасибо за информацию!

  22. Сергей Носенко

    Вот именно такие юридические сложности вынудят меня обратиться к риелтору при покупке квартиры. Сам я в этом разбираюсь мало, поэтому шанс быть обманутым очень высокий. Да и сказать прямо — не будет времени заниматься проверкой документов. Так что пусть это делает специалист)

  23. Татьяна Забугина

    Очень актуальная статья, учитывая сколько сейчас происходит махинаций на рынке недвижимости. В таких вопросах нужно изучать всё самостоятельно и тщательно перепроверять каждую запятую в документах, а не полагаться на страхование рисков

  24. Александр Кузичкин

    Благодарю! Очень нужная статья. Как раз вовремя.